2022年，深圳甲级写字楼曾走出一轮强势反弹的行情，空置率有所收窄。而在今年上半年，受季节性因素及疫情防控的影响，深圳甲级写字楼市场活跃度出现一定程度回落。

　　需求有所放缓

　　“附近好几个新的写字楼项目都陆续入市，竞争很大。”罗湖笋岗是近年来深圳新兴的甲级写字楼片区，经过近几年的城市更新，笋岗片区正从过去的“仓库区”变化为新兴商务区，大量写字楼拔地而起并投入使用，写字楼之间的竞争也异常激烈。“现在每平方米每月110元到120元，就能租到不错的甲级写字楼。”当地从事写字楼租赁的陈经理告诉记者，“而且业主方都希望签3年或更长的租约，这样的话租金还有空间。”

　　记者在南山科技园和后海片区采访时，有几家科技企业的行政部工作人员告诉记者，公司出于成本考量及对后续业务的不确定预期，正在考虑选择缩减租赁面积。戴德梁行发布的最新报告指出，TMT行业由于进入深度调整期，租赁需求出现明显放缓，上半年TMT行业成交面积占比仅为18.9%，较去年同期下降约18个百分点，平均租赁成交面积也下降了44.8%。不过，在TMT各细分领域中，深圳的半导体行业逆势维持了较高的活跃度。

　　深圳各区甲级写字楼空置率

　　数据来源：第一太平戴维斯

　　近期，多家机构都公布了关于深圳写字楼市场的统计数据，仲量联行发布的最新报告显示，今年上半年深圳甲级办公楼市场需求持续放缓，整体空置率上升至21.3%。与此同时，上半年甲级办公楼净吸纳量约为35万平方米，比去年同期下降约20%。第一太平戴维斯发布的数据显示，截至二季度末，深圳甲级写字楼平均租金降至每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2%。截至二季度末深圳甲级写字楼总存量升至951.5万平方米，环比扩张1.3%。

　　未来供应高峰或延后

　　对于深圳的甲级写字楼市场，大量的新增供应已在路上。第一太平戴维斯预计，仅在今年第三季度深圳预计有5个新项目入市，共为市场带来53.2万平方米新增供应。

　　戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，持续高供应仍是深圳写字楼市场的最大挑战之一。未来5年深圳将迎来约602.8万平方米的甲级写字楼新供应。与此同时，今年一季度大规模管控和常态化防疫措施对施工造成影响，大环境的变化也给开发商资金链带来挑战，在建项目的竣工时间普遍需要推迟，未来供应的高峰预计从去年末估计的2022~2024年延后到2025年。

　　不过，张晓端指出，伴随疫后市场需求的重启，写字楼的到访量在二季度有较明显恢复。“上半年国内几大主要城市轮番出现大规模封控，或促使大型企业出于规避集中度风险的考虑加速在全国范围内进行去中心化布局，深圳有望吸引此类企业来深新设办公室，但总体而言，需求活跃度的改善还有赖于经济面积极信号的刺激。”

　　对于房企而言，写字楼已经成为回笼资金的首选方式之一。记者发现，现在许多大型开发商的写字楼纷纷分割散售。有房企营销部人士告诉记者，现在许多房企手上并不缺写字楼，积极对外出售也能缓解当下的资金压力。不仅如此，一些开发商也开始整体推售独栋写字楼，特别是在一些城市更新类项目当中，不乏一些建面不大的独栋写字楼身影。张晓端认为，许多企业对独栋写字楼的需求正在上升，而深圳写字楼市场上的“低容积率”产品数量不会特别多，尤其是在传统的商务中心区域，独栋写字楼的来源主要还是来自城市更新，所以独栋写字楼也存在一定“稀缺性”，这个细分市场值得关注。

　　今年以来，深圳接连出台一连串有针对性的稳增长政策，经济延续快速恢复态势。7月6日，深圳市人民政府印发《关于扎实推动经济稳定增长的若干措施》，再发“30条”措施促经济稳定增长。其中，《若干措施》提出鼓励各类物业业主减免租金，加快落实制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋租金“三免三减半”政策；出租人减免租金的可按规定减免相应房产税、城镇土地使用税；鼓励国有银行对减免租金的出租人，根据其资质情况和风险水平，简化业务流程，给予优惠利率质押贷款等支持。而且，非国有房屋减免租金的可同等享受上述政策优惠。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“预计在政策、金融、科技的多重赋能下，深圳实体经济不断升级扩张，加速复苏，为办公楼市场的恢复注入动能。”

 来 源： 证券时报   

   编 辑：liuy