商业办公物业、居住物业和商业物业有着本质的区别，因此，其价值评估的角度也具有特殊性。通过分解影响写字楼价值的因素，对商业办公物业用户需求进行研究，结合相关调研数据的收集，分析得出产品配置标准对商业办公物业的产品价值影响最为关键，后期运营主要影响写字楼项目的长期价值。

　　区域性条件：此部分是决定市场价值的先决条件，通常情况下溢价空间不可调整，对项目整体价值较大；

　　产品条件：通过产品策划、设计，是提高项目租金及售价的主要方式，对项目整体价值影响最大；

　　后期运行条件：对项目有一定溢价贡献，可有效保值、增值，长期保证项目价值，对项目现时点整体价值影响不大，但对写字楼项目长期价值影响较大。

　　商业办公物业硬件体系主要包括外立面、大堂、电梯厅、标准层、机电设备及停车安防等七大方面。通常情况下，商业办公物业外立面、电梯系统、室内精装、自身配套等对于商业办公物业的产品价值影响较大，客户对于商业办公物业写字楼外在形象和整体空间舒适度最为关注。

　　商业办公物业发展趋势

　　目前一线城市商业办公物业的发展已经步入较为成熟的阶段，办公产品硬件逐渐进入标准化、同质化发展，写字楼硬件配置已呈现边际递减趋势，未来的商业办公物业是软性服务与精神共鸣的竞争。

　　随着时代的发展，办公客户关注点从传统的硬件设施提升逐渐演变为对于生态、开放、人文性的期许，并且更为关注商业办公物业特色与个性。

　　目前商业办公物业的产品价值提升主要围绕灵活办公、创意办公、智慧办公和绿色办公的概念来实现，同时更注重通过物业管理、人性化运营等软实力来提升核心竞争力。

　　灵活办公：采用开放连通的布局方式，办公空间、会议室和休息区相互交叉，不作严格的区分，通过布局的灵活性，提高办公空间利用效率，以应对不同场景的办公用途；

　　创意办公：对于创意型和以千禧一代为主要员工的企业而言，传统办公往往限制了个性化需求，通过打破常规，运用多种设计要素和缤纷色彩，打造多元化风格的共享空间及新办公体验，从而实现并加速进步与创新；

　　智慧办公：通过功能嫁接，打造智慧楼宇，将智能元素融入产品打造之中，形成特色化亮点，同时体现现代企业的楼宇智能化先进理念；

　　绿色办公：注重项目生态性的打造，突出绿色办公性质，通过垂直绿化、空中box生态化、屋顶花园等的打造，打破室内外界限，丰富塔楼功能的同时营造绿色健康的办公环境。同时贴合“碳达峰、碳中和“的”双碳”发展目标，打造节能生态体系，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，提供健康、适用和高效的办公空间。

　　随着社会发展和城市经济环境的变化，商业办公物业也在不断的发展进步，进入新经济时代，商业办公物业的价值研判标准和提升路径存在着更多可能性，值得我们不断思考和探讨。

来源： 瑞联数据中心

编辑：jinbao