日前，第十七届中国商业地产投资专业展览会（EXPO COSS 2021）新闻发布会在北京举行。全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯在接受《中国经营报》记者专访时表示，当前商办市场整体较为低迷，建议政府为市场进行政策松绑。

　　空置率高企

　　刘凯说，当前整体新增供应量较大，长期闲置资产影响商业地产市场可持续发展。从当前数据来看，目前中国主要城市的甲级写字楼市场发展面临长期的高供应压力。4个一线城市中，深圳甲级写字楼未来供应量最大，目前深圳市场存量近590万平方米，截至2020年底空置率超过23%，而就在此情况下，未来4年仍然会迎来超过650万平方米的供应量，空置率将被进一步推高。

　　可以预见，在“十四五”期间，主要核心城市的甲级写字楼空置率都会进一步高企，这意味着市场将充斥着大量闲置资源没有得到利用。简单测算的数据显示，8个城市接近4500万平方米的市场存量，闲置面积高达875万平方米，相当于空出一个广州加成都的全部甲级写字楼市场。

　　以北京为例，甲级写字楼市场未能产生经济效益的闲置面积接近200万平方米，以350元每月每平方米的租金水平来看，整体流失的年租金营收超过85亿元。这还不算乙级楼宇、产业园和尚未统计的各类闲散项目。整体预估因闲置资源而流失的经济价值至少200亿元。

　　同样以北京为例，目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万平方米左右，为存量面积的22%，供应压力属于相对较轻的市场。2020年，北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场，但供需比已经严重扭曲到接近5倍。如果进一步推出新入市项目和业主自用的面积，北京市场供求量创历史新低，大概只有3万平方米左右，整个供需比更是上升到夸张的20倍左右。四个一线城市中，只有广州相对理想，北京预期会逐步改善，而上海和深圳的问题可能会越来越严重。

　　相关数据显示，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、沈阳空置率分别为19.4%、22.7%、7.4%、23.2%、21.2%、19.8%、18.3%、28.7%。

　　为市场松绑

　　刘凯建议，一要大力发展服务业刺激写字楼市场的新增需求释放。当前中国服务业增加值占GDP比重只有54.%，距离服务业较发达的经济体还有20%～30%的差距，大力发展服务业，特别是高端服务业将很大程度上刺激新增需求的产生，从一定程度上抵消大量新增供应带来的压力。

　　二要大力发展数字经济，通过数字经济促进服务业的发展，加快闲置资源去化速度。数字经济在中国的发展规模目前已经是全球第二，但数字经济占整体GDP的比重却只有36%，相较于美英德三国超过60%的比重来说，差距已然较大。数字经济为服务也提供了更适合发展的沃土，服务贸易为数字经济发展提供了更大的需求动力。数字经济不断提升服务业发展质量和规模的同时，也会创造出更多的办公面积需求。

　　三要在政策上保持灵活性，需要因地施政或因区域施政，打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚，缓解产业发展和写字楼供给错配的问题。当前城市整体写字楼市场的高控制率并不意味着各子市场也会存在高空置率的问题，往往是高空制率和低空置率在不同的子市场出现。这种供需错配的问题在不同的城市都有出现，具有一定的普遍性。

　　因此，写字楼作为城市产业发展的硬件基础设施之一，除了需要建立高效的租赁市场，还需要在卡脖子的重点政策层面给企业松绑，甚至是在政策上打破行政区域的界限，以城市大局思维为前提，助力解决企业发展扩张需求的同时，解决产业发展和楼宇供应在错配上的问题。

　　呼吁北京解禁正规商办

　　事实上，自2017年3月26日北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“3·26商办限购政策”）以来已经4年左右，3·26商办限购政策规定，企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，且不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。同时规定最小分割单元不低于500平方米。

　　政策要求，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　而近期，北京市住建委相关负责人重申，北京对商办类项目的调控政策未放松。根据今年3月26日出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

　　刘凯表示，政府禁止“商改住”是完全正确的，但是一刀切的政策往往把一些正规的商办项目也给框死了，这导致很多开发商不愿意将项目分散出售，但大客户毕竟是少数，而科技类等中小企业又没有实力去整栋或购买大面积写字楼。为此，刘凯呼吁对正规商办类项目进行解禁。

　　来源：中国经营报

编辑：wangdc