5月15日，央行、银保监会下发通知，就差别化住房信贷政策进行调整，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的相应期限LPR(贷款市场报价利率)降为LPR减20个基点，按当前LPR，即从4.6%降为4.4%。5月18日，记者了解到，新规出台三天，北京地区多家银行均表示个人房贷利率暂时没有变化；与此同时，天津、郑州、济南等二线城市的一些银行已经迅速行动，将首套房贷利率下限降为4.4%。

　　北京多家银行表示个人房贷利率没有调整

　　5月18日，中行、农行、浦发、汇丰等银行的北京分行相关人士均向记者表示，暂时没有收到调整个人房贷政策的通知，截至目前，房贷利率并无变化。

　　据了解，北京地区房贷利率近年来一直平稳，各家银行都执行的个人房贷定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。目前，北京地区首套房贷利率和二套房贷利率下限分别为5.15%和5.65%，分别比全国最新利率下限高出0.55和0.45个百分点。

　　有北京地区银行业内人士指出，政策调整需要走流程，估计北京地区的房贷利率也会有所调整，但可能还要等待一段时间。

　　此外，央行和银保监会的新政针对的是购买普通自住房的首套客户，事实上，北京目前实行的普通住宅认定标准还是2014年的版本，已经远远不符合当下市场的实际情况。有中介人士表示，按照目前的单价测算，除非二手房造假避税、做阴阳合同，否则全北京九成以上的房子都不符合普通住宅标准，都是“豪宅”。所以，即便北京的首套房贷利率下调至4.4%，应该也没多少购房者可以享受。

　　多地首套房贷款利率降至4.4%

　　据了解，在监管部门新政发布后，全国已有多个城市快速响应，天津、郑州、济南等地区的部分银行已将首套房贷最低利率降至4.4%。

　　有天津地产中介人士今日向客户报告了这个“好消息”：原来首套房贷利率是4.9%，现在部分银行降到了4.4%。农行、建行等大行的天津分行已证实，从5月18日起将首套房贷利率降至4.4%。

　　济南市也有部分股份制银行和城商行银行开始执行4.4%的首套房贷款利率。济南某股份行相关人士表示，目前优质客户的首套房贷利率最低可到4.4%，一般为4.4%-4.6%，需要根据客户的资质情况确定最终利率。

　　郑州也有房产中介称，对于一手新房，各楼盘执行的房贷利率不完全相同，但已有一些楼盘的合作银行将首套房贷利率降到最低4.4%。

　　此外，苏州有银行表示，虽然现在还没有执行最低4.4%的首套房贷利率，但应该马上就会有通知下来，“问题不大”。

　　市场压力大的城市调整动力强

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，率先下调的都是省会城市或二线城市，这些城市普遍都面临楼市下行的压力，如天津这几年楼市总体萧条、郑州去年下半年开始快速降温、济南市场楼市不温不火。换而言之，市场压力大的城市，调整动力较强。

　　严跃进认为，此次房贷利率下调将与既有的房地产政策糅合，形成综合效应。此类城市普遍都在近期放松了房地产政策，叠加低利率政策，有助于促进房地产交易成本的降低，对于市场行情的提振也有积极作用。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，央行和银保监会的通知强调依旧遵循因城施策的原则，由各城市在这一基础上，自主确定最终房贷利率。率先下调的城市目前成交量比较低迷，房贷需求量低。

　　各省级市场利率定价自律机制将“因城施策”

　　融360数字科技研究院李万赋指出，央行调降首套房贷利率下限，主要因为近期国内疫情多点散发，房贷市场需求比较低迷，4月住房贷款数据不乐观，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，有必要给到银行更大的空间促进房贷利率下调，刺激用户需求。下降后，刚需用户的购房成本将进一步下降。

　　全国首套房贷利率下限下调后，各省级市场利率定价自律机制将“因城施策”，根据辖区内各地的调控政策和楼市供需状态，确定当地房贷利率加点下限，确保当地房地产市场稳定发展。

　　“从近几个月的房贷利率趋势来看，首二套房贷款利率都在持续下降，且降幅较大。此次下限调整后，各地同步下调房贷利率的可能性比较大，尤其是那些目前已按最低下限水平执行首套房贷利率的城市，从而带来全国整体房贷实际利率的下降。但留给二套房贷利率的下调空间较小，未来和首套房的降幅差距会加大。”李万赋称。

　　专家认为信号意义大于实际影响

　　“以贷款200万元，贷款年限30年为例，首套利率降低20个基点，相当于为购房者节省利息8.55万元左右。但平均至每月的还贷金额却仅有238元，仅占调整前月供的2.3%。”张大伟算了这笔账后表示，从4.4%的房贷利率本身看，心理影响大于实际影响，信号意义大于实际，而且4.4%的利率在当下依然较高，政策存在继续下调的空间。他认为，从稳楼市角度看，决策层后续应该出台更多的政策内容，特别是针对二套房改善需求以及过去过高的存量房贷利率，这样市场才能尽快稳定。

　　浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林也认为，此次政策调整属于“微调”。房地产贷款利率下限下降实际上对房贷利率的影响非常小。即使地方有设定房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，主要来自于央行和储户渠道，其资金本身有一定成本。之前有些地方的银行已将个人房贷利率压在一个很低的水平，继续下降的空间不大。若银行低于资金成本开展首套房信贷竞争，会降低银行的息差，减少利润，形成恶性竞争。

　　来源：北京青年报

编辑：wangdc