8月10日，在2022中国商业地产投资专业展览会暨第四届中国商业地产品牌建设论坛上，由房讯指数主持编制的《2022中国商业地产100强研究报告》再次重磅发布，这项由房讯指数研究院主办的测评工作，已连续开展4年，测评成果已成为评判商业地产开发企业和运营企业综合实力及行业地位的重要参考标准。
房讯指数首席研究员刘凯表示，随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，商业地产正处于不断调整、恢复的过程中，将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，新商业、新办公、新园区的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。
以下为《2022中国商业地产100强研究报告》节选：
新办公|销售市场逆势上扬租赁市场整体放缓
2021年，在疫情防控和经济社会发展的科学统筹下，国民经济持续稳定恢复，在"十四五"实现了良好开局，为中国写字楼行业的整体发展奠定了坚实的基础。全国写字楼市场在此背景下实现加速复苏，投资、销售以及租赁等各项数据企稳回升。尤其是在数字经济和双碳时代的双重加持下，行业坚持绿色发展，砥砺运营，开启创新升级的新世代。
进入2022年，写字楼市场告别强势井喷的火热需求，回归常态、于底部空间趋稳求变。一季度受经济形势及部分重点行业监管趋严的影响，写字楼市场租赁需求放缓，净吸纳量下降，但依旧保持平稳发展趋势。二季度由于重点城市受到了疫情反复和经济增速放缓等超预期因素的冲击，市场活动一度停滞，遭遇"倒春寒"，复苏势头亦被蒙上阴影；6月，随着疫情得到有效管控，写字楼市场活跃度逐步恢复。
大宗交易方面，由于一线城市在一二季度先后受到疫情的袭扰，总体成交额较去年同期有所下降，市场略显平淡。其中，来自互联网、科技以及能源行业的自用型买家表现突出，纷纷出手购置总部大楼，成交占比较往年有所上升。
值得注意的是，上半年写字楼行业在疫情防控和稳经济方面均做出了重要的贡献。作为防疫链条上的重要一环，写字楼不仅在封控期间需要配合管理要求，在复工后常态化管理上同样周全到位、创新防疫举措，在防疫和复工安全上发挥了积极的作用。同时，不少商务楼宇响应政府要求号召为租户减免租金，有效为企业纾困解难。
整体来看，虽然上半年受到了多重因素的冲击，但行业供需的基本面依旧稳固。房讯指数预计，在疫情平复的基础上，随着下半年国民经济企稳回升，以及稳经济一揽子政策措施对企业的扶持，受压制的需求将得到释放，写字楼市场在经历了"黎明前的黑暗"后，将强势重启，再次迎来复苏的"曙光"。
销售市场逆势上扬开发投资趋于理性
2022年上半年，国际形势复杂演变以及新冠疫情在全国多地散发等超预期因素冲击，给国民经济带来了较大影响；同时，叠加去年以来房地产融资环境收紧，整体行业进入深度调整，以及国家对超高层建筑的管控趋严，导致国内写字楼大规模开发热情消退，投资趋于谨慎、理性。
2022年1-6月，全国办公楼开发投资额为2616亿元，同比下降10.1%，较疫情最初爆发的2020年也有4%的降幅，是近5年同期数据的最低值，反映出企业开发投资意愿的低迷。
来源：国家统计局房讯指数整理
而从年内来看，实际上一季度办公楼开发投资额较去年同期相差不大，仅有1.6%的降幅，保持在合理的波动空间；而数据出现较大降幅主要是在二季度，结合疫情在全国扩散的节点，说明开发投资额度的下降更多是受到了疫情突发因素的影响，行业整体的基本面依旧是稳定的。房讯指数预计，下半年在疫情平复后，全国办公楼的开发投资信心将得到修复，环比上半年将出现数据增长。
新开工面积今年上半年为1701万平方米，与2021年同期相比大幅下降近三成。综合近三年同期数据来看，自2020年以来，全国办公楼新开工面积已经连续三年出现下滑，且下降幅度呈现扩大的趋势，分别为12.6%、15%、29.8%。
来源：国家统计局房讯指数整理
而从影响市场即时供应的竣工面积来看，上半年同样出现较大的降幅，同比下降30%至872万平方米，这也是近五年来同期首次跌破1000万平方米，为短期内市场的存量去化减轻了压力。虽然上半年的竣工量减少一定程度上受到了疫情对工期的影响，但整体上全国办公楼供应下降的趋势已经可以确定。
市场销售方面，上半年在全国商品房销售面积整体下滑的背景下，办公楼销售面积逆势上扬，录得1643万平方米，同比增长15.8%。从2020年以来同期数据来看，销售面积实现了连续上涨，至2022年已基本达到了疫情前2019年的水平，凸显了需求端对写字楼市场的长期信心。
结合开发投资额以及供应端新开工、竣工面积的缩减，伴随着销售端的逐年回升，房讯指数判断，写字楼大规模的新增供应高峰期即将结束，以往市场上供大于求的局面将有效改善，市场未来几年将进入稳定去化期，去化压力也将得到缓解。
租赁需求整体放缓一线城市出现分化
2022年上半年，全国多地疫情出现反复，消费和生产活动受到不同程度的影响，经济下行压力加大。经济放缓和疫情影响下，企业信心和运营以及业务开展都收到了短期影响，也给写字楼租赁活动带来了冲击。整体来看，全国重点城市净吸纳量环比下滑，空置率上升，租金水平反弹回升的势头被阻断，依旧在底部空间徘徊企稳，租户有了更大的议价空间。
值得注意的是，从年内来看，一二季度写字楼市场的表现其实是略有差异的。一季度，全国整体经济开局保持平稳增长趋势，国内生产总值同比增长4.8%，在此基础上，虽然受在线教育、互联网等等重点需求行业强化监管的影响，写字楼市场租赁需求有所弱化，结束了2021年以来的加速回暖，但依旧整体表现持稳，于常态化中稳步发展。据仲量联行数据，季度内全国主要城市整体吸纳量较2021年末出现回落，录得77万平方米。
来源：房讯指数研究院
其中，一线城市出现分化。北京和上海表现稳定，北京写字楼市场净吸纳量接近16万平方米，保持了较强的市场需求；上海则录得2019年以来单季度最高值，达到29.5万平方米；广州和深圳在一季度由于受到疫情影响，部分租赁活动停摆或延期，整体租赁需求表现低迷，空置率和租金承压。而从二线城市来看，净吸纳量虽较去年四季度有所下降，但整体需求仍保持活跃态势。
二季度，由于疫情在全国多地扩散且重点城市形势严峻，政府采取了严格的管控措施，严重影响了带看、商务谈判等环节，北京、上海的写字楼市场活动一度出现停滞。同时，经济下行的压力也影响了企业的信心，压制了企业在搬迁、办公升级等方面的需求，也影响到了一些并未受到疫情直接影响的城市市场需求。
数据显示，二季度北京写字楼市场净吸纳量录得负值，空置率环比上升1个百分点至17%左右，租金水平则出现一定程度的下调，甚至出现"阴跌"的现象。而在上海，写字楼空置率也上升至近一年来的高位，尤其在租赁放缓的背景下，部分业主为维持出租率选择在租金上进行让步，使得季度内租金水平出现下探。广州和深圳在疫情后复苏态势显现，需求有所回升，基本恢复至疫情前水平。
来源：房讯指数研究院
从需求端来看，金融和互联网科技企业依旧是市场主要需求来源。其中，金融保险等企业展示出较强韧性和抗风险能力，依旧保持扩张态势，在多个城市租赁需求中占据首位。而互联网行业虽然在今年受强监管的影响，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依旧为广州、杭州、武汉等多数城市的首位需求驱动，行业租赁占比保持稳定。同时，专业服务业也依然是需求的引擎力量。此外，大健康行业、新能源、新消费以及涉及芯片、集成电路相关的硬科技行业，也是重点值得关注的需求增长来源。
回顾上半年，国民经济在较短时间内实现企稳回升，表现出经济持续健康发展的良好态势没有改变。在经济长期向好的背景下，稳经济政策落地显效以及政策端对企业不断扶持，为写字楼市场的需求复苏将提供强大保障。随着行业供应高峰期结束，供需基本面持续得到改善，下半年行业信心将回归，并有望重启市场的复苏之路，空置面积将逐步消化，租金水平于底部企稳，再度彰显出行业的强大韧性和巨大潜力。
大宗交易略显平淡自用买家保持活跃
在经济增速放缓、市场复苏面临较大不确定的情况下，上半年大宗交易市场信心略显不足，观望情绪浓厚。尤其是受疫情影响，部分重点城市轮番封控，交易活动收到阻碍，投资活跃度减弱，导致上半年大宗交易市场稍显平淡，成交量较去年同期出现了较大幅度的下降。
数据显示，上半年主要城市大宗交易市场累计成交额约716亿元，较去年同期下降近四成，环比2021年下半年更是有近六成的降幅。其中一线城市交易额占比出现下滑，二线城市表现稳定，交易额占比略有提升，主要是一线城市接连受疫情反复影响所致。综合近五年的同期成交数据来看，今年上半年的成交额度处于低位水平，除了受疫情影响的因素之外，整体经济环境以及房企因资金链紧张而引起的资产抛售也给市场信心带来了较大的冲击。
来源：戴德梁行房讯指数整理
从买家类别来看，投资交易依旧占据主导地位，占比约为65%，其中ESR出手在上海大都市圈收购11个物流及工业资产组合、平安人寿50亿元接手远洋集团在北京的锐中心项目得到市场较多关注，均是机构投资者较大额度的交易案例。
自用型买家也有较好表现，交易占比较去年有所提升至35%，与投资性交易的差距进一步缩小。自用买家主要来自互联网、科技、能源企业，其主营业务的快速发展，促生在一线城市购置总部大楼的需求，例如鄂尔多斯26.73亿元收购华润旗下上海苏河湾中心写字楼，商汤集团拟33.28亿收购上海西岸国际人工智能中心物业等。
从交易物业类型来看，伴随经济环境不确定性以及城市新增供应大量入市等因素，投资者对收购写字楼保持谨慎态度，传统写字楼成交额同比出现下滑，上半年录得成交额度279亿元，较去年同期降约44%，在总交易额中占比也下降至39%，但依旧是全市场中占比最高的业态。
来源：第一太平戴维斯房讯指数整理
工业地产和物流地产投资保持热度，成交额为179亿元，总交易额占比提升至25%，长三角、珠三角等核心区域物流资产在期内有较好的成交表现。零售物业由于受疫情影响较大，投资者对该类资产趋向于保守。此外，酒店类资产交易仍具有韧性，数据中心、长租公寓等新经济地产日益受到投资者的关注。
上半年，市场大宗交易成交依旧主要发生在一线城市，流动性较好的上海、北京及大湾区持续受到青睐。其中，上海虽受疫情影响较大，仍录得近30笔交易，以约330亿元的成交额位居榜首，且高于去年同期水平。值得一提的是，上半年上海写字楼物业成交活跃，受自用买家和金融保险企业的追捧，总成交额占比高达64%；而机构投资者则对工业物流、生命科学产业园、长租公寓物业类型持有非常积极的收购态度。
疫情冲击下北京大宗成交有所滞后，大宗交易成交额约100亿元，低于历史同期水平，市场较大体量成交放缓，内资买家包揽了所有大宗成交，其中自用买家交易宗数占比逾四成，保持活跃。广州和深圳大宗交易额均在百亿以内，与往年同期保持平稳。
上半年大宗交易市场降温，主要是受到了经济放缓和突发疫情的影响，导致投资者对中国经济增长的担忧影响了其对资产价值的考量。房讯指数认为，下半年随着经济企稳回升和写字楼市场整体恢复，投资者信心将得到恢复并释放出来，上半年停滞的交易有望在三四季度重启，可能迎来成交高峰。未来经济长期向好信心仍存，预计大宗交易市场活跃度仍有较大的提升空间，投资资产类型也会呈现多元化趋势。
存量提升迎来机遇绿色科技引领变革
随着城市高质量发展进程加快，"减量"、"提质增效"成为写字楼行业发展的关键词，尤其是在写字楼开发投资和新增供应缩减的背景下，存量时代加速到来，楼宇空间迎来改造提升的新机遇。
国家和重点城市纷纷出台政策推动楼宇的质量提升。2021年，《广州市城市更新条例（征求意见稿）》、《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》、《上海城市更新条例》相继出台；2022年5月，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，成为写字楼存量提升的新契机。
存量提升过程中，行业深度运营的趋势得到深化。无论是楼宇突发公共安全事件的应急处理，还是对楼内办公人群的细致入微的暖心关怀，人们对写字楼行业的整体管理运营水平和能力的要求进一步提升。业主和运营商从开发思维转向运营思维，从客户的生命周期和行业特性出发倒推产品和服务，更加注重以人为本的需求，更加注重空间运营的质量和功能性，提升写字楼新的吸引力。
"双碳"战略下，写字楼成为作为绿色建筑的重要应用场景，绿色低碳发展成为行业重要方向。从需求端来看，已经有部分头部外资金融、专业服务业及科技企业开始行动起来，将ESG理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。通常而言，这些企业会选择具有国际认证的办公楼项目。写字楼开发运营企业顺应趋势，在开发中逐步推行碳排查，增加绿色产品认购，并积极开发创新的减碳产品服务系统；在运营中采用智慧管理系统，实施办公环境维护绿色行动，构建绿色健康楼宇空间。
科技赋能下，楼宇智能化转型同样是行业质量发展的重要方向。数字时代的到来，各类技术创新与应用正在重塑写字楼行业投资、设计、建设、招商、运营、资管等产业链的各个环节，从线上销售、招商及租赁系统到数字闸机系统、智能报修系统，再到数字化设备运营、云社区系统等等，涵盖了写字楼的多个方面，助力楼宇资产价值的进一步提升。据房讯指数观察，目前多家头部企业已经积极拥抱数字化，推出智慧服务平台，包括中海商务APP、华润CRUnion智慧云办公平台、大悦城COFFICE、金地商置Carefree办公体系等。
首创高科创伴空间
新冠疫情以来，远程或灵活的办公方式成为企业补充性办公解决方案。许多跨国企业缩减了线下办公空间，并正致力于通过混合办公策略提高工作的灵活性，满足员工在生理、心理和社交的需求。多家传统开发企业和专业市场运营机构加强了在灵活办公空间运营方面的探索，如中海商业创新推出OfficePro装配式精装修产品，首创高科推出首个硬科技产业孵化器创伴空间，木棉中国上线木棉运营管理系统APP（2.0版）等。科技和数字服务则为混合办公的强大支持，使数百万人在疫情期间能够远程高效工作，并创造与线下办公室体验类似的虚拟体验。
同时，办公群体的健康、安全、福祉受到更多的重视，员工们越来越渴望拥有能保障身心健康和满足社交需求的办公场所，办公场所体验比以往任何时候都更加受到关注。实际上，安全与健康成为早已成为后疫情时代办公空间管理的主题之一，此轮疫情后，企业在为员工提供一个安全健康的办公环境的同时，开始尝试在空间上增加"共享休息区域"、"健身房"等设施。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等从用户体验角度出发的设施与服务将成为办公楼项目的新标配。
在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，成为后疫情时代楼宇发展的核心竞争力。传统写字楼已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案，绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合，将为商业办公行业带来前所未有的变革。
