自2022年上半年起，奥密克戎疫情在全国多地频发，写字楼办公企业的商务活动受到不同程度影响。武汉作为最早受到疫情影响的城市之一，在三年中展示出独特韧性。尤其在2022年，武汉写字楼市场供应端有望创近十年新高，需求端亦有不俗表现。在此背景下，CBRE世邦魏理仕对武汉甲级写字楼进行全面普查，对比2017年和2022年甲级写字楼需求结构，并进一步对重点租户问卷调查，速写本地租赁用户画像，对比武汉与全国租赁需求差异，探寻写字楼租赁市场的未来趋势。
武汉写字楼
租户普查
继2017年普查后，CBRE再次对武汉甲级写字楼存量租户进行全面梳理，总计覆盖35栋甲级楼宇，涉及企业总数达1,651家，总租赁面积达132万平方米，样本率约91%。
金融、房地产建筑、TMT稳居前三位
金融业、房地产建筑、TMT为武汉甲级写字楼租户前三大主力，且占比遥遥领先，三大行业在全市甲级楼宇租户中占比超过63%。从细分行业来看，金融业中的保险/再保险/保险经纪、房地产建筑中的开发商、TMT中的科技互联网（To B）在整体市场需求所占比重分别达到10%、11%和7%，均在所在行业内部表现亮眼。
2022-2024年，武汉将聚焦区域金融中心建设，持续做大金融市场总体规模，推进金融创新发展。这将持续利好金融行业在写字楼租赁市场的表现。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
TMT行业需求占比增长明显
对比2017年武汉甲级写字楼主力租户构成，TMT行业占比明显增加，由12%上升至18%。继北京、上海、粤港澳大湾区国际科创中心和成渝区域科创中心之后，武汉将加快建设成为具有全国影响力的科技创新中心，强化原始创新策源地功能、建设制造业创新高地、打造创新型城市群第一方阵、打造绿色发展中国样板、深化科技体制改革。金融业占比略有收缩，主要受非传统金融行业占比减少影响。而房地产建筑虽然受到行业调整影响，但工程建设类企业强势扩张，推动行业整体需求占比上升2个百分点。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
中资企业主导地位增强，外资企业行业偏好显着
中资企业在五年中需求占比持续攀升，整体租赁需求由78%上升至87%，行业上仍以金融、房地产建筑、TMT企业扩张为主，在中南中北路及中国光谷商务区占据主导地位。
相比之下，外资企业虽在需求占比上有所收缩，但租赁面积稳步上升，并且表现出更强的行业导向作用，以领事馆、消费业、制造业、医药及生命科学为代表的外资企业在武汉稳步扩张。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
总部经济持续发力
租赁面积3,000平方米及以上的大面积租户数量在五年内成倍增长，从2017年的22家上升至2022年的74家，租赁面积占比上升10个百分点至30%。大面积租户的增长主要来自于金融业、房地产建筑和TMT行业的中资头部企业在武汉设立区域总部，形成总部经济效应，持续推动大面积租赁去化。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
武汉写字楼
重点租户调查
基于全市普查结果，CBRE于2022年9月29日起对重点租户进行问卷调查。截至10月25日，累计收到104份回复，其中有效问卷102份。
超过三成企业计划增加办公面积
奥密克戎疫情使企业年内营业收入受到不同程度影响，但仍有35%的受访企业预计将在2023年增加办公面积。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
由于企业装修支出预算减少，同等价格下，租户更愿意选择能够拎包入住的精装修产品。顺应这一市场需求，71%的第三方办公服务营运企业预计将在2023年扩张租赁面积。同时，TMT、专业服务、金融业均表现出高于武汉受访企业平均值的扩张意愿。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
短期内受疫情影响企业租赁活动受阻
短期来看，疫情主要影响了租赁活动进度，31%的武汉受访企业表示租赁活动搁置，并有12%的受访企业表示实地看楼推迟。受宏观层面影响，企业对租赁成本更加敏感，22%的受访企业向业主寻求租金减免方案，23%的企业降低装修支出。同时，不确定因素加深也使18%的企业选择续租当前租约。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
租赁抗风险性与办公弹性成为长期诉求
超过半数武汉受访企业表示，希望未来在租赁合同中加入应对疫情或其他紧急情况的保护性条款，租赁活动的抗风险性受到最高关注。另外，分别有43%和42%的企业关注远程/居家办公策略以及提升对弹性办公的接受度。长期来看，企业对办公密度、防疫措施、物业服务、绿色健康的关注度都将纳入租赁策略考量因素。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
升级与扩租需求将持续释放
租赁价格持续下跌使武汉受访企业升级扩租意愿强烈，有39%的武汉受访企业表示未来三年有升级或扩租计划，位列第一。仅有8%的受访企业在未来三年中预期缩减办公面积。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
混合办公模式对工位灵活性提出要求
疫情期间，办公室或员工居住地点的暂时性封闭，使得远程办公成为企业的选择之一。居家工作与办公室工作相结合的混合办公模式被越来越多的企业和员工接受。一方面，混合办公模式不再需要按员工数量一比一配比工位数量，从成本角度出发，提升共享工位占比是更经济的选择。另一方面，随着办公习惯改变，企业对共享工位的接受度日益提升，这一改变也将持续影响办公场所布局。
本次调查的结果显示，28%的受访企业将增加全部办公区域的共享工位数量，31%的企业将增加部分办公区域共享工位数量。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
办公空间变革以应对个人及协作的多元需求
未来办公场景需满足团队协作的沟通需求，同时为个人封闭空间提供预留地。本次调查数据显示，分别有51%和41%的受访企业意愿增加即时沟通的协作空间和5人以下小型会议室，同时44%的受访企业将增加供个人视频通话的封闭/隔音空间。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
绿色楼宇仍有巨大增长空间
在本次调查中，超过七成的武汉受访企业不同程度关注绿色楼宇，42%的企业在租金相近情况下愿意搬至绿色楼宇，已有33%的受访企业目前正在使用绿色楼宇。8%武汉受访企业表示愿意为绿色楼宇支付租金溢价。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
来 源：CBRE世邦魏理仕
编 辑：liuy
