房讯网讯 8月10日，在2022中国商业地产投资专业展览会暨第四届中国商业地产品牌建设论坛上，由房讯指数主持编制的《2022中国商业地产100强研究报告》再次重磅发布，这项由房讯指数研究院主办的测评工作，已连续开展4年，测评成果已成为评判商业地产开发企业和运营企业综合实力及行业地位的重要参考标准。

　　房讯指数首席研究员刘凯表示，随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，商业地产正处于不断调整、恢复的过程中，将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，新商业、新办公、新园区的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。

　　以下为《2022中国商业地产100强研究报告》节选：

　　新园区 | 产业园区持续利好 商务园区韧性十足

　　2021年以来，随着新基建加速布局落地和产业转型升级的深入，产业园区迎来存量改革和创新的新机遇，由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型，开发重心向提质增效、转型升级、功能完善、绿色发展方向转变，专业化、特色化、智慧化的产业园区不断涌现。

　　产业园区公募REITs从试点落地到如今平稳运行，为园区开发运营的投融资注入强大的活力。

　　与此同时，国家和地方政府持续产业发展利好政策的相继发布，为产业园区的发展营造了良好的营商环境，园区深化运营趋势，在5G、人工智能、物联网等新兴技术加持下，一方面强化建设企业产业集聚发展的综合性物理载体与配套设施，构建绿色低碳智慧化的产业载体，助力智慧城市建设；另一方面搭建园区企业创业成长、产业升级发展所需的系统化公共服务平台，集聚创新资源、培育创新主体、促进成果转化，推动园区、产业以及区域经济的协调发展。

　　未来，产业园区行业将向产业本身进行更深度的回归，以产业价值链为根本出发点，通过科技赋能园区运营，强化产业促进和区域协同，实现产业园区可持续的高质量发展。

　　产业园区持续利好 存量盘活长期价值

　　产业园区是对外开放、招商引资、管理创新的重要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。根据中国开发区网数据，截至2022年2月末，我国共有各类国家级开发区665家，省级开发区2069家，各类广义专业产业园区约8万余个。其中，我国国家级产业园区以国家级经开区、国家级高新区及海关特殊监管区为主，个数合计占比约84.8%。从区域分布来看，国家级产业园区主要分布于华东地区、中南地区的省会及中心城市。

来源：中国开发区网 房讯指数整理

　　近年来，国家加快数字化发展、建设新型城镇化，推动产业升级、加快构建现代化产业体系，以及国家级开发区建设主体上市、基础设施公募REITs 等一系列利好政策的释放，对产业园区的基础设施建设、产业聚集、运营创新提出新要求，也带来新机遇。

　　发改委印发《"十四五"新型城镇化实施方案》提出，有序培育现代化都市圈。引导都市圈产业从中心至外围梯次分布、合理分工、链式配套，推动产业园区和创新基地合作共建。以产业园区为支点、所在城市为节点，产业园区承担经济产业主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。

　　各级各地政府方面，也陆续出台了系列引导、扶持政策。2021年7月，浙江省出台《关于加快推进高新技术产业开发区（园区）高质量发展的实施意见》；2021年9月，天津市发布《天津市主题产业园区建设实施方案（2021-2025 年）》；2021年10月，济南市政府印发《支持特色产业楼宇发展的若干政策》，通过政策扶持鼓励主导产业集聚发展；2021年11月，安徽省印发《安徽省特色产业园建设指南（试行）》；2022年1月，《云南省推动重点产业园区高质量发展若干政策措施》发布……

　　公募REITs在产业园区领域的试点落地和平稳运行，尤其激发了行业活力，打通了产业园区投资退出渠道有限的局面，有效的实现了产业园区的"投融管退"，带来其资产价值的提升。从2021年6月中国基础设施公募REITs首批9单产品成功上市发展至今，上市公募REITs产品已经增至13只，其中4单项目为产业园区REITs，包括东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT及建信中关村REIT。

来源：房讯指数整理

　　目前，上市的产业园REITs从股价、分红、投资者收益以及流动性等方面来看，均表现良好；而底层资产的园区运营来看，地理位置较优越，经营相对稳定，整体出租率较高，租户质量和结构较好，经营业务随之稳步提升。更为值得一提的是，为缓解疫情对小微企业和个体工商户的影响，助力实体经济复苏，多只产业园区REITs对符合条件的租户进行租金减免，累计减免租金预计超亿元。

　　2022年5月，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出要盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。作为全国各地存量资产中的重要一环，规模体量巨大的存量产业园区必将迎来焕然新生的契机，在价值挖掘、提质增效、运营服务创新等方面超越提升，实现升级转型与高质量发展。

　　展望未来，随着产业园全生命周期发展模式与投融资机制的打通，作为产业集群载体空间的产业园区，将增强持续经营能力，有效实现行业与项目的健康平稳运营，在多重政策规范扶持引导下，园区行业低效化、同质化、空心化等现象将得到改善，进入与产业经济和区域经济相互促进、协调发展的新时期。

　　商务园区韧性十足 企业转型产业运营

　　随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断的扩张延展，发展至今，园区的具体形式和分类多种多样，而产业办公园区即商务园区因市场化参与度和运营度较高、企业承载范围较广而受到市场的更多关注。同写字楼市场类似，商务园区市场经历了2021年的快速回暖，空置面积实现有效去化，租金水平也得到企稳回升。而在进入2022年后，商务园区市场也同样受到了疫情的影响。

　　较写字楼市场不同的是，商务园区市场在2022年新一轮疫情的反复下表现出了较强的韧性。从重点城市的园区来看，市场表现整体稳健，净吸纳量虽有下降但幅度小于写字楼市场，租金保持平稳波动较小，部分城市的子市场租金甚至稳中有进。房讯指数认为，一方面是因为商务园区多处新兴商务区域，在楼宇硬件、园区配套建设以及租金等方面具备一定的优势；另一方面是商务园区吸纳的多是专业度高、创新性强的战略性新兴产业，如集成电路、生物医药等，在产业政策利好下抗风险能力较强。

来源：房讯指数

　　具体城市来看，据CBRE世邦魏理仕数据，上半年北京商务园区市场新租需求放缓，录得净吸纳量约11万平方米。生物医药行业表现亮眼，新租需求占比超过了TMT。需求放缓的同时，由于新增约32.6万平方米的较大规模供应，期内全市商务园区租金缓慢下行，预计下半年整体市场仍将迎来80余万平的新增供应。子市场间表现略有分化，北清路子市场空置率连续多个季度下行，大兴和经开区具备研发制造功能的项目出租率也较为可观，而电子城、丰台科技园、上地和中关村软件园去化表现则较为平缓。

　　上海商务园区整体市场在疫情期间表现较为稳健，新增供应延缓入市，空置率微升。虽然部分洽谈租赁项目在疫情期间受到影响而导致推迟，但整体市场的需求依然表现坚韧，成交面积继续稳定增长，TMT行业租赁需求占比位居第一。部分板块则延续本次疫情前的活跃租赁势头，新能源汽车以及生物医药等战略性新兴产业迎来扩租需求。租金方面，核心板块的优异表现推动全市平均租金报价稳中有进，较2021年底出现增长。

　　从企业端来看，2021年园区运营商深化由地产运营商向产业综合运营平台的转型，通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全周期服务，汇聚创新资源打造创新服务生态圈。

来源：企业年报 房讯指数整理

　　一方面，园区运营企业深耕园区开发与运营，打造产业发展综合平台，拓展产业新空间，通过提供综合服务为政府、企业、人才、合作方创造更大的发展空间。以招商蛇口为例，2021年规划和建设8个产业新城项目，园区布局于全国及海外15个城市，总合作管理面积468平方公里，有效实现了园区规模的提质扩容。而亿达中国在2021年内，也签约了10个商务园运营管理项目，截至年末，商务园运营管理项目达25个，委托运营管理面积合计约393万平方米。

　　同时，运营企业注重发挥产业投资与园区协同效应，强化"产业+基金"模式，切实做好产业服务和企业培育，为产业创新赋能的同时，实现自身业绩的提升。据东湖高新年报，该企业在2021年注重练好招商运营内功，打好科技赋能、产业投资、资产证券化组合拳，全年实现收入12.67亿元，同比增长110.62%；完成招商总面积37.63万方。

　　专业园区方兴未艾 智慧运营驱动创新

　　伴随着中国战略性新兴产业技术创新日益加快，产业园区行业也呈现出日新月异的变化和发展。一方面，园区主体走向特色化专业化的道路，物流园、生命科学园区、集成电路园、数据中心等特色鲜明、高度聚焦的园区成为热点，日益受到市场的关注；与此同时，随着 5G、大数据、物联网等技术的发展，越来越多的产业园区实现智慧化升级，以新模式指导园区设计、运营，以新技术服务、深化园区运营内涵。

　　在"十四五"规划中，生物医药行业再次被定位为战略性新兴产业，在行业高速发展的带动下，生命科学园区作为空间载体，租赁需求增长迅猛，为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇，上海、北京等全国主要城市的生命科学产业园区投资热度高涨。

　　其中，北京已基本形成昌平中关村生命科学园、亦庄经济技术开发区和大兴生物医药基地三大医药与生命科学产业集群，并在政策红利覆盖下，园区的租赁需求和租金都表现出了长期稳定增长态势，对资本形成越来越大的吸引力。而上海是更国内生物医药创新高地，"十四五"期间，上海将深化"1+5+X"生物医药产业园区分布，到2025年初步建设成为世界级生物医药产业集群核心承载地，产业规模超1万亿元，为园区载体空间的发展提供有力支撑。

来源：房讯指数

　　2021年11月，国家发改委发布"十四五"首批国家物流枢纽建设名单，从国家层面推动专业性、综合性物流园区的建设。物流园区作为现代物流的重要基础设施，在构建"双循环"发展新格局、促进消费和服务业发展中发挥着重要作用。从过往表现来看，尽管受到全球新冠疫情持续影响，但物流地产展现出了良好韧性、稳定的租赁需求和长期增长前景。自2021年下半年以来，远洋、绿地、万科等房企已开始在物流地产领域频频加码布局。未来，在经济、消费等基本面以及政策面的利好下，物流地产的需求将持续保持旺盛。

　　回归到整体产业园区行业来看，在我国经济发展体制机制创新的背景下，产业园区迎来转型升级的契机，传统园区缺乏系统性规划、同质化严重、缺乏园区产业生态、管理粗放且服务不足等问题亟待解决，建设低碳、智慧化的园区，对园区进行深度的空间及产业运营成为已经成为行业创新发展的重要路径。

　　目前物联网技术、BIM技术、5G技术、云计算技术、大数据技术、人工智能技术、区块链等信息技术的发展为园区智慧化发展奠定技术基础。通过智慧赋能，产业园区可依托信息化技术和智慧化的手段及监控平台，实现对园区各领域的监控、管理及精准服务，进而构建出专业化、生态化、系统化的体系，提升园区各领域服务能力，从而提高园区的吸引力和竞争。

　　此外，随着"碳达峰，碳中和"的指引以及园区企业和员工诉求变化，园区绿色化、生态化和循环化趋势不可逆转。近年来，我国出台了一系列政策文件，积极推动园区绿色低碳转型，涌现出一批绿色发展的新理念、新模式，为低碳园区的发展提供了重要参考，目前也已有部分产业园区运营商开始尝试将生态资源转变成园区的生态优势。

　　诸多新趋势层出不穷，共同推动产业园区营造共同发展、合作共赢的产业环境，形成智能化、规模化、集群化的产业发展平台，助力产业蝶变升级。同时，产业园区行业积极协同区域经济发展和智慧化城市建设，为行业的进一步拓宽了发展空间。

　　来源：房讯网