转眼2021年即将迈入第二季度，商业地产会有哪些转机，哪些领域会让人们眼前一亮，又有哪些趋势将带领市场参与者“牛转乾坤”，今天JLL就来为大家盘一盘我们眼中的商业地产10大关键词。

　　“房地产科技”

　　重塑商业地产竞争格局

　　在数字科技、5G时代，Proptech正从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动层面，提升商业地产的“韧性”，这正是商业地产旧时代与新时代的分水岭。

　　根据仲量联行调研数据，房地产企业在Proptech领域的预算投入，正以每年10%-30%的增幅递增。2021年，疫情常态下的商业地产将有更多的亮点诞生于Proptech领域，无论是在智慧办公、智慧物管，还是零售地产、物流地产，Proptech将会加速提升变革与改变竞争格局。

　　“三道红线”

　　开发商加速分化 强者愈强

　　房地产开发企业受疫情影响，“三道红线”资金约束，商业物业空置率高企，以及新建物业开业延后等影响，布局商业地产的开发企业，将呈现出分化态势。

　　2021年，进取型商业地产开发商将迎来扩大规模的好时机，处在“三道红线”及沉重债务压力中的房企，不得不做好处置商业物业的打算，对于重资产持有机构、轻资产运营机构，亦带来潜在的市场机会。仲量联行预计，资产出售、并购案例将超过2020年。

　　“新能源车”

　　“大玩具”加速拓店

　　国家商务部数据显示，2020年，新能源汽车产销量均创历史新高，同比分别增长7.5%和10.9%。京东大数据显示，春节期间订单量飙升10-20倍。

　　在需求暴增的同时，也带来了线下新能源汽车门店和新能源汽车4S店的开店潮。伴随销售市场的下沉，新开门店趋势将从一线向二线、甚至三四线核心商圈拓展，这将成为核心商圈主力租户的一大看点。新能源汽车门店，将成为高端商圈的标志，更是一种“潮”文化的符号。

　　“奢侈品”

　　线上线下“比翼齐飞”

　　令人意想不到的是，2020年奢侈品在国内的销售是如此大爆发的一年。疫情加速了奢侈品公司的数字化转型，在线零售成为主力渠道之一。2020年，中国奢侈品市场，全年销售规模同比大幅增长48%，线上消费占比，更是从11%提升至30%。

　　各大品牌积极发展线上线下联动营销攻势。淘宝开店、抖音直播等方式使得奢侈品线上销售变得更为本土化，当然线下门店布局仍然重要。全渠道模式仍将是2021年奢侈品扩张的焦点。

　　“Z时代经济”

　　3.7亿主流人群的消费趋势

　　Quest Mobile数据显示，中国Z世代规模已达到3.7亿人。这一群体，正在成为主流消费人群。单就潮玩领域，2020年天猫潮玩收纳消费用户规模同比2019年增长100倍。

　　Z世代具有“易被种草、乐于尝新”的特征，契合上述理念的商业地产业态，会受到Z世代的追捧。我们预测，继游戏电竞、二次元文化、潮玩手办等线下零售业态蓬勃兴起之后， 2021年零售地产租户将会涌现更多的品牌，如美妆、健身、线下实体娱乐等方向。商业地产需要面向Z世代进行由内而外的革命，拥抱Z时代就是拥抱新时代。

　　“物流地产”

　　新兴需求加速市场扩容

　　过去十年，中国核心物流地产高标仓规模翻了两番。除电商、零售、第三方物流与高端制造业需求外，疫情加速电商、生鲜、冷链及医药企业这一类“新兴”需求高涨。2021年，仓储物流需求依然处于高位扩容阶段。

　　仲量联行调研显示，94%投资者认为未来5-10年将加大对中国高标仓市场的投资，71%的租户表示，未来五年内将增加高标仓的租赁数量和面积。

　　“REITs（不动产投资信托基金）”

　　中国REITs元年

　　如果说科创板助推中国资本市场制度创新跃升一步，REITs则为中国商业不动产市场发展树立价格之“锚”，引导商业地产健康发展。去年4月30日，国家推动基础设施REITs进行试点，今年可期的首批REITs，很快将在沪深交易所上市。

　　中国经历二十多年的房地产市场发展，积累了百万亿规模的不动产存量资产，REITs不仅仅能够盘活巨量基础设施，有望形成一个万亿量级的大类资产市场，也为商业地产价值链管理、“投融管退”闭环打造、不动产长期投资市场的建立，写下历史性的一页。

　　“ESG（Environmentel，Social and Corporate Governance）”

　　商业地产的“绿色浪潮”

　　中国将在2060年达到碳中和，在这一目标下，绿色地产的增长给绿色资产的发展注入动力。仲量联行研究显示，拥有LEED认证的办公楼，比非绿色认证的办公楼，租金高出6.1%-13.8%，绿色建筑的内部收益率（IRR）比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%。

　　2021年商业地产ESG趋势，一方面，更多的商业地产企业引入ESG管理模式，另一方面，绿色建筑与绿色资产也将快速递增，其中新建绿色建筑达到60%，现有建筑的绿色改造与绿色星级认证数量持续增长。

　　“存量物业”

　　存量旧改 凤凰涅盘

　　无论是住建部提出的“城市更新”行动，还是地方城市的旧改加速，2021年，城市更新依旧保持热度。在中国一线及二线核心城市，超过1亿平方米左右的存量物业需要改造，旧百货、旧厂房、旧办公楼，都亟需价值重塑、凤凰涅盘。

　　仲量联行认为，商业存量物业加速进入更新名单，将使得投资板块更为活跃，进一步为市场提供核心的商业资产。同时，商业旧改也将对周边街区、社群进行重构，继而提升租金水平与商业环境，为市场注入新的活力。

　　“社区型商业”

　　疫情之下，利基市场“逆袭”

　　疫情给大型购物中心带来一定的影响，却让社区商业成为逆势而上的代表。以超市为代表的业态，成为2020年线下实体店中消费增长最快速的一类。尤其是线上线下结合体现的优势，一些区域超市的线上销售占比从疫情前的2%-3%，激增至疫情后的10%-20%。

　　社区商业体现的优势将支撑这一领域，成为2021年利基市场中快速崛起的“黑马”。此外，仲量联行追踪上海2021年新开业购物中心，体量在5万方以下的社区型购物中心占比达到40%，这也说明社区商业的发展潜力。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc