继11月11日发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》（简称“二十条”）之后，12月7日，国务院联防联控机制发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知》（简称“新十条”），标志着中国防疫政策的加速调整优化。主要优化措施包括：

　　除养老院、福利院、医疗机构、托幼机构、中小学等特殊场所外，不要求提供核酸检测阴性证明，不查验健康码；

　　不再对跨地区流动人员查验核酸检测阴性证明和健康码，不再开展落地检；

　　具备居家隔离条件的无症状感染者和轻型病例一般采取居家隔离，也可自愿选择集中隔离收治；

　　按楼栋、单元、楼层、住户划定高风险区，不得随意扩大到小区、社区和街道（乡镇）等区域；

　　对入境人员，将“7天集中隔离+3天居家健康监测”调整为“5天集中隔离+3天居家隔离”

　　此外，通知同时提到了加快推进老年人新冠病毒疫苗接种、医院不能拒诊核酸阳性患者等措施。

　　在防疫政策调整的同时，中国近期经济下行压力进一步增大。11月制造业PMI指数降至48%，连续两个月位于荣枯线之下，社零总额同比下降5.9%，降幅相比10月明显扩大，而地方政府财政收支也同样面临较大压力。

　　数据来源：国家统计局，万得资讯，海关总署，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　为加大金融对实体经济的支持力度，11月25日，央行公告降准0.25个百分点，共计释放长期资金约5,000亿元。同月，央行、银保监会、证监会陆续从信贷、债券、股权三方面出台支持房企融资的政策，被市场称为纾困房企的“三支箭”。防疫政策调整叠加地产“三支箭”催化，金融市场迅速反弹，11月11日至今上证指数涨幅超4%。未来几个月，预计更多的稳增长措施将继续出台。

　　1、 2020年末央行与银保监会联合出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置2-4年过渡期，自2021年1月1日起实施。

　　数据来源：公开信息，央行，证监会，交易商协会，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　对商业地产行业的影响

　　零售及旅游业预计将明显受益

　　中国防疫政策的调整有望强劲提振零售及旅游行业。2022年前三季度国内旅游总人次21亿，仅为疫情前2019年同期的46%。而12月7日“新十条”发布后，携程平台上的机票瞬时搜索量猛增160%，其中，春节前夕（腊月二十五-除夕）的机票搜索量更是暴涨至三年以来最高点。

　　从亚太市场的经验来看，短期内（3个月）防疫政策放松导致感染人数阶段性大幅攀升将继续影响居民出行，实体零售及休闲活动难以迅速复苏。CBRE世邦魏理仕预计，疫情高峰回落或将需要3-6个月，之后随着居民出行逐步恢复，优质零售物业需求及购物中心租金有望触底反弹，零售商的扩张将于2023年二季度重启。

　　2、疫情前水平为谷歌人群流动性数据2020年1月3日至2月6日五周时间的中间值。中国香港、新加坡及澳大利亚防疫政策调整时间分别为2022年3月15日、2021年8月1日及2021年11月11日。

　　数据来源：谷歌，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　写字楼需求有望于2023年反弹

　　防疫政策的调整有利于进行实地写字楼参观，而写字楼需求的反弹预计将在3-6个月后随经济动能和租户景气度的提升而展开。CBRE在今年7月（防疫政策调整前）的中国写字楼租户调查显示，36%的租户在未来18个月计划增加办公面积，而37%计划保持不变。

　　3、市场情绪基于8项调查指标构成的净意向的简单平均（积极与消极回答之间的净百分比差异）

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　大宗交易投资将于2023年触底回升

　　受疫情不确定性、地缘政治紧张局势、经济表现低迷及租赁基本面疲软等因素影响，2022年前三季度大宗物业总交易额同比下降28%，其中跨境投资者交易额仅233亿元，创2017年至今同期新低。

　　CBRE预计，防疫政策调整及经济基本面改善将提振2023年商业地产投资市场的表现，国内机构仍将是需求的主要驱动。此外，近期证监会副主席李超提到，将研究推动REITs试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产领域，为商业地产投资市场带来重大利好，我们预计2023年将看到以国内资本为主的pre-REITs投资大幅活跃。随着5年期LPR降至4.3%的历史低位，较低的融资成本也将提升中国市场对跨境投资者的吸引力。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　投资建议

　　CBRE相信，中国将继续为长期投资者及机会型投资者提供广泛且极具吸引力的投资机会。

　　长租公寓：适合长期核心投资者及开发商

　　受益于中国快速城镇化及消费升级，长租公寓为投资者提供了结构性投资机会。此外，税收优惠及公募REITs退出渠道等政策支持同样增强了长租公寓的投资吸引力。

　　CBRE预计，至2030年，全国租赁住宅需求总规模将达到9,700万套，较2020年增加56%，而当前中国机构化管理的长租公寓渗透率仅为2%，具备巨大的成长空间。鉴于广东、上海、北京、浙江和江苏占当前国内长租公寓目标客群（月房租费用高于2,000元的城镇家庭）的74%，投资者应优先关注沿海三大城市群的核心市场，防疫政策的调整也将有助于核心城市群的人口流入。

　　一线城市群商务园区及工业园区：适合长期核心投资者及开发商

　　聚焦生命科学、高端制造、先进技术等中国“新经济“领域的商务园区及工业园区资产，是值得投资者关注的另一结构性投资机会，尤其是一线城市及其周边的产业集群区。

　　黑石、安祖高顿、康桥资本、ESR及金茂资本等国际和国内投资者均于过去一年内完成了在上海和北京研发物业的收购。而近期两支制造业厂房公募REIT的成功上市预计将吸引越来越多的国内投资者进入该领域。

　　数据来源：招募说明书，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　京沪优质写字楼资产：适合长期核心投资者

　　受益于防疫政策的优化以及经济触底回升，当前写字楼需求的下行趋势有望迎来拐点。考虑到大部分城市短期内仍面临供应高峰带来的去化压力，而京沪核心地段优质写字楼市场空置率维持低位且新增供应有限，CBRE建议投资者聚焦京沪核心地段优质写字楼资产。

　　不良资产市场：适合机会型投资者

　　“三支箭”政策的出台将令房企融资情况大幅改善，不良资产处置压力有望缓解。然而考虑到当前融资政策主要聚焦房企债务偿还及住宅“保交楼”，CBRE预计2023年困境房企或将继续剥离商业地产资产，从而带来不良资产市场的机会。

　　其他亚太市场的投资机会

　　从近期防疫政策调整的步调节奏来看，中国政府有望在2023年上半年继续逐步放宽国际旅行的出入境限制。

　　数据来源：公开信息，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　CBRE认为，若边境限制放宽，中国内地出境游激增将大幅拉动中国香港、泰国、日本等传统热门目的地的零售和酒店市场需求。考虑到2020及2021年中国出境旅游人次仅为2019年的13%及17%，市场需求的改善空间巨大。此外，海外留学的恢复也将使澳大利亚的学生公寓和住宅资产受益。

  来 源： CBRE世邦魏理仕  

    编 辑：liuy