6月接近尾声，试点集中供地的22城的首批集中供地已经结束，部分城市的第二次供地也已经结束。22城首次集中供地总成交金额超万亿，土地成交总建筑面积为1.08亿平米，杭州以1178亿元总成交金额居于首位，北京、南京、广州、武汉、上海、重庆土地成交总金额均超500亿元。

　　从各城市首次集中供地情况来看，各个城市特征鲜明，地域性特征明显：

　　（一）供给总量分布上，首次供地总量占比多不足50%，供地集中于下半年。

　　从数据上看，首次集中供地的城市中，广州首次供地总量占全年供地量的62%，其他城市均在40%以内，深圳、厦门的首次供地量占比仅在10%。

　　（二）供给量板块分布上，郊区占比较高。

　　22城中天津、青岛、无锡、长沙、广州等城市郊区地块建筑面积占比均在50%以上。

　　（三）土地规则明确，一地一策，“限地价”、“竞配建” 、“竞自持”成标配。

　　实行集中供地的22城中，每个城市都有其明确且严格的土地竞拍规则，精细至一地一规则，不同地块适用不同规则。“双限”、“竟配建”、“竞自持”成为多城市土地出让必备规则，最大可能稳定地价，稳定房价，稳定预期。

　　（四）深耕型房企或本地房企成为拿地的主力。

　　现如今，房企或已实现全国化布局，或者在既定的区域内形成了明显的品牌影响力和市场竞争力，企业的布局重心更多的集中于做好既定区域的优势巩固，不在追求城市的数量目标。所以各个城市内拿地的房企多为深耕型的外来房企或者本地房企，新进入城市的房企较少。

　　（五）拿地总量的多寡与“三道红线”所处档位密切相关。

　　从E50房企的拿地情况来看，总体上，2020年度“三道红线”指标表现理想的企业，其拿地的总量也会相应较高，“三道红线”踩线较多的企业，拿地数量相对有限。

　　（六）联合拿地趋势延续，控风险仍是拿地第一考量要素。

　　从首次集中供地的成交情况来看，企业间联合拿地的趋势仍在延续，主要还是本着控制风险的考量，通过与合作方之间优势互补、资源共享，能够一定程度减低资金压力，达到控制风险的目的。

　　22座城市的首次集中供地都已收官，对于各个城市的土地市场表现，企业行为，我们有以下五点思考：

　　（一）财务视角：现金流安全是首位的，在现金流安排的基础上追求利润目标。

　　很多人会有疑问，在现金流与利润之间孰轻孰重，毫无疑问，两者都重要，只是在特定的阶段内会有一定的侧重。现金流的安全更多是前提，是企业能够存在，存活的必然前提，倘若没有这一前提，利润追逐的实现也毫无基础。若无现金流，企业则可能很快面临生死考验，而且通常无法调整，利润指标则可以通过一定方式慢慢优化。

　　（二）投资视角：鉴于项目开发周期及三道红线，预计第二、三次集中供地的热度或下降。

　　企业的投资决策会受到多因素的影响，如利润率，开发周期，财务情况等等。从当前的情况来看，考虑到时点、项目的开发周期和“三道红线”等因素，年内的第二次、第三次集中供地的市场热度或有所下降。

　　（三）投资视角：多思、多想、多听、多看，把握收并购与捡漏机会。

　　从22城土地成交情况来看，核心城市、核心板块土地热度仍然维持高位，市场竞争的激烈程度毋庸置疑，在此情形下，直接的正面的竞争或会面临较大挑战，所以保持参与，另辟途径，如收并购等，或会有理想收获。

　　（四）经营视角：用长远眼光看待竞自持/配建租赁住房。

　　此次的集中供地中，竞自持/配建租赁住房成为土地出让标配，杭州成交地块中，竞自持比例最高达到40%，短期来看，高比例的自持/配建比例将大量侵蚀企业利润，增加企业资金压力，但可作为配套，完善社区建设 ，提升项目整体质量，进而提升项目议价的可能。长期以运营的角度来看，自持产品，租赁住房可作为稳定的现金流来源，并能通过金融化的手段实现退出。

　　（五）经营视角：注重提升产品力，品质竞争可能会成为新常态。

　　2021年以来，已有多个城市在土地出让时设定“竞品质”要求，北京的首次集中供地中涉宅用地30宗，其中有10宗地块触发双顶进入竞高标准建设方案环节，竞品质的审查标准主要关注绿色建筑和宜居程度，在产品上有竞争优势的企业则在北京市场的土拍中有所收获。随着经济的转型，消费需求的升级，产品本身的重要性将越发凸显，企业本身的产品力或能为企业构建起护城河。

　　来源：亿翰智库

编辑：wangdc