戴德梁行近日发布《2021年四季度北京写字楼市场报告》指出，四季度，北京写字楼市场租金水平已恢复至去年同期水平，但受互联网领域监管力度的加大和“双减”政策滞后效应的影响，互联网行业将缓解大面积扩张现象，在市场租赁需求回落和大量新增供应的双重压力下，市场空置率将被推高，租金水平或将再次承压。

　　写字楼市场持续活跃，租金恢复至去年同期水平

　　2021全年北京整体市场新增供应达62.4万平方米。四季度，持续活跃的市场需求继续提振市场净吸纳量，推动北京全市和五大核心商圈季度净吸纳量分别达25.2万和7.3万平方米，年度净吸纳量均达五年来最高值，分别为83.9万和34.1万平方米。

核心商圈甲级写字楼租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

　　受此影响，市场空置率则继续下调，分别环比下降1.6和0.3个百分点，同比下降2.4和1.0个百分点至14.6%和9.8%。与此同时，市场需求的强劲表现令北京全市和五大核心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋势，恢复至去年同期水平，分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。

（核心商圈/全市）甲级写字楼新增供应

数据来源：戴德梁行研究部

　　2022年，写字楼市场将迎来供应高峰，预计全市新增供应将高达150万平方米。受互联网领域监管力度加大和“双减”政策滞后效应的影响，预计未来一年互联网行业大面积扩张的现象或将有所放缓。在市场租赁需求回落和大量新增供应的双重压力下，北京整体市场空置率将被推高，市场租金水平或将再次承压。

　　戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“未来，为了达成进一步实现“双碳”的目标和人们对绿色健康需求的不断提高，绿色建筑、绿色金融、绿色租赁将成为未来北京商业地产市场的新坐标，同时，具备更多绿色认证的楼宇和物业管理将更加受到市场的青睐。”

　　高科技企业继续领跑，医药行业成交获7年来最高值

　　四季度，在北京写字楼市场租赁成交中高科技企业表现继续独占鳌头，成交占所有行业总成交面积的68.3%，其次为专业服务业和金融业，分别占成交总面积的11.2%和10.2%。

　　值得一提的是，新冠疫情的爆发使医药和医疗器械行业发展迅速，2021全年，该行业新租和搬迁面积占所有行业总成交面积的4.6%，为自2014年以来最高值，位居全行业第四位。

　　近期发布的《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》中，健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示：“未来，在政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行业或将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。”

　　北京大宗交易数量至历史新高，大幅超越近年水平

　　2021年北京大宗交易市场共录得52笔成交，总成交金额为652亿元，成交金额和宗数相较2020年分别上涨26%和53%。后疫情时代，大宗物业的流动性增强，北京成交总额已经从2020年的519亿强劲反弹，成交宗数从2020年的34宗攀升至历史新高52宗，大幅超越近年水平，充分体现买家对北京市场的巨大信心。

　　戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵总结道：“回顾今年，大额投资项目频现，保险公司在市场内非常活跃。高科技企业自用需求旺盛，仍是市场内主要买家类型之一。公寓类项目的成交额相比去年有所提升，多城市物业资产包交易愈发频繁，法拍项目性价比相对较高，备受市场关注。”

　　投资型买家重仓北京，内资买家在超大宗交易市场非常活跃

　　在买家类型方面，投资型买家2021年继续重仓北京，市场占比较2020年增加20个百分点至81%，这和北京高科技、金融、专业服务业的高速发展和强劲租赁需求息息相关。

　　在物业类型方面，因录得超大宗单体写字楼和商业综合体的成交，2021年北京办公和商业业态成交额占比仍然较高。此外，因快周转的特性，可散售公寓/住宅项目也受到投资人追捧，2021年成交额占比上升至7%。

　　在买家类型方面，2021年，内资买家在超大宗交易上非常活跃，使得内资成交金额进一步攀升，占全年总成交额的75%；外资总体占比略降，由去年的30%降至25%。

　　在成交区域方面，交易热点重回核心区域，朝阳及海淀两区成交额占比超过65%；丰台及通州等非核心区大宗交易额较2020年有所下降；疫情带来的不确定性让买家更加重视核心区域的产业基础和区位优势。

　　来源：房讯网