众所周知，北京总部经济规模居全国首列，空间集聚特征明显。CBD是跨国公司总部，中关村是科技公司总部，东二环是国企央企总部，金融街是金融公司总部。

　　当然，以上所列只是传统总部集聚区。如今，随着北京城市格局的变迁，新总部选址正在潜移默化的发生着转变。其中，最突出的就是：长安街延长线东、西两端，逐渐成为新总部的最爱。

　　究其原因，和新总部选址考量三大因素密不可分。

　　新总部选址考量之一：抢滩新高地 战略布局

　　总部选址，就是战略布局，占领城市发展高地才是硬道理。那么，在北京，哪里才是城市发展的新高地呢？

　　显而易见，在北京，东有副中心，西有新首钢。

　　被誉为“神州第一街”的长安街，是北京极具传奇荣光的城市轴线，不仅有中国明清两代的皇家宫殿“紫禁城”，20世纪末21世纪初更诞生了北京三大传统商圈中的两大商圈——CBD、金融街。如今，长安街延长线东首的副中心与长安街延长线西首的新首钢遥相呼应，共同延承金轴长安街的传奇荣光，成就北京城市发展中当之无愧的新高地。

　　北京城市副中心是千年大计、国家大事，将与雄安新区共同形成北京新的两翼，其战略意义已经到了前所未有的高度。作为副中心先行示范区的运河商务区更是引领潮头，规划面积17.48平方公里，位踞副中心核心地段，传承千年大运河文脉，尽享五河交汇生态宝地，乘风北京自贸区，发展图景将比肩上海陆家嘴、纽约曼哈顿等世界级湾区CBD。

　　新首钢，全称“新首钢高端产业综合服务区”，2017年获正式批复，总占地面积8.63平方公里，是北京城六区唯一大规模集中连片待开发区域、目前世界上最大的城市更新区域，将打造新时代首都城市复兴新地标。乘风冬奥会、服贸会，这里已然成为国际交流的新高地、对外展示的新窗口，即将成为比肩CBD、金融街和中关村的超级商圈。

　　在北京，错过了CBD，错过了金融街，错过了中关村，不能再错过副中心和新首钢。

　　新总部选址考量之二：掌控优资产 持久运营

　　每一个总部型企业，都希望拥有属于自己的优质不动产，这是展现总部企业形象的需要，更是持久运营发展的需要。新总部选址，正是对优质商务不动产的甄选和拥有。

　　企业界有一句玩笑话：多少上市公司，最终不如总部一栋楼。这也是总部型企业爱买楼的重要原因，既能实现保值增值，而且不动产更方便抵押做融资，万一企业经营不当，还能卖办公楼迅速回血。要知道，写字楼号称“企业的定海神针”、“企业的保命丸”、“垂直的印钞机”，是银行体系、资本市场都非常看重的优质资产。

　　或许有人要问，北京新建的写字楼和产业园有很多。既然是购买不动产，为什么新总部选址最爱东、西长安街？为什么不选其他区域更低价格的办公楼宇？

　　答案是：东、西长安街的办公楼宇更具性价比，更加保值升值，是地地道道的优质不动产。

　　我不否认北京CBD、金融街、中关村等传统商圈里办公楼宇的优质不动产特性，然而，这些区域里的办公楼宇几乎都是只租不售。新总部企业想在这里拥有自己的不动产，难于上青天。

　　我也不否认，除了长安街东、西沿线之外，其他区域也有很多品质卓越的销售型办公楼宇，并且价格也不高。然而，与东、西长安街的办公楼宇相比，无论是企业形象，还是保值增值特性，都不在一个等量级，很难同日而语。

　　用传统商务区写字楼10年左右的租金，在东、西长安街沿线拥有属于自己的优质不动产，保障企业持久运营发展，当是新总部的不二之选。

　　新总部选址考量之三：响应禁限令 转型升级

　　2022年2月14日，《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》正式发布。在产业禁限目录中，与商办地产领域相关的政策导向主要有两条。

　　第一，东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；

　　第二，在全北京，禁止京外央企总部新迁入；在首都功能核心区和城四区，严控新设立或新迁入市属国企总部，严控市属国企新设立子公司、分公司（实施重组的企业除外）。

　　在这两条政策导向指引下，我们来分析一下新总部选址的趋向。

　　首先，要选择新建写字楼，只能把眼光放到五环路之外（南边是四环之外）。五环之外，当然只有长安街东、西延长线更契合总部高端形象。

　　其次，在总部选址限制层面，也并非像传言的那样全部限死。

　　针对“央企总部”：只是禁止京外央企总部新迁入，京内央企总部及其子公司、分公司选址并未任何限制；

　　针对“市属国企总部”：只是严控市属国企新设立或新迁入城六区，这是否意味着，只要不是新设立或新迁入，城六区的市属国企总部可以通过地址变更，完成办公场所升级。

　　针对“民企总部”：没有任何限制。

　　因此，新总部选址仍然大有可为。当然，为了响应“禁限令”政策，并抢滩优质新建写字楼，绝大多数的新总部选址把眼光投向了五环之外（南边为四环外），尤其是总部形象和保值升值兼得的长安街东、西延长线。

　　截止目前，在城市副中心运河商务区，中、农、工、建、邮储等传统金融机构齐聚，国企央企、跨国公司、行业龙头区域总部纷纷入驻，“金融+总部”产业结构逐渐成型。在新首钢高端产业综合服务区，已落户“体育+”“科技+”“文化+”企业100余家，并成功承办冬奥会、服贸会、中国科幻大会等重大活动。

　　可以说，由于新总部的青睐，长安街东、西两端区域正在发生着翻天覆地的变迁。

　　五大优质项目推荐

　　下面，甄选了五个销售型的优质商办项目，其中，两个项目位于城市副中心运河商务区，三个项目位于新首钢版块，以供新总部选址之需。

　　北京国际财富中心

　　项目坐落于长安街东首、城市副中心运河商务区核心，一线毗邻大运河，由富华国际集团开发运营，占地面积近20万平米的低密生态园区，容积率仅0.56，有机布置十五席藏品级企业独栋及一栋大型会议中心，采用新中式建筑风格，单栋建筑面积2400-5000㎡，开启5A景区里的独栋办公时代。

　　财富港

　　项目坐落于城市副中心运河商务区，位踞五河交汇之处，占地面积约10万平米，容积率0.91，规划打造13席商务独栋、1座高阶商业mall，从单栋约3200平米到组团约80000平米，可实现“独栋/双栋/四栋购买”等灵活组合，充分满足企业的个性化需求，倾力打造中国版生态办公总部。

　　中海时代广场

　　项目坐落于长安街西首，与新首钢冬奥主场馆一路之隔，四轨交汇，21万平米商务综合体，三栋近百米高超5A甲级写字楼，恪守绿建三星至高标准，每栋办公面积近5万平米，整层约2700平米，创新双层挑高室内空中花园、行政卫生间等生态人文空间。项目与金安中海财富中心“京西之门”比肩而立，共铸京西新总部旗舰地标。

　　中海·金海汇

　　项目地处长安街西首、首钢园东南片区，三线地铁环伺，由8席企业独栋围合而成，铸就西长安街封藏级商务不动产。每栋均地下一层、地上四层，建筑面积约3000平米，层高约4.2-6米，并设置屋顶花园、超大下沉广场等，可以一站式满足企业办公、商业展示、商务社交等多重功能需求。

　　新首钢东南区项目

　　该项目即将面市，案名待定，位踞11号线衙门口西站（建设中）地铁上盖，由首钢基金、新加坡金鹰集团联合开发，特邀SOM、Gensler、Aedas三家国际大师设计团队，总建筑面积约44万平米，规划建设国际甲级写字楼、滨河企业独栋及体验式商业中心，是当之无愧的大师级、标杆性、定制化企业总部集群。

　　来源：商办地产观察

编辑：wangdc