房讯网讯 2022年1月6-7日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会将在北京富力万丽酒店举行，主题为“变局与破局：商业地产的下一个十年”。

　　年会将一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，从中国经济发展形势着眼，聚焦商业地产行业发展进程，记录并见证中国商业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。

　　进入2021年以来，在经济强劲复苏和产业政策利好下，全国商业地产市场下行企稳，进入了复苏的“快车道”；不仅如此，在双碳战略和数字经济的双重加持下，商业地产迎来了整体行业的创新发展格局，进入了高质量发展的“新赛道”。全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示，站在下一个十年新周期的起点，商业地产行业发展呈现新变局、期待新破局！

　　2022年1月6-7日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会现场将发布《2021中国写字楼产业园市场研究报告》，深刻解读并探索高质量发展要求下写字楼产业园的变局与破局，揭幕中国商业地产“下一个十年”在双碳战略下绿色发展、创新发展的新未来。

　　以下为报告节选：

　　结语 | 商业地产的下一个十年

　　2021年，面对复杂多变的国内外环境，在国家科学统筹疫情防控和经济社会发展之下，中国经济总体运行平稳，表现出较好的复苏态势，经济高质量发展和结构转型升级取得了新的成效，生产需求扩大、市场活力提升、居民消费改善，这些成绩为中国商业地产的快速恢复和创新发展打下了良好基础。

　　回顾全年商业地产市场，在经历了疫情的洗礼之后，无论是租赁市场还是在大宗交易销售市场，均取得了超出预期的表现。租赁市场方面，供应端与需求端表现全面好转，下行趋势回稳，出租率和租金水平较去年出现大幅反弹；大宗交易市场方面，租金的回稳提升了投资者的回报预期，自用买家也纷纷在“窗口期”出手进行资产购入，市场保持较高的活跃度，总成交额度远远超出去年。

　　与此同时，商业地产行业一些新的发展趋势上，产生了更为深入的变化。绿色建筑、智慧运营、资产证券化、灵活办公等等新趋势不断被探索并深化，商业地产企业积极调整战略，以重度运营和数字科技赋能行业发展，以创新的商业模式满足消费内循环趋势，商业地产行业在变局和破局交替引领中坚定前行。

　　房讯指数认为，在双碳战略和数字经济的双重加持下，以公募REITs的推出为标志中国商业地产正在开启新的增长周期，将迎来高质量发展的下一个十年。

　　第一，从投资端看，中国商业地产正站在新周期的起点上，未来房地产最好的投资机会在商业地产。

　　继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后，今年中央经济工作会议再次强调“房住不炒”，商品住房市场将更好的回归居住属性。而“三道红线”和土地“两集中”政策的出台和稳定实施，也预示着中国房地产行业进入良性循环和健康发展的新周期。

　　新周期下，作为经济发展的重要载体，商业地产在为区域经济发展提供重要支撑的同时，也将成为投资机构和企业资产保值增值的重要资产配置手段。尤其是今年公募REITs试点的地产金融化突破，有助于打通商业地产包括写字楼产业园等资产“投、融、管、退”全周期通道，也为公众投资者提供涉足基础设施领域、享受优质不动产带来的增值收益机会，为商业地产的未来发展留下了更多想象空间。

　　第二，从供应端看，商业地产市场供应高峰进入尾声，行业进入存量时代。

　　从开发投资来看，行业整体表现出理性发展的态势。自2018年商业地产开发投资额大幅下滑之后，已经连续三年同期保持在窄幅波动的过程中；综合五年数据来看，新开工面积、竣工面积同样呈现出下降的趋势。房讯指数判断，商业地产市场供应高峰期或将接近尾声，行业进入存量时代。

　　随着我国经济发展进入“新常态”，城市发展由大规模增量扩张转向存量提质的新时期，城市更新迈入“有机更新”阶段。毫无疑问，伴随着增量放缓，未来高杠杆、高负债开发模式无法持续，商业地产企业将从提升资产管理能力、深化产业生态构建等方面出发，致力于提高项目的自持运营和管理效益。存量市场的发展也会提速，目前来看，城市更新下对存量项目的改造提升已经成为行业的“风口”之一。值得一提的是，未来增量的发展更多体现在新兴商圈，存量的提升则更多是在旧有的核心商圈，这也将给城市的发展带来“多中心化”的格局。

　　第三，从需求端看，在双碳战略和数字经济双轮驱动，商业地产开始探索新发展模式。

　　中央经济工作会议提出，房地产行业应探索新的发展模式，促进良性循环和健康发展。房讯指数认为，商业地产也面临着同样的要求。未来商业地产行业探索新发展模式，主要有以下三个方面路径：

　　首先，房地产是碳中和碳排放的主战场。统计显示，在能源耗能方面房地产行业占40%左右，和房地产相关的减碳占50%。在双碳目标下，绿色低碳已经从商业地产自愿模式转变为必选模式。

　　其次，数字经济和技术的快速发展，则为商业地产的创新变革和数字化转型提供了手段和技术支撑。来自用户端的科技化、生态化、人性化、艺术化等多元需求，更是倒逼商业地产实现高质量发展。

　　最后，实施城市更新行动。当前，各地正积极实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，如何实现城与人、城市与自然、城市与商业和谐共生，是商业地产行业亟待积极破解的重要课题。

　　来源：房讯网