CBRE世邦魏理仕日前发布《2021年北京房地产市场回顾及2022年展望》指出，北京写字楼市场全年净吸纳量创历史新高，空置率回归均衡，多个商务区租金企稳；商务园市场泛中关村区域需求稳健，医药健康继续布局，租金子市场表现分化；投资市场全年总成交额居历史第二，季内境外资本活跃度反弹。

　　优质写字楼市场

　　全年净吸纳量创历史新高

　　2021年第四季度，随着六个新项目总计50万平方米办公面积交付使用，全年新增供应量达121. 4万平方米。年度新增供应量创历史第二高，并连续第四年超过50万平方米。从区域看，2/3的新项目集中于新兴商务区，其中丽泽占全市31%；CBD中服地块本轮供应收官；中关村近六年首次迎来甲级项目交付。

　　本季度全市净吸纳量录得27.6万平方米，环比下降22%，年末超大面积成交使得奥体单季净吸纳量为各子市场最高。市场活跃度有所回落，但科技企业在奥体和望京等子市场的扩租需求仍较为强劲，大面积需求以人工智能、大数据及互联网+服务等赛道为主。金融行业特别是保险和证券公司的搬迁需求在CBD和丽泽不断增加。此外，以新能源，基础设施建设及水电等相关的新租需求本季也较为亮眼。

　　在充裕的可租空间支持下，全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。全年CBD和丽泽各占全市净吸纳量三分之一。疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放，TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。新增供应潮和疫情引发租户对品质升级的持续追求和关注。

　　空置率回归均衡

　　全市空置率年末录得17.1%，季内除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其余主要商务区均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下，空置率同比下降0.8个百分点。CBD、奥体、丽泽等区域空置率高位回落，存量空置面积逐步消化。金融街、中关村等紧俏区域可租面积释放，适度缓解区域内供需矛盾。

　　多个商务区租金企稳

　　整体市场平均租金报价同样本环比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲级写字楼环比持平，乙级写字楼环比跌幅收窄。子市场表现不一，科技中心中关村保持坚挺，望京全年增长；CBD、丽泽年末触底；其他区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部负责人张冀苏指出：“2022年北京写字楼市场预计有九个新项目总量近76万平方米投放市场，且一半集中在以通州为首的新兴区域，成熟区域供给压力将有所缓解，而新兴区域将为租户选址，尤其是产业类租户发展提供更多外延空间。”本轮优质写字楼增量潮使得租户对办公场所品质升级的追求充分释放并成为常态，将长期提升市场需求的能级。

　　短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在“十四五”规划推动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。

　　优质商务园物业市场

　　泛中关村区域需求稳健，医药健康继续布局

　　2021第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用，个别项目推迟至明年上半年入市，全年三个新增供应累计录得31.4万平米可租面积，仅是去年三成。

　　季内泛中关村区域各子市场继续保持活跃，录得净吸纳量3.9万平方米，自2020年下半年以来每季度净吸纳量均维持在3.5万平方米以上。头部企业的扩租依旧是区域内主力需求，迅速消化此前因部分行业波动而腾退出来的面积，区域整体空置率下降至3.7%为近四年最低位。其它子市场活跃度环比有所放缓，生物医药类企业继续释放需求，加速相关定位产业园面积的去化；另外TMT和房地产建筑在经开区、丰台科技园以及电子城子市场季内亦有表现。

　　近期出台的《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》等政策，对北部围绕海淀、朝阳等区的研发创新与信息产业聚集带，以及南部以亦庄为依托的先进制造产业带作出更明确的定位，使得各区域对相关产业的集聚优势更加凸显。全年TMT行业依旧是需求引擎，除了互联网头部企业继续在上地、中关村软件扩张，集成电路在北清路以及电子城子市场都释放了需求。医药健康在亦庄和大兴纷纷布局。而文化传媒和房地产建筑类企业则分别在电子城和亦庄表现活跃。全年全市净吸纳量录得53.9万平方米，较2020年全年上升35%。现有项目空置面积逐步去化下，空置率同比下降4.1个百分点至17.9%。

　　租金子市场表现分化

　　全市商务园区平均租金报价同样本比环比上涨0.1%至每月每平方米161.9元，区域间分化更趋明显。由于泛中关村集群可租赁面积越来越紧缺，以基金持有项目为首的的部分高品质物业上调租金，带动区域平均租金同样本比环比上涨1.3%。而电子城、经开区、丰台科技园和顺义等子市场均小幅下调租金以缓解去化压力。全市租金同样本比同比下降0.4%，较2020年降幅明显缩窄，其中泛中关村集群同比上涨3.0%，其他区域同比下降2.5%。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“2022年北京商务园区市场预计会迎来121.6万平方米的新增供应，迎来历史供应高峰。大批优质新项目的入市，为各区域导入数字经济和高精尖产业提供强大的空间支持，同时也将加剧部分子市场内的竞争压力。随着十四五规划的逐步落地以及后疫情时代对于新一代信息技术、生命科学产业的重视，预计2022年相关产业租户会继续布局，尤其对研发办公的需求将进一步释放。产业生态优势突出的泛中关村区域可租面积仍然紧俏，租金仍有小幅上涨空间。而随着北京产业发展中心南移，经开区和大兴等南部区域的产业集群发展将逐步明朗，研发办公去化加速。但外围的类办公物业仍将面临去化压力，租金有望继续下调。”

　　物业投资市场

　　全年总成交额居历史第二，季内境外资本活跃度反弹

　　2021年第四季度，北京物业投资市场共达成九笔大宗交易，交易总额达181.1亿元，其中由远洋资本联合境外投资者设立的核心写字楼基金收购位于CBD的两宗写字楼物业，价值合计128.7亿元。全年共达成40笔交易，交易总额达714.7亿元，同比增长13%，仅次于2019年位于历史第二高，其中六笔超过30亿元的超大体量交易占总交易额的的48%，头部集中度较高。

　　本季度境外资本活跃度反弹，占总交易额的62%，分别为GIC、KIC和HKMA三支主权基金联合远洋资本，KKR联合方隅控股进行的投资。全年外资占总交易额的22%，维持较活跃的水平，体现境外投资者看好北京商业地产中长期基本面，同时通过多元灵活的合作模式，与国内优质的地产投资平台强强联手，整合各方优势资源，实现最佳交易效果。此外，企业自用买家尤其是科技企业继续购置写字楼，如北京信安世纪和拓尔思两家上市科技公司分别买入位于泛中关村区域东升子市场的金隅智荟中心独栋作为办公自用。

　　办公物业权重占绝对优势

　　季内有八笔交易的标的为办公物业，仅有的一笔非办公交易为KKR与方隅控股合资开发位于大兴的一处长租公寓，可见随着政府加大对租赁住房尤其是在土地供给上的支持，以及公募REITs将租赁住房纳入试点范围，长租公寓成为投资者日益关注的板块。全年办公物业占总成交额的68%，占比为近年最高，反映在整体市场的波动性和不确定性下，办公物业的价值韧性和防御性凸显。这些交易中，除自用买家收购的十五处办公资产外，其余十一处资产中的八处具有稳定现金流，且区位优势较为突出，占办公交易总额达68%，体现投资者对该类资产的偏好。

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚指出：“2022年在地产企业积极寻求融资的意愿之下，更多优质投资机会将释放到市场，有望进一步推升北京物业投资活跃度。而另一方面，投资者日益关注交易标的当前的租金回报水平与现金收入，并对项目运营方的资管能力提出更高要求，投资方更倾向与现有运营方联合，持续经营资产。核心型或核心增益型资产因而将日益受到投资者青睐，其定价逻辑也日趋成为市场主流。公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等领域资产提供更多的融资和退出渠道，有望在2022年得到更多投资者的关注。”

　　来源：CBRE世邦魏理仕

编辑：wangdc