“疫后深圳楼市高调反弹，一二手住宅成交量创五年新高。对于2021年的楼市投资，住宅放心买，写字楼嘛，要小心。”这是戴德梁行在总结了2020年深圳房地产市场后，给个人投资者的最新建议。

　　明年新房价格会相对平稳，二手房价则增幅放缓

　　虽然是疫情下恢复最快的国家，中国整体经济所遭受的负面冲击至今仍在被消化的过程中。然而，全国的房地产市场，尤其是住宅交易却已一扫阴霾，以超预期的速度恢复。

　　抛开一季度停工停市的影响，二季度之后，全国住宅新房成交表现皆优于过去几年。戴德梁行的最新数据显示，1-11月全国住宅销售面积实现同比增长，增幅为1.9%；1-11个月新建住宅销售均价达到9995.5元/平方米，同比增长7.4%，且分月数据显示全国住宅销售均价除3月份环比下降外，而后一直保持上涨走势。

　　全国楼市的复苏离不开重点城市的龙头带动，而深圳，在此轮楼市复苏反弹中的表现，无疑是突出的。

　　2020年1-11个月，深圳新建住宅与二手住宅销售面积分别为553.5万平方米、 762.6 万平方米，同比增幅达到28.7%、36.4%，前11个月两项指标已经超过2019年全年的水平，可以预判，深圳2020年住宅交易总量将稳居近五年之首。

　　疫后楼市快速反弹的局面，显然与促经济、促消费之下流动性的释放密不可分：进入3月份以来，M2打破过去34个月以来10%以下的增速，始终维持在10%以上，社会融资规模增速自6月份达到12.8%，创近28个月以来新高。以促进复工复产为目的的灵活货币政策也或多或少惠及房地产市场。尤其在集双区利好于一身的深圳，不断吸引来自全国的资金，也因此加剧了楼市的反弹。

　　南山当仁不让成为豪宅化特征最为显着的区域。从深圳区域市场的表现来看，“一路向西”的发展方向体现在近年来住宅市场的热点走向上。前海、福田、南山的商品住宅均价位列深圳各区中的前三，而对应区域内的90平方米以上面积段的成交占比分别达到100%、66%、85%，南山当仁不让成为豪宅化特征最为显着的区域。而90平方米以下面积段成交占比超四成的区域分别为罗湖、盐田、龙岗、光明，依次为82%、53%、43%、41%，也因此成为刚需释放相对集中的区域——住宅市场的区域分化仍在持续。

　　东部市场的传播热度都略输西部，但从成交情况来看，东部的表现却难言低调。前11个月，龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米，在深圳全市占比27%，稳居各区之首。与2019年同期对比，包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市场为主的光明，捕获了相当的市场热度；而处于东部的龙岗和大鹏，成交量增幅亦超50%——东部楼市的成交表现可谓十分活跃。

　　深圳甲级写字楼租金降至2014年水平

　　新冠疫情影响下，国内经济增速放缓，写字楼市场也因此受到影响，四个一线城市均出现租金下滑的情况。

　　其中，深圳更以12.8%的租金年度降幅首当其冲，自2019年1季度开始，深圳全市租金已连续8个季度回落，自2018年末高点累计下降23.55%，当前全市租金与2014年2季度相当，为每月每平方米211.49元。

　　但是，2020年，四座一线城市总吸纳量较2019年上涨44.1%，北京、上海以及深圳写字楼市场全年均录得30万以上的高吸纳量，在宏观经济发展受阻的2020年仍能迎来如此大量的需求释放，反映出一线城市甲级写字楼需求的韧性。

　　租金的持续下调无疑也是刺激市场需求释放的因素之一。

　　以深圳市场而言，尽管深圳2020年租金同比降幅达到12.8%，但在近80万平米的新增供应刺激下，市场租赁活动甚是活跃，全年41.8万平方米的吸纳量已是2019年吸纳量的4倍有余。

　　当前写字楼市场出租压力大已成共识，新供应多以较低价格吸引客户， 各区政府也对引入优质企业提供奖励......更低的租赁成本刺激了企业换租扩租的需求。得益于 “前海归巢”计划对企业直接提供租金补贴，吸引不少企业入驻，作为新兴商务板块的前海甲级写字楼因此得以较快去化，全年甲级写字楼吸纳量达到20.8万平方米。此外，更长的预租及免租期，为业主及企业提供更多的选择机会，进一步刺激租赁需求释放，市场给出的积极反馈显示出深圳写字楼市场的活跃需求。

　　尽管突如其来的疫情冲击、全球经济的疲软表现，以及深圳甲级写字楼写字楼全年76.2万平方米的高供应量，对空置率指标形成空前压力，但在高吸纳的支撑下，年末空置率25.1%仅较上年末上升3.04个百分点。结合各个片区的吸纳表现，市场需求由东向西、由传统板块向新兴板块、由旧物业向新物业转移的趋势明显，预计这一趋势伴随着包括前海在内的新兴板块的持续供应还将延续。

　　在写字楼集中供应及租金承压的大环境下，写字楼大宗交易自用买家占据主导地位，背景涵盖金融保险、实业及科技类企业；相较之下，机构投资人对租赁风险会有较多的顾虑，成交以存在财务困境或以散售目的的项目为主。

　　明年楼市政策会怎么走？

　　对于明年的市场，综合各项数据，戴德梁行认为：

　　1、疫情及复杂的国际环境下，国内宏观不境恐将延续2020年，稳健的货币政策保障资金量，预计M2增幅整体保持中高位，同时房地产金融监管将继续从严。

　　2、商品住宅市场长期坚持房住不炒，因城施策，限购限贷限售仍是楼市调控的重要手段，热点城市与中小城市持续分化。

　　3、保障性租赁住房建设成为居住市场的重点，尽管道阻且长，仍需坚持探索，中央多样化满足居住需求、坚持租购并举的决心未曾改变，政府也将在保障性住房领域发挥更大作用。长期来看，租赁市场为大城市居住市场的重要组成部分。2021年，多渠道筹集的租赁用地出让将会增多，涵盖租购同权、市场秩序、管理平台等诸多内容的租赁市场管理政策也会密集出台。

　　明年深圳楼市走向会如何？

　　1、新出让土地可建设住宅面积同比大增三倍多，居住供应增长可期。短期内大幅增加的土地供应，以及可预期的多渠道供给，将一定程度缓和市场对供不应求的焦虑心态。

　　2、人口红利支撑的潜在需求将在未来一段时期内稳定深圳楼市需求旺盛。2016年-2019年，深圳常住人口增加206.1万人，位居一线城市第一。2019年末，小学生在校数量仅次于广州，未来发展动力强劲。此外，从业人员数量在常住人口中占比78%，其他一线城市均不及60%，城市活力更强。

　　3、在预售管控之下对新盘的价格限制将最终体现在市场对价格的预期上，进而一定程度平抑房价上涨的趋势；并且大规模保障性住房与人才房的未来供应也将分流商品住宅市场的压力。

　　简单来说，戴德梁行认为，2021年深圳新房均价持稳，将是大势所趋；二手住宅价格，大概率会上行，但涨幅有所放缓。

　　明年深圳写字楼租金还会降？

　　戴德梁行表示，2021年，深圳有望投入使用的甲级写字楼计划供应量约达179万平方米，但考虑到项目延期因素，预计实际供应将在100万平方米以内。高供应量将为企业带来更多的选择，竞争压力下租金优势仍会是是吸引企业的重要因素之一。例如在新项目集中的前海，随着京东、OPPO等行业巨头的入驻不断提升其商务氛围，对企业的吸引力也将随之增加，结合低租金的优势，预计明年写字楼租赁仍将保持活跃。注册制的金融利好、疫情受控、经济增速回升的背景下，预计2021年各行业发展环境或优于今年，对办公物业市场的需求支撑也有望进一步增强，租金降幅料将收窄。

　　对于深圳写字楼的投资机会，随着资产价格回调，投资者可以重新审视布局深圳的投资机会；写字楼的投资者则可重点关注：深圳核心区域带有稳定现金流、有改造提升空间、小体量的优质办公项目。活跃的自用买家则将继续寻找合适标的，成交量有望持续上升。

　　来源：证券时报

编辑：wangdc