2022年北京写字楼市场第三季度回顾：

　　1、疫情有效控制下市场需求略有好转，甲乙级写字楼市场净吸纳量由负转正，但因需求乏力并未阻止租金的下挫。

　　2、为提振去化和挽留客户，部分项目业主继续下调租金，使得全市甲级及乙级写字楼市场平均租金环比均明显下降。

　　3、第三季度乙级办公楼市场迎来两宗项目入市，由于提前锁定租约，并未释放新的可租赁面积。

　　4、因内部整合导致部分集团性企业子公司退租重组合并，多个商圈空置率有明显上涨致使整体市场空置率达到15.6%。

　　供给节奏放缓，城市更新项目近两年内将承担更多需求

　　据世桦嘉润CCRA执行董事总经理李芳月女士介绍，2022年第三季度，位于三元桥/亮马河商圈的国际创新融通大厦和中关村商圈的盈都大厦D栋城市更新项目竣工交付，北京乙级写字楼市场新增约11.8万平方米体量。

　　受北京疫情对施工进度的拖延影响，北辰中心、恒通商务中心C3C4项目（之所ICC）等新项目预计将于今年年底集中入市。

　　需求：TMT行业需求放缓内资金融行业有力支撑

　　在需求端，李芳月女士表示，受益于疫情的有效控制和经济复苏态势，租赁需求的持续复苏，提振北京甲级及乙级写字楼市场活跃度，净吸纳量均由负转正。甲级写字楼市场第三季度净吸纳量达到约2.4万平方米，乙级写字楼市场净吸纳量录得2.9万平方米。由于企业降本增效的影响，付租能力有所减弱使得乙级写字楼市场备受关注，录得净吸纳量环比显着提升。

　　在需求来源方面，世桦嘉润CCRA的数据显示，科技与金融行业依旧是北京写字楼市场需求的最主要来源，二者在全市成交租赁面积中的占比合计达78%。

　　其中，科技行业成交面积占虽比往期数据有所降低，但仍居于首位，录得43%。

　　金融行业成交面积占比持续增长，其中第三季度金融业成交面积占比达到35%。得益于高精尖、生命科学等产业新动能不断增强 ，如生物医药、元宇宙等行业选址偏好错位于传统写字楼商圈，多集中于亦庄、昌平等园区。此外外迁、拿地自建、战略合作或成选址关键字。

　　商圈热度

　　就商圈而言，CBD在第三季度达成金融行业多元化集团等租赁成交令其成交面积占到全市总量的21%，居各商圈首位。

　　得益于TMT、教育行业等大面积的租赁成交，中关村商圈第三季度成交表现亮眼，新租赁成交面积占比仅次于CBD商圈，录得17%。

　　由于证券、银行企业的迁入及扩租，金融街新租赁成交面积占比提升明显，在全市各商圈中排名第三，录得13%。

　　空置率

　　在空置率方面，世桦嘉润CCRA副总裁徐荣卿先生认为，由于中关村、东二环商圈良好的去化情况，北京甲级写字楼市场空置率录得环比下降0.2个百分点；虽有新项目交付入市，市场需求的回暖令乙级写字楼市场平均空置率环比下降0.4个百分点。

　　就甲级写字楼市场各商圈而言，中关村和东二环商圈迎来互联网科技新租户入驻，使得两个商圈甲级写字楼市场平均空置率分别环比降低4.4和2.2个百分点。丽泽商务区和CBD商圈紧随其后，空置率第三季度环比分别降低1.5和0.8个百分点。

　　因内部整合导致部分集团性企业子公司退租重组合并，长安街商圈和亚奥商圈的空置率有明显涨幅，第三季度分别上涨2.2和1.7个百分点至17.1%和17.8%。亮马河、望京/酒仙桥以及金融街商圈空置率也有一定升高。

　　租金

　　在租金方面，徐荣卿先生分析，面对激烈的市场竞争，租赁活跃度的缓慢复苏，部分项目业主继续下调项目租金，加速去化以挽留优质客户，使得全市甲级及乙级写字楼市场平均租金环比均明显回落。

　　受此影响，北京甲级写字楼市场的平均租金本季度环比下调0.9%至 345.3元每平方米每月。

　　北京乙级写字楼市场的平均租金录得人民币207元每平方米每月，季度环比下调1.6%。在全市甲级写字楼市场各商圈中，受头部科技企业整合的持续影响，望京/酒仙桥商圈的租金环比降幅较多，达到约4.3%。

　　2022年北京写字楼市场未来展望

　　1、在当前相对平淡的租赁市场行情下，第四季度预计将有共计30万平方米的新项目入市。其中约20万新增供应将投放乙级写字楼市场，受此影响，年底乙级市场空置率或将小幅抬升。

　　2、会议后助企纾困帮扶力度将进一步加强，但从政策向传导至租赁市场仍需时间。

　　3、年尾效应将导致市场存量竞争加剧，租户获得更多的议价空间 。

　　据世桦嘉润CCRA总裁王刚预测，2022年第四季度，北京写字楼市场预计将迎来合计近30万平方米的新增供应，其中甲级写字楼市场的供应量约为9.2万平方米，来自亚奥商圈。新项目的入市或将继续推高甲级市场空置率。乙级写字楼市场新增供应约20.8万平方米，来自望京商圈。该商圈大量新项目入市，或将使该商圈乙级写字楼市场空置率进一步承压。

　　世桦嘉润CCRA预测，全市甲级写字楼市场空置率将微升至16.2%左右。空置率的提高对平均租金水平也将造成下行压力，得益于中央商务区及丽泽商务区等商圈未来租金涨幅仍将领先于其他商圈，全市甲级写字楼平均租金将继续保持平稳。

　　除此之外，非核心商圈的产业园或将持续受到新动能行业的高度青睐。新动能行业头部企业关注拿地自建、自用收购将为北京大宗交易提供新机遇。

　　就现有空置率而言，目前北京写字楼市场仍偏向于租户市场，租户可选择的项目及租金水平均有较多的选择性和谈判空间。因此，世桦嘉润CCRA建议有搬迁整合、扩租或续租需求的租户，应积极把握租金下调的最后窗口期，以理想的价格锁定心仪项目和长期租约，实现成本节省和企业形象升级。

   来 源：世桦嘉润