房讯网讯 2022年1月6-7日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会将在北京富力万丽酒店举行，主题为“变局与破局：商业地产的下一个十年”。

　　年会将一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，从中国经济发展形势着眼，聚焦商业地产行业发展进程，记录并见证中国商业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。

　　进入2021年以来，在经济强劲复苏和产业政策利好下，全国商业地产市场下行企稳，进入了复苏的“快车道”；不仅如此，在双碳战略和数字经济的双重加持下，商业地产迎来了整体行业的创新发展格局，进入了高质量发展的“新赛道”。全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示，站在下一个十年新周期的起点，商业地产行业发展呈现新变局、期待新破局！

　　2022年1月6-7日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会现场将发布《2021中国写字楼产业园市场研究报告》，深刻解读并探索高质量发展要求下写字楼产业园的变局与破局，揭幕中国商业地产“下一个十年”在双碳战略下绿色发展、创新发展的新未来。

　　以下为报告节选：

　　市场综述：商业地产的变局与破局

　　2021年是“十四五”开局之年，在今年的政府工作报告中，再次重点提及"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。"房地产行业在"三线四档"和"土地出让两集中"为代表的政策影响下，规模增速与利润增速双双下滑，土地红利和金融红利逐渐消失，行业面临着深刻的变革，将进入长期稳定健康发展的阶段。

　　随着中国房地产调控与改革的深入进行，商业地产成为行业转型升级和企业寻求利润增长点的重要赛道，也承载了人们美好生活需要与工作追求。尤其是在构建双循环新发展格局的背景下，扩大内需和科技创新为中国商业地产发展提供了新机遇，商业地产将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，成为行业升级与经济发展的助推器。

　　在经受住疫情的考验之后，以2021年5月中国公募REITs（不动产投资信托基金）的诞生为标志，新一轮十年商业地产黄金周期徐徐拉开帷幕。站在下一个十年新周期的起点，行业发展呈现新变局、期待新破局。

　　变局之变：市场筑底企稳 开启增长新周期

　　自2019年起，受经济增速放缓、产业转型升级以及市场供应高峰的影响，国内商业办公市场出现下行趋势，空置率上升、租金松动，尤其是叠加2020年初爆发的疫情冲击，商业地产面临着下行调整和转型升级的阵痛期。进入2021年以来，在经济强劲复苏和产业政策利好下，商业地产市场进入了复苏的“快车道”。

　　2021年，在疫情防控和经济社会发展科学统筹背景下，中国经济总体保持恢复态势，主要经济指标出现恢复性增长，高质量发展取得新成效。宏观来看，前三季度国内生产总值823131亿元，同比增长9.8%，两年平均增长5.2%，进一步彰显了经济发展的韧性和活力。世界银行9月底发布的东亚和太平洋地区经济形势报告预计，今年中国经济将增长8.5%，比4月预测值上调了0.4个百分点。

　　与此同时，国家强化政策调节作用，从中央到地方，产业促进、消费升级等政策陆续出台，推动了商业地产市场需求的释放。

　　“十四五”规划提出，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，商业地产迎来国家"双循环"战略下的消费新活力；同样是“十四五”规划中，数字经济单独成篇，要求加快数字化发展，建设数字中国，数字经济的蓬勃发展将为写字楼产业园需求发展提供产业和企业基础；9月3日北京证券交易所注册成立，11月15日正式开市，对更好发挥资本市场功能作用、促进科技与资本融合、支持中小企业创新发展具有重要意义，创新性中小企业的发展也将为写字楼产业园市场带来新的需求增长……

　　多重因素影响下，商业地产在2021年加速回暖，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升，下行趋势企稳，市场进入稳定的去化阶段。从开发投资来看，全国写字楼的开发投资额趋于理性和稳定，新开工面积同比下降约两成，存量待售面积较去年同期微降。与此同时，写字楼竣工面积出现大幅增长，短期内市场迎来巨量的供应，面临着去化压力。

　　从写字楼租赁市场来看，受疫情压制的需求逐步释放。数据显示，前三季度重点城市写字楼市场租赁需求进一步回暖，写字楼净吸纳量累计达567万平方米，已突破上一轮市场周期的同期高点。在市场需求持续释放的影响下，项目去化的速度加快，市场空置率扭转了去年同期的上升趋势，租金降速进一步放缓，部分城市核心商圈甚至出现了租金的回升。

　　大宗交易方面，随着经济和商办市场的整体恢复，在回报率不断走高的预期下，投资者信心持续释放，外资买家逐步回归中国市场。今年以来大宗交易投资额稳步回升，在自用、投资双轮驱动下，市场活跃度显露出积极信号，机构投资者对商业地产表现出长期的信心。预计未来大宗交易市场活跃度仍有较大的提升空间，投资资产类型也会呈现多元化趋势。

　　2021年商业地产整体市场供应端与需求端表现全面好转，供求平衡关系得到修复，持续发展的基本面得到稳固。房讯指数预计，短期来看，2022年一线城市的写字楼市场将会恢复到疫情前的水平；中长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，市场仍有较大的增长空间，长期向好的趋势愈加凸显，中国商业地产市场全面将开启新的增长周期。

　　破局之破：双碳绿色创新 迈向发展高质量

　　新周期下，数字时代和双碳时代的双重加持，商业地产迎来了整体行业的创新发展格局。在绿色发展理念下，行业强化科技赋能，发力智慧运营，推动存量提升，同时借助公募REITs打通楼宇园区资产“投、融、管、退”全周期通道，商业地产进入高质量发展的“新赛道”。

　　2021年10月，国务院办公厅印发《关于完整准确全面贯彻新发展理念扎实做好碳达峰碳中和工作的意见》，提出到2025年，初步形成绿色低碳循环发展的经济体系的初级目标。而根据《2020全球建筑现状报告》显示，2019年源自建筑运营的二氧化碳排放约达100亿吨，占全球与能源相关的二氧化碳排放总量的28%。在“双碳”目标下，商业地产开始寻求低碳、环保、高效的发展模式。

　　在商业地产行业内，已经有商业地产项目在绿色发展上展开探索和实践，包括在开发建设期坚持绿色建筑标准，对暖通空调系统进行预防性维护，在围护结构、景观美化用电负荷等建造环节落实减排策略等；在楼宇运营过程中，运营者则采用智慧管理系统，持续优化暖空调系统、节约用电、垃圾分类等多个方面，为商业地产绿色发展做出实践举措。

　　尤其是经过了疫情的冲击后，市场租户对办公环境健康诉求持续提升。第三方机构调查报告显示，在选址时，逾九成的企业都偏好绿色建筑，其中近两成的企业愿意为此承担一定的租金溢价。

　　房讯指数研究院认为，长远来看，商业地产领域中绿色建筑将成为一种新常态，也将成为引领行业可持续发展的关键要素。

　　数字经济时代，科技赋能为商业地产的创新发展提供了更多地想象力。商业地产运用科技赋能空间、运营、管理、服务等多环节，加快数字化转型，构建智慧化、生态化楼宇，通过智慧集成提供更具人性化的关怀，创造舒适生态的消费和办公空间环境以改善租户和终端用户体验，给行业带来更深程度的革新。当下的写字楼市场中，更多高标准楼宇已安装空气净化装置或新风系统，而无人管理通行、人体热传感检测、楼内服务机器人等设备设施令管理运营更加高效。智慧园区更是将数字技术贯穿于园区运营管理的各个环节，通过提升管理服务水平为企业提供高品质的经营环境、更加高效便捷的协同能力以及更加安全愉悦的活动空间，促进楼宇园区内企业的发展。

　　在商业地产高质量发展过程中，城市更新为行业带来的存量提升的机会。“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，住建部11月发布通知，决定在北京、南京、厦门等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。在北京发布的城市更新行动计划中，提出鼓励老旧楼宇与产业园区改造升级，到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

　　首批基础设施公募REITs的发行上市，也为行业的质量发展注入新活力。2021年6月，首批基础设施REITs发行上市，其中包含了多宗园区楼宇资产，对于重经营、长周期的产业园区行业来说，不仅拓宽重资产项目融资渠道，打通项目退出路径，还有助于盘活市场存量，加速开发商的业务模式向资产管理转型。预计未来，以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目有望在境内推出，创新型融资手段对推动商业地产高质量发展提供新动能。

　　来源：房讯网