广州专业服务类需求首次超过互联网科技

    2022年第三季度办公楼市场　

    进入三季度，广州全市经济运行延续稳定恢复态势，但整体增速较去年有所放缓，目前处于经济回稳提升的关键期。

　　在宏观经济增速放缓的背景下，季内楼宇租赁成交活跃度也随之减缓。租户方对市场更多的采取观望态度，并静待市场经济恢复明朗。本季度，租赁市场表现平淡，除了越秀和琶洲市场实现稳定去化外，其它子市场表现均不及预期。市场整体净吸纳量约为-1.6万平方米，主要依靠新项目的预租拉动。从存量市场看，珠江新城一家互联网科技头部企业完成搬迁至其总部，可租赁面积被正式释放。部分租户因降本增效，选择搬迁至乙级楼宇或非核心区市场。叠加部分企业因自身业务收缩释放出自用面积，致全市增加甲级可租赁办公空间近4万平方米。

　　从新增供应看，季内迎来珠江新城一栋甲级楼宇入市，为市场带来约13万平方米体量。因此，受存量项目可租赁面积的释放及新增供应的影响，空置率环比上升1.9个百分点至15.2%。至此，全市空置率已连续三个季度维持在两位数。其中，珠江新城受新增供应及头部企业搬迁影响，空置率时隔五年首次突破10%。琶洲市场在无新增供应的情况下，空置率环比下降4.6个百分点，需求主要来源于游戏及电商行业。在当前空置率上升压力较大的环境下，不少业主以“稳存量”的租赁策略为核心，主动挖掘有扩租意向的租户及提前锁定目标续约租户，让续约率维持在高位，以维持其竞争力。

　　季内，所有子市场的租金均呈现不同程度降幅。受新增供应及市场表现疲软影响，今年前三季度全市租金已累计下降约4.1%，至157.2元每月每平方米。其中，珠江新城的租金在季内降幅最大，环比下降3.2%。区域内部分业主因阶段性去化压力而采取以价换量策略，降低报价或增加免租期。但同时我们也发现拥有优质租户和稳定租户结构的甲级楼宇，租金仍然表现出较强的韧性。

　　据高力国际统计，季内大宗租赁成交（单个租赁成交面积超1,000平方米以上）活跃度较上季度上升约20%。值得关注的是，专业服务类企业租赁在季内表现亮眼，其需求在今年季度中首次超过互联网科技类行业，环比增长25%。

　　从其细分领域看，需求主要来源于联合办公专业服务和律师事务所类企业。当前，承压的租金水平对于需要承租较大面积的联合办公服务方是较有吸引力的。而核心区的律所行业成交租赁较以往也有明显的提升。季内，广东省委深改委出台《关于支持广州市天河中央商务区建设“四个出新出彩”示范区的行动方案》提出要深化法律服务集聚区建设，2035年示范区要提升参与全球竞争与合作的实力。同时，区域迎来粤港澳大湾区国际商务与数字经济仲裁中心落户，将着力构建与国际接轨的商事争议多元解决机制，并致力推动以法制化为根基的市场营商环境。在政策环境的推动下，区域有望进一步升级成为粤港澳大湾区法律服务品牌集聚地。

　　互联网科技产业依旧是拉动需求的主要动力，但其扩张速度较以往有所放缓。为了能让互联网科技产业走向更高质量且精细化发展，海珠区7月发布“8＋1”产业扶持培育政策，涵盖促进产业互联网发展、游戏产业发展、楼宇园区评级措施等九大方面，旨在进一步激发市场主体活力，有目标的针对科技新兴产业要素发展以及为数字经济人才筑巢引凤，海珠的“科技创新驱动”交响曲被再次奏响。伴随区域楼宇经济政策的利好，琶洲的电商及游戏行业的需求也在本季度有所起色。

　　我们预计全年的新增项目将在四季度集中入市，为市场带来近30万平方米体量，主要集中在琶洲市场，届时，广州甲级写字楼市场存量将突破700万平方米。据高力国际统计，目前四季度入市项目的平均预租率已超30%，如新项目全部如期入市，我们预计季末市场去化水平大概率会回正。但市场情绪还需要时间恢复，如扣除新项目预租，预计去化水平不会出现强烈反弹。受新增供应及去化速度影响，预计全市空置率将进一步被推升，空置率会从2022年迈入“两位数”时代。

　　尽管珠江新城在本季度空置率突破了10%，但随着区域迈入低供应去化周期，预计空置率走势会逐渐回落。而琶洲伴随新增供应入市，在需求中性释放的情况下，预计空置率会继续爬坡。在全市经济处于回稳提升的关键期时，我们预计市场情绪将继续保持谨慎乐观，短期内，持续观望的态度仍会是市场主旋律。

 来 源：高力国际   

   编 辑：liuy