2022年10月，临港创新产业园REIT及东久新经济REIT相继成功上市交易，上市首日的涨幅分别达到30%和27%。截止目前，总计已有20只基础设施公募REIT成功上市，其中以产业地产为底层资产的REIT数量达12只。两只新REIT是国内首批以标准厂房为底层资产的公募REIT产品，这是继保障性租赁住房之后，短短一个多月内国内REIT市场底层资产的又一次突破。
推进新型工业化，加快建设制造强国是引领未来经济发展的重要着力点。标准厂房和产业园是支持先进制造业和高科技企业发展的重要基础设施，临港创新和东久新经济REIT的上市将有助于盘活存量资产，激活并引导更加多元化的社会资金进入这一领域，为中国经济的转型升级提供高质量的空间载体。
CBRE世邦魏理仕认为首批标准厂房REIT的上市对中国产业地产市场具有重要意义，主要体现在以下三个方面：
筑巢引凤，产业地产助力制造业升级
标准厂房是制造业升级的重要载体，与普通厂房相比，标准厂房具有通用性、配套性、集约型等特点，在单层面积、层高、地面承重、柱距、消防等级等建筑技术参数和标准方面更优，广泛适用于先进制造业租户的需求。
以此次上市的临港创新和东久新经济REIT为例，根据招募说明书公布的信息，其租户集中地来自于精密机械、汽车、新材料、信息产业和生物医药这五个先进制造和高科技产业。
我们认为，此次标准厂房公募REIT的发行上市是通过金融创新进一步强化了产业地产与实体经济转型升级间的协同关系，进而助力产业园的高质量发展。
数据来源：相关REIT招募说明书，CBRE研究部，2022年10月
构建退出闭环，提升信息透明度，
产业地产投资图谱扩容
得益于疫情后生物医药、集成电路、新能源、新材料、新一代信息技术等战略新兴产业的加速发展以及政府不断加大的支持力度，产业地产成为近两年多以来的投资热点。在2021年和2022年CBRE的中国区投资者意向调查中，工业物流连续两年成为最受青睐的主流地产类型，而数据中心、冷链物流和生命科学地产则蝉联最受关注的另类资产前三。
从目前国内产业地产投资的结构来看，研发园区和物流仓储是最主流的物业类型，交易金额占比超过75%。而厂房因资产流动性、市场信息透明度等原因受到机构投资者的关注相较低，大宗交易以自用购买或改建为其他用途为主。
数据来源：CBRE研究部，2022年10月
纳入公募REIT底层资产意味着标准厂房投资的“投融管建退” 全流程闭环构建完成，融资和退出渠道的便利将显着改善标准厂房的资产流动性，公开上市也将增强相关资产和市场信息披露的透明度。
从两只REIT底层物业的资产表现来看， 东久新经济和临港创新所持有的标准厂房均位于长三角制造业发达城市，资产包当前平均出租率分别达到100%和99%，2019-2021年期间的经营净收入（NOI）复合年增长率为9.3%和5.6%。以2021年实际值测算，东久新经济和临港创新资产包的综合资本化率分别为5.86%和4.44%；而在以2022年7-12月的预测值年化计算的情况下，资本化率为6.17%和5.13%，充分体现出标准厂房类物业资产定价的吸引力，以及可持续提升空间的成长性。
CBRE认为，上述利好将提升机构投资者对标准厂房物业的投资意向，中国产业地产的投资图谱和量级也将迎来再次扩容。近期中国人寿与东久新宜合作发起总投资规模约30亿元的Pre-REIT基金就是一个很好的例证，该基金的投资标的为长三角区域智能制造产业园区。
基于2021年项目实际值的资本化率
数据来源：相关REIT招募说明书，CBRE研究部，2022年10月
非国资企业为发行主体，
引导多元化资金进入产业地产领域
值得一提的是，在首批标准厂房公募REIT中， 东久新经济REIT是由非国资企业为原始权益人所发起。我们认为，随着国内公募REIT市场的快速壮大，发行主体的多元化将有助于引导更多类型和渠道的社会资金进入产业地产领域，以更好地支持实体经济的发展。
国家统计局最新公布的数据显示，2022年三季度中国GDP同比增长3.9%，较二季度加快3.5个百分点。其中高技术制造业增加值同比增长6.7%，汽车制造业增加值大幅增长25.4%。CBRE认为制造业是中国实体经济创新转型最重要的发力点，而高质量的制造业空间载体是建设制造强国的必要条件之一。
据相关测算，目前中国国家级和省级开发区园区建筑面积超过50亿平方米，与此同时主要大中城市每年的工业用地出让面积超过5亿平方米。CBRE认为，无论是存量升级还是增量开发的角度来看，制造业设施都具备巨大的增长潜力。近年来国内主要一二线城市的标准厂房租金的年均涨幅可达2-5%。公募REIT的发行将为中国制造业地产投资的加速发展注入新动能。
来 源：CBRE世邦魏理仕
编 辑：liuy
