在上周领展房产基金出手买下东百集团三处位于长三角的仓储物流资产后，5月16日，新创建集团公告称，将向澳洲嘉民集团收购位于中国成都及武汉的六项物流地产物业，初始购买价总额为22.9亿元人民币(约26.63亿港元)。

　　上述六项物流地产物业的可出租总面积约53.1万平方米，当中包括五个已竣工项目、一个在建中项目及一幅待开发的地皮。相关项目位处于中国成都及武汉的中西部具战略性地位的物流枢纽，由嘉民集团开发且目前由其管理。

　　同时，新创建集团将通过收购GoodmanChina(Western)（后者直接拥有嘉民企业管理）的50%全部已发行股本与嘉民集团方面成立合营企业。

　　根据合营企业的安排，嘉民企业管理将就目标组合中各项物业的管理及经营向项目公司提供经营管理服务，同时，合营企业将作为新创建集团在中国发掘与嘉民集团（及其管理的基金）更多合作机会的平台。

　　截至2021年，嘉民集团在华西区拥有100.51万平方米物流空间。此次交易涉及的6个项目中，嘉民成都机场物流中心、嘉民龙泉物流中心、嘉民新津物流中心、嘉民新都物流中心及嘉民新都北工业园均位于四川成都，也是嘉民在该地区的全部优质仓储项目。武汉汉南物流园则是嘉民在该地区唯一优质仓储项目。

数据来源：企业公告

　　上述物流地产物业的已竣工项目于截至2021年12月31日止年度产生逾人民币1亿元的总收益，截至2022年3月31日的平均出租率约90%及加权平均租约到期年期为3.1年。租户方面则涉及国际零售商及顶尖的电商运营商。

　　不久前，第一太平戴维斯发布的《中国物流地产》报告显示，位于华西地区的成都城市板块，2021年成都物流市场新增供应趋于稳定，市场新增供应主要位于青白江区域，全市高标仓总存量约为500万平方米，整体存量水平位居全国第三，仅次于长三角区域的上海及苏州。

　　报告指出，“由于物流资产价格攀升，目前其收益率相较十年前已减半，一线城市物流资产收益率徘徊在4.5%～5.5%之间，正逐步趋向与市中心甲级写字楼相当的水平。”

　　据相关资料显示，嘉民集团（GoodmanGroup）是一家综合性房地产集团，在全球14个国家持有、开发和管理工业地产和商业物业。主要业务为投资直接或间接工业产权、物业服务、物业发展及基金管理。投资领域包括商务办公园区、工业园、仓储和配送中心。

　　嘉民大中华区设有香港、上海、北京、成都、广州五处办事处，管理52项物业项目，另有22项在建项目和待开发土地储备，总资产约123亿元。

　　而相较于嘉民集团在华西区拥有的100.51万平方米物流空间，嘉民在以上海、苏州、昆山、嘉兴、常州、湖州等华东区域布局的优质物流空间则超250万平方米。其中，仅在上海拥有的八项优质仓储物业面积近77万平方米。

　　有业内人士分析认为，自2014年至今是物流地产发展的成熟期，而2014年万科与黑石的合作拉开了传统房地产企业进军物流地产的序幕，来自外部的政策支持则成为物流地产发展的加速器。

　　2021年7月以来，继《“十四五”冷链物流发展规划》《关于加快建设全国统一大市场的意见》等相关文件发布，来自房企的收购交易在物流资产上略显多发。

　　5月12日，领展房产基金以约9.5亿元买下东百集团三处位于长三角的仓储物流资产。交易完成后，卖方东百集团将继续为该组合提供运营管理服务。

　　追溯至更早时候，2021年11月，领展完成了对东莞和佛山两座配送中心75%股权的交易，总代价约为7.5亿元，该次交易是领展首次涉足物流领域。

　　稍早于领展，去年10月，凯德投资旗下凯德中国信托宣布拟收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，总金额16.83亿元，该项交易则是凯德中国信托首次进军中国物流市场。

　　而此次收购嘉民集团物流资产的新创建集团有限公司，是新世界发展有限公司旗下基建及服务旗舰，主要在香港及内地投资和经营多元化业务，核心业务包括收费公路、商务飞机租赁、建筑及保险，策略组合则涵盖物流及设施管理。

　　2021年下半年以来，新创建通过投资多间公司，在现代物流行业的拓展方面取得进展。

　　例如投资于综合物流服务营运商全球捷运（上海）供应链科技有限公司，该公司网路覆盖青岛、上海、宁波、深圳和厦门等内地主要港口；以及投资于在内地零担运输市场处于领先地位的安能物流集团有限公司（目前包括在策略性投资业务）。

　　在策略组合业务中，其对亚洲货柜物流中心优质仓库空间的殷切需求，以及有利于中铁联集的内地强劲物流需求，加上其中心站扩建，将保持物流业务的稳定。

　　新创建表示，连同亚洲货柜物流中心香港有限公司和中铁联集，以建立一个物流业务内的生态圈为目标，预期在未来将产生协同效应，并使整个物流业务受益。

　　此外，在不久前新创建披露的截至2021年12月31日止六个月中期业绩公告中，新创建表示将继续寻找在物流行业的投资机会，包括优质物流资产，以及科技相关及／或以服务为主的物流项目，以把握正在蓬勃发展的物流业的增长潜力。

　　新基建的概念之下，物流地产显然已经成为必争之地，但相较于早期进入的企业而言，留给房地产企业的机会并不算多。相关研究分析显示，当前房企布局物流地产主要有四种模式：房企主导运营、收购/参股物流企业、与物流企业合作、与电商企业合作。

　　而此次新创建集团一方面收购嘉民集团部分物流地产物业，另一方面与嘉民集团成立合营公司，通过后者在物流领域的卓越营运专长，新创建集团在中国基建领域将得以进一步扩展。

　　显然，此次事项是新创建集团在物流市场上进行的一次重要布局。

　　2003年至2021年，中国高标物流仓储物业市场的复合年增长率为24.9%，2021年市场总规模达到7000万平方米。中国对优质物流物业的强劲需求乃以不断发展的制造业、具抗跌力的消费市场、预期快速转向消费驱动型经济及全球最高的电子商务渗透率、跨境贸易的扩张、供应链现代化及多式联运的高效使用以及政府支持政策为支撑。

　　尽管需求快速增长，但与中国的非优质物流物业市场相比，优质物流物业仅占总市场规模的6.3%。与其他发达市场相比，中国的优质物流物业空间供应仍然相对有限，优质仓储物业的比例明显较低，人均物流空间亦较低。

　　在该背景下，新创建集团近年来的战略之一为寻找机会扩大在优质物流领域的发展及业务。目标为建立一个具有整全平台的物流生态系统，该平台以核心资产及网络作为骨干，亦可与集团在该领域的现有投资产生协同效应。

　　新创建集团董事会于公告中指出，收购事项将成为公司在中国物流业进一步扩张的可持续平台的基石，与公司通过把握具有强大现金流及增值潜力的机会实现长期可持续增长的愿景一致。

来源：观点地产网