2022年10月11日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日发布《2022年第三季度北京房地产市场回顾与展望》。第三季度，北京写字楼市场新增需求小幅回升，租金持续下滑，科技中心领跌；零售物业市场外围商圈开业项目带动区域消费升级，全市拓店需求释放，存量更新加速；仓储物流市场新增供应创历史新高，环京需求此消彼长；商务园区市场头部互联网企业持续整合，泛中关村集群加大租金折让力度刺激市场需求；物业投资市场自用买家活跃，商务园区投资方兴未艾，资本化率上行，投资赛道进一步拓宽。

　　一、优质写字楼市场

　　新增需求小幅回升；租金持续下滑，科技中心领跌

　　2022年第三季度，北京写字楼市场未录得新项目交付。受项目延期影响，前三季度新增供应总量累计仅有19.0万平方米，为2015年以来的同期新增供应最低值。

　　随着市场活力和企业复工迅速恢复，整体市场的带看量和交易量环比均有所回升，其中新租交易总量环比上涨28%。子市场中，CBD、丽泽和东二环相对活跃，新租交易总量占全市的54%，均录有大面积成交；石景山商务区紧随其后，主要得益于地缘性租户的升级搬迁和扩租。从行业来看，证券、基金、资管类租户持续扩租，推动金融新租需求总量占比环比上升至31%，成为最活跃的板块；其次为TMT，但其新租总面积环比下降25%，同时扩租依然谨慎；此外，受食品、服饰等日常用品的升级搬迁及扩租需求推动，消费品制造业新租需求占比上升至第三位；其它行业需求保持平稳。

　　由于包括头部互联网企业在内的部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值，为-1.4万平方米，大面积退租仍主要集中在中关村和望京区域。乙级楼宇退换租现象尤其明显，季末净吸纳量录得-6.1万平方米；而甲级市场保持韧性，净吸纳量环比上涨至4.7万平方米。整体市场空置率环比上升0.4个百分点至18.1%。

　　全市平均成交租金同样本比环比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多个子市场租金录得不同程度跌幅，其中中关村、望京、奥体等科技企业集中的区域和王府井子市场的租金跌幅均超过1%。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人 袁慧指出："未来六个月，预计有近36万平方米新增写字楼面积投放至北京市场，将在中关村、奥体和通州等区域释放可租面积。在短期内企业新租仍显保守的情况下，业主需要提供更有竞争力的租赁条件，以吸引和留存租户。世邦魏理仕七月进行的租户调查结果显示，北京租户对可持续战略、办公空间和租约灵活性等需求均领先于全国其他市场，业主可考虑在这些方面加强软硬件配置，协助租户建立综合成本和效用优势。

　　二、优质零售物业市场

　　外围商圈开业项目带动区域消费升级和拓店需求释放，存量更新加速

　　金九银十"之际，北京零售物业市场外围商圈季末集中开业三个购物中心，分别为丰台丽泽天地购物中心、龙湖·亦庄天街及瀛海中海环宇坊，带来共计33.6万平方米的新增供应。在优质开发商运营下，项目均达到较高的出租率，并引入大量知名零售及餐饮品牌区域首店，主力店汇集7FRESH PLUS、永辉超市、IMAX博纳国际影城、国图书店等高品质社区生活体验业态。外围商圈商业氛围的日渐浓郁，填补了地缘客群的需求，并为片区发展提供了稳定可靠的配套支持。

　　在新增商业项目开业带动下，积蓄已久的开店需求得到一定释放，净吸纳量为近五个季度的最高水平。但由于多数现有项目客流量尚未完全恢复，引入新品牌进度仍然较为缓慢。新增需求以粤菜、烤肉、轻食餐吧等类别的餐厅品牌为主，网红咖啡茶饮品牌则有Manner、%Arabica等较为活跃。零售业态中，BAPE、STARTER、李宁、FILA等潮流服饰和运动户外品牌均有新店开出，而新能源汽车更趋布局在人口密度较大的商务区及居住社区，高奢珠宝及香氛（如DR、凯利安、馥马尔）等高承租能力的品牌亦补位核心商圈此前腾退的铺位。个别现有项目清退老旧业态和品牌，短期内出现大面积空置。全市空置率环比上升0.5个百分点至7.2%。自疫情以来租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，全市购物中心首层平均租金报价环比下调0.8%至每天每平方米33.9元。本轮疫情以来空置涨幅较大的商业体采取给予短期租金折扣的方式促进去化。成熟商圈租金相对稳定，而外围商圈商户经营相对脆弱，业主对其租金政策则更加灵活。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人 宋海燕表示："未来六个月，预计仅通州有一座10万平方米新建优质购物中心入市，市场将聚焦于存量物业改造更新。根据《北京市高品质商圈改造提升行动计划【2022-2025】》内容显示，将持续通过城市更新唤醒消费活力。本季度京凯德Mall二期、西单商场、友谊商店、中铁广场（龙湖·北苑天街）、崇文门新世界百货等项目有望完成或启动重装计划，为未来北京零售物业市场突显城市级商圈魅力添砖加瓦。

　　三、仓储物流市场

　　新增供应创历史新高 环京需求此消彼长

　　2022年第三季度北京物流仓储市场迎来三个新增项目入市，分别位于经开区、平谷马坊物流基地及顺义空港区域，带来共计38.0万平方米的新增供应，前三季度新增供应总量已超过历年年度供应纪录。新增项目集中入市环比推高整体空置率9.2个百分点至12.4%，也是近十二年的最高水平，为因疫情管控而暂缓外溢、转而在市内扩张的租户提供了较以往更充裕的可租空间。季内净吸纳量达到7.9万平方米，新租需求多为1万平方米以上的大体量成交，以第三方物流为主要来源，主要集中在顺义空港等区域。与此同时，以成本为导向的京内搬迁置换更趋活跃。租户租金敏感度提高，项目间去化表现因而出现分化，性价比较低的项目面临去化缓慢的难题。

　　在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升，同样本比环比上涨1.0%至每月每平方米56.8元。各子市场皆有不同程度上涨，其中马驹桥及大兴京南等核心区域租金涨幅领先。

　　廊坊连续六个季度供应放量，本季度于广阳及固安共计入市50.1万平方米的高标仓储项目；而天津则在静海及空港有两处项目竣工，共计17.7万平方米。需求方面，年内天津市场疫情管控频繁，往来物流受限，部分短租需求转移至廊坊近京片区，给予了廊坊获取需求的窗口期，廊坊季内净吸纳量攀升至37.6万平方米。天津需求则减弱，其中北辰区域尤为明显，全市录得-1.5万平方米净吸纳量，空置率环比小幅攀升。租金方面，廊坊目前租户议价能力依旧较高，但租金降幅缩窄；天津则相对平稳，业主短期内以保价为主。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部负责人 李虹指出："未来六个月，北京物流仓储市场预计仍将迎来约30万平方米的新增供应，有望推动更多租赁需求在非核心区域落地。同期廊坊和天津市场供应将继续放量。京津廊多个区域政府有土地规划及项目落地动作，除在建工程外，北京平谷、廊坊霸州及天津滨海新区等区域在本季度皆有新增仓储用地出让。未来环京项目的不断增加，将为市场回暖后的需求放量提供更多优质空间储备。

　　四、优质商务园物业市场

　　头部互联网企业持续整合 泛中关村集群加大租金，折让力度刺激市场需求

　　2022年第三季度北京商务园区市场未录得新项目的交付。整体市场新增需求放缓，头部互联网企业持续缩减面积，部份中小型互联网企业也陆续出现到期不续或面积腾退的现象，季内录得净吸纳量-6.4万平方米，空置率环比上涨0.2个百分点至18.1%。人工智能、软件开发等TMT行业、芯片等工业品制造业、医药及生命科学行业新租较为活跃，房地产建筑亦释放搬迁类需求。区域市场表现日益分化：上地、中关村软件园当前带看的以5000平方米以下的跨区域搬迁类需求为主，但租户决策进度放缓，使得年内腾退的面积难以得到有效去化；电子城、丰台科技园子市场净吸纳量均录得负值，除了受到互联网、专业服务等行业面积腾退的影响，新租需求观望情绪明显；多元化的产业发展使得经开区子市场在面对市场诸多不确定性时更具韧性，医药及汽车等产业数字化进程催生办公需求，装备制造及航空航天行业亦有成交；而顺义子市场季内去化则得益于汽车互联网相关类型需求。

　　全市商务园区平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米161.0元。其中泛中关村集群环比下降0.5%，由于空置面积增加以及去化速度低于预期，不少业主纷纷下调租金以刺激市场需求。其他子市场中，亦庄、大兴、顺义租金维稳，电子城和丰台科技园降幅加大。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示："未来六个月，北京商务园区预计将迎来约97万平方米新增供应，其中泛中关村集群有48万平方米。世邦魏理仕最新发布的《2022年北京商务园区租户普查》结果显示，北京商务园区作为新一代信息技术、医药健康等高精尖产业空间载体的功能定位进一步明确。近期发布的《关于推动中关村加快建设世界领先科技园区的若干政策措施》，以及北京证券交易所大兴服务基地正式挂牌等大事件，均向市场传递积极信号：北京各区将通过加快建设高品质专业化的产业承载空间和完善金融服务体系，带动园区内高新技术企业、高校、科研机构发展，助力区域产业集聚和升级。

　　五、物业投资市场

　　自用买家活跃，商务园区投资方兴未艾； 资本化率上行，投资赛道拓宽

　　2022年第三季度北京投资物业市场录得13笔大宗交易，交易数量环比显着提升，但多数为10亿以下的小体量交易，合计总额仅79.6亿元，环比和同比均有下降。季内自用型买家需求频频涌现，贡献了其中的8笔交易，占总交易额的73%，买家主要为医疗、软件、芯片等新经济企业。购买标的类型和区位呈多元化特点，独栋型、散售型办公、商业和酒店均有涉及，遍布朝阳、海淀、丰台、大兴、石景山等区，其中两家医疗诊所分别收购朝阳区的一处底商和一栋酒店，开辟了存量物业用途转换的多种可能性。由于对宏观经济和租赁市场基本面发展持观望态度，投资型买家出手依然谨慎。

　　本季度有5笔交易位于外围的园区，占总交易额的45%，包括季内金额最大的交易--国内某大型软件公司购置北清路的智谷大厦，以及某外资制造企业将其在电子城IT产业园租用的独栋办公收购自用。受益于北京对高精尖产业集聚能力的不断提升，以及产业园REITs上市和扩募火热进行，投资型买家也对商务园区发展前景寄予厚望，CBC康桥资本购置大兴药谷一号，以及某中资园区开发商购入平谷同创汽车产业园并计划对物业进行改造升级，均反映投资者对该板块的关注度。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽指出："本季度频见开发商抛售资产，以加速现金回流，数宗办公、商业和酒店交易与此前可比交易相比均有较大幅度的价格折让，反映该类商业地产资本化率已进入上行渠道，物业收购窗口期进一步打开。另一方面，在基础设施公募REITs的持续扩容下，产业园区、仓储物流和保障性租赁住房等板块进一步受到追捧，吸引更多投资者布局，也将为北京大宗交易开辟更广阔的赛道。

来 源：世邦魏理仕