房讯网讯 2022年1月6日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过300位嘉宾出席论坛。

　　在年会现场，房讯指数研究院院长刘凯发布了《2021中国写字楼产业园市场研究报告》，深刻解读并探索高质量发展要求下写字楼产业园的变局与破局，揭幕中国商业地产“下一个十年”在双碳战略下绿色发展、创新发展的新未来。

　　刘凯表示，产业园区承担着产业经济主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。在我国经济发展体制机制创新的背景下，产业园区迎来转型升级的契机，国家对产业园区开发的重心将向提质增效、转型升级、功能完善、绿色发展方向转变。随着公募REITs的扩容，产业园区REITs产品将成为重要趋势，在资产管理和金融创新的助力下，产业园区行业将迎来迅速发展的机遇。

　　以下是报告节选：

　　产业园：规范发展要与国家战略保持一致

　　2021年，国家和地方政府持续产业发展利好政策的相继发布，为产业园区的发展营造了良好的营商环境。新基建、公募REITs、城市更新等推动传统产业园区转型升级，给产业园区提供了发展契机。

　　在5G、人工智能、物联网等新兴技术加持下，产业园区行业一方面积极防疫抗疫，强化建设企业产业集聚发展的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长、产业升级发展所需的系统化公共服务平台，助力园区、产业以及区域经济的同步发展。

　　在中央提出逐步形成以国内大循环为主体、国际国内双循环相互促进的新发展格局的背景下，消费和科技将成为推动经济增长的重要引擎，这也为中国商业地产发展提供了新的机遇，新商业、新办公、新园区、新居住四大新趋势有望为行业创造更广阔发展空间。

　　国家战略保持一致 亟待行业转型升级

　　产业园区是提升科技水平、快速构建新型产业体系和增强经济实力的有效载体，可以有效聚集生产力，集约利用资源，带动关联产业发展，促进区域经济的发展。作为产业调整和升级的重要空间聚集形式，产业园区担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

　　中国最早的园区是改革开放初期以推广经济特区政策为目的而建立起来的经济技术开发区。1984年，国务院批准在沿海12个城市设立了首批14家国家级经开区。随着对外开放向纵深推进，国家级经开区布局不断向内陆扩展。全国现有230家国家级经开区，遍布31个省（区、市），其中东部地区112家，中部地区68家，西部地区50家。30多年来，国家级经开区不断探索有特色的发展模式，成为我国经济发展的强大引擎、对外开放的重要平台和改革创新的排头兵。

　　随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断的扩张延展，从开发区到高新技术开发区，再到最近几年日益发展起来的产城融合，此外还包括了市场上一些由开发商、投资机构以及专业化运营机构操盘运作的产业园区等。

来源：中国开发区网 房讯指数整理

　　据不完全统计，我国有各类产业园区15000多个，包括国家级高新区168家、经开区218个、国家级自贸试验区18个等等，对全国经济的贡献达到30%以上，覆盖了国家级、省级、市级等各个行政层级。

　　2021年，在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府出台了系列引导、扶持政策，“十四五规划”提出，加快数字化发展，建设数字中国；7月份，浙江省出台《关于加快推进高新技术产业开发区（园区）高质量发展的实施意见》；9月份，山东省发布“十四五”制造强省建设规划；9月，四川省印发“十四五”新型基础设施建设规划；江苏发布“十四五”科技创新规划……

　　在加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、建立多个自贸区扩大改革开放等多个方面的政策利好下，产业园区长期蓬勃发展迎来坚实的支撑。以产业园区为支点、所在城市为节点，产业园区仍将承担经济产业主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。

　　与此同时，新时代下为促进经开区、特色小镇等各种产业空间载体的高质量提升，国家相继出台相关政策进行规范引领，包括商务部修订出台《国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价办法（2021年版）》、发改委等十部委联合印发《全国特色小镇规范健康发展导则》等，规范特色小镇的可持续健康发展，推动经开区的创新提升。

　　在我国经济发展体制机制创新的背景下，产业园区迎来转型升级的契机。国家对产业园区开发的重心将向提质增效、转型升级、功能完善、绿色发展方向转变，同时对开发数量进行适度控制，鼓励不同地区产业园区探索转型升级的路径和模式，推进产业园区形成各具特色的先进智能体系。展望未来，在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府从多方面加快新基建建设进度，作为产业集群载体空间的产业园区，仍有巨大的发展空间。

　　市场需求持续旺盛 租金基本维持稳定

　　2021年，在政策扶持、融资渠道畅通、数字化赋能等多重利好的带动下，产业园区市场迎来蓬勃的发展。

　　从企业端来看，产业园区运营商在积极对抗疫情的同时，依托国家经济发展和产业升级战略，充分整合内外部资源，推动市场的复苏和行业的升级。

　　疫情防控常态化下，多数园区加大了运营方面的投入，通过构建园区智慧管理“云平台”，实现园区的数字化、智能化管理，如预先线上登记并扫码进入园区、人体红外测温仪连接园区管理终端信息化系统、人脸或语音识别开启门禁与电梯等。招商方面，园区借助数字化技术搭建“云招商”平台，对各类招商信息资源进行立体展示，强化园区的露出和线上推广。同时，园区运营者强化园区的服务效能，打造融合政策、金融、产业里链条以及社群等多方面融合的服务平台，为园区及园区企业提供高效服务，在产业园区发展转型中提供助力。

　　在行业高质量发展的要求下，运营商纷纷改变盈利模式，从传统物业销售租赁向产业发展服务和股权投资等方向转化，优化收入结构。不少运营商积极以轻资产模式输出管理来获取项目，在减少成本压力的同时获取更多收益。

　　得益于开发运营者的积极运营，在整体经济运行稳中向好以及高技术制造业和战略性新兴产业快速发展的推动下，自2020年四季度起，产业园区市场开始复苏发展。从市场化参与度和运营程度较高的产业办公即商务园区来看，市场需求持续暴涨，空置率较去年出现回落，租金基本维持稳定。

　　以北京商务园区市场为例，据高力国际市场报告，2021年前两个季度净吸纳量连续突破30万平方米，单季度需求量已经超过2020全年水平；第三季度净吸纳量出现回落，达到12.6万平方米。互联网科技行业依旧是整体市场租赁需求的主引擎，此外，集成电路行业亦表现活跃，医药健康和传媒行业延续活跃态势。虽然二季度以来市场受新项目入市和教育行业腾退影响，但在整体旺盛的需求下，全市成熟商务园区市场空置率在三季度末进一步降至16.9%，市场租金保持稳定约128元每月每平米。

来源：高力国际 房讯指数整理

　　子市场方面，上地和北清路等泛中关村市场表现突出，该区域是新一代信息技术、集成电路设计重点布局区域，为北京打造高精尖产业创新集群提供了优质空间。其中上地子市场目前市场空置率仅有5%左右，市场可利用的产业空间已非常有限且处于供不应求状态。望京-酒仙桥市场由于区域内多以互联网类企业需求为主，市场内的空置面积也被逐步消化。亦庄、丰台科技园、顺义以及大兴等子市场则通过租金的小幅调整也实现了不同程度的去化，缓解了新增供应和疫情带来的压力。

　　在上海，商务园区租赁市场活跃度进一步提升，三季度净吸纳量录得月30万平方米，创近年来单季度净吸纳量新高。科技新媒体企业仍为漕河泾板块租赁需求的主要驱动力，张江板块受生物医药企业和科技新媒体企业的带动租赁需求保持活跃，具备性价比优势的浦江与外高桥板块也录得成交。持续释放的旺盛需求致各板块空置率呈现不同程度的下降，各子市场租金水平均实现正增长，推动全市平均租金报价与有效租金环比出现上涨。

　　公募REITs稳步推进 产业园迎黄金十年

　　自2020年以来，基础设施公募REITs稳步推进，并于2021年5月取得重大进展，首批9单基础设施REITs项目获沪深证券交易所审核通过。6月21日，首批9只公募REITs上市交易，标志着国内公募REITs试点正式落地。

　　其中3单项目为产业园区REITs，为华安张江光大园REIT、招商蛇口产业园REIT、苏州工业园区产业园REIT，底层资产为承载战略性新兴产业的产业园，包括招商蛇口、张江高科以及苏州工业园，分布在长三角和粤港澳大湾区等核心城市圈。简单分析，具有国企背景的产业园区更具优势，而具备了成熟经营模式及市场化运营能力的优质园区资产则首批入选。

来源：房讯指数研究院

　　产业园区REITs的上市发行，为产业园区项目提供了新的融资方式和退出渠道，推高了市场上带有稳定现金流的核心型产业园区项目的关注度以及带来其资产价值的提升。对开发商和投资者来说则有助于打造“轻重结合”的全周期资产管理模式，加快资金循环，快速扩大在管资产规模，令资产运营管理能力的提升和输出成为其重要的收入来源。对于重经营、长周期的产业园区行业，在引入了更多元化的资本，提升产业园区交易流动性的同时，提高了市场信息的透明度，激发行业活力。

　　在产业经济方面的影响来看，公募REITs开拓了可持续发展之路，形成存量资产和新增投资的良性互动，对于扩大经济增长动能、为新基建提供有效支持、促进经济结构的调整和高质量发展具有重要意义。同时，公募REITs可提供新的大类资产配置选择，也为公众投资者提供低门槛涉足基础设施领域、享受优质不动产带来的增值收益机会。截至11月，首批9只基础设施公募REITs上市已超4个月，整体运行平稳，多只上市以来累计涨幅均超过20%。

　　下半年以来，公募REITs试点制度取得新的进展，7月份，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，进一步增加了公募REITs的试点范围。11月份，继首批9只公募REITs上市之后，第二批两只基础设施公募REITs正式获批，建信中关村园区REIT和华夏越秀高速公路REIT将启动发售。

　　随着公募REITs的扩容，将会有更多企业参与其中，具有专业运营的产业园区仍将是重要参与主体。未来，随着我国资本市场体系的日益完善，公募REITs市场前景广阔，产业园区REITs产品将成为重要趋势，越来越受到产业园区企业的关注，通过金融手段打通资金良性循环链，盘活存量资产，优化债务结构，将有助于推动产业园区良性发展。在资产管理和金融创新的助力下，产业园区行业将迎来迅速发展的机遇。

　　来源：房讯网