8月10日，在2022中国商业地产投资专业展览会暨第四届中国商业地产品牌建设论坛上，由房讯指数主持编制的《2022中国商业地产100强研究报告》再次重磅发布，这项由房讯指数研究院主办的测评工作，已连续开展4年，测评成果已成为评判商业地产开发企业和运营企业综合实力及行业地位的重要参考标准。
房讯指数首席研究员刘凯表示，随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，商业地产正处于不断调整、恢复的过程中，将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，新商业、新办公、新园区的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。
以下为《2022中国商业地产100强研究报告》节选：
新居住|行业迎来深度调整企业注重精细运营
自2015年中央经济工作会议首次提出"租购并举"，到今年政府工作报告提出"加快发展长租房市场，推进保障性住房建设"，中国住房租赁市场在规范发展的道路上稳步前行。2022年，住建部印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件，推动租赁住房高质量发展迈上了新台阶。
发展至今，中国住房租赁市场已经形成了稳固的基本面。从2022年上半年市场表现来看，虽然受到了疫情的影响，但整体表现相对温和。随着毕业季来临以及受疫情抑制的租赁需求释放，预计下半年热点城市租赁市场将率先复苏，为住房租赁市场增添韧性支撑。
未来，在"十四五"以人为核心的新型城镇化战略下，新城市人口、青年人群的住房需求将持续带动租赁住房市场市场需求，中国租赁住房发展拥有巨大的发展空间。与此同时，在政策指引规范以及来自需求端美好住居的要求下，住房租赁产品将更趋向于多元创新，整体行业将持续平稳健康发展。
租赁市场整体平稳保障住房风头正劲
作为房地产市场的重要组成部分，住房租赁市场承担着保障好群众住房需求的重任，同时，发展租赁住房还是解决好大城市住房突出问题的有效路径，是帮助新市民、青年人等缓解住房困难的重要手段。随着我国社会经济的不断发展，人口流动愈发频繁，租赁住房市场规模将不断扩大，迎来长足发展。
从市场端来看，2021年在疫情得到有效防控的基础上，中国住房租赁市场整体呈现活跃态势，并在7、8月份毕业季迎来市场热度高峰。租金水平较2020年有所提升，但仍低于疫情前。机构数据显示，2021年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%。
进入2022年，受短期疫情影响，住房租赁市场季节性周期被打破，住房租赁需求有所减弱，不过整体市场表现相对温和。基于住房租赁需求的刚性属性，受疫情抑制的租赁需求会集中释放，使得住房租赁市场呈现出更强的韧性，预计下半年一线及热门二线城市租赁市场领先修复。
与此同时，住房租赁市场需求端年轻化趋势明显，引发对品质化租住的更高要求。在租房选择时，小区环境、周边配套、物业服务、室内条件等多重因素愈发受到租客的关注，地铁房、精装房等持续受到更多青睐。
伴随着中国城镇化发展，租房人口规模逐渐增加，为缓解住房租赁市场的供需矛盾，政府加强在住房租赁领域的顶层设计，提出加快培育住房租赁市场，构建"租购并举"的住房制度，租赁住房建设频获政策支持。无论是在2021年底的中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议等系列重要会议中，还是在2022年政府工作报告、"十四五"规划纲要等重要政策文件中，都对坚持租购并举，加快发展长租房市场频频定调。
其中，保障性租赁住房成为缓解住房租赁市场结构性供给不足、落实"房住不炒"和"租购并举"的重点抓手，也是盘活房地产存量市场、探索新型发展模式的有效方式。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调加快建设保障性租赁住房；2022年来，证监会、国家发改委、住建部等多个部门先后发文，在金融、财政、税费等重点领域加强对保障性租赁住房的政策支持。
来源：房讯指数整理
据住建部披露数据显示，"十四五"期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）保障性租赁住房，2022年计划筹建240万套。各地方政府也纷纷响应，明确"十四五"时期保障性租赁住房供应目标，如广州60万套、上海47万套、北京40万套等。在土地、财税、金融等多方面政策支持下，保障性租赁住房将迎来迅猛发展，预计在今明两年将有大规模体量入市。
2022年5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，为保障性租赁住房的建设和发展解决融资渠道的问题。7月11日和7月14日，国内首批两单保租房REITs：红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均获交易所通过。
保障性租赁住房REITs产品的试点落地，将解决保障性租赁住房项目投资额高、回收周期长等问题，形成"投融管退"闭环，有效缓解企业资金压力，进一步完善保障性租赁住房金融体系，极大促进保障性租赁住房发展速度。
行业迎来深度调整企业注重精细运营
随着住房租赁市场的快速发展，越来越多的企业踏足长租公寓领域，"风口"之下，整体行业一度处于过于追求规模化的无序扩张状态下。
自2018年起，分散式长租公寓屡屡"爆雷"引发社会关注，相关部门随即陆续出台监管政策，规范行业发展。2019年底，国家六部委联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，随后，北京、深圳、重庆等地陆续发布相关通知进一步落实文件内容。此外，各地在政府主导下相继成立住房租赁平台，对稳租金、稳预期和规范市场也起到了积极作用。
受到各地监管政策的进一步细化与指引，长租公寓行业在2021年以来取得了规范化发展。从行业整体来看，2021年以来长租公寓市场总体规模依旧呈上升趋势，并向头部企业集中。与此同时，长租公寓品牌企业审慎布局，逐步在租赁市场发展比较成熟的城市扩大规模。
据房讯指数市场观察，目前机构发展住房租赁业务依旧主要为集中式和分散式两种经营模式。分散式长租公寓商更注重轻资产运营，多为中介机构和专业运营商，以自如、相寓为代表，凭借线上线下强大的渠道优势、运营优势和物业资源优势，在全国积极拓展房源与精细化运营，行业头部效应十分明显。根据机构统计，2022年一季度，自如目前已布局北京、上海、深圳等10个城市，累计管理房源规模超过100万间；相寓累计管理房源规模超60万间。
来源：房讯指数整理
而集中式长租公寓的主要运营商则是依托各自产业背景及优势的开发商、酒店和房地产服务商，还有部分为金融银行和地方国企。根据多家房企年报，房企旗下长租公寓品牌表现稳健，整体规模在迅速扩大。截至2021年末，万科泊寓业务布局全国33个城市，运营管理长租公寓20.87万间，累计开业近16万间，数量规模名列前茅；龙湖冠寓已开业10.6万间，开业超过半年的项目出租率约94.3%。此外，还有依托银行业的长租品牌，如建行建融家园，至2021年底，开业规模也达到10.1万间。
随着长租公寓市场逐渐走向成熟，公寓运营商之间的竞争不再只是单纯的房源获取竞争，运营管理能力愈发重要。运营企业不再盲目拓展房源，而是专注于为租赁双方提供更好的租赁产品和服务，企业发展模式也由粗放式转向专业化、精细化发展，行业迎来深度调整期。
从需求端来看，对于公寓运营商在产品、服务、用户运营、用户体验等方面精细化运营也提出了更高的要求。随着Z世代步入职场，作为长租公寓的主要客户群体之一，其对公寓产品的需求不仅体现安全、私密等基本要求上，也体现在对更多细节的需求变化上，这就要求长租公寓的产品力不断突破，以更好的满足不同个体、家庭的多元化更细致的需求。
未来，随着新生代租赁群体观念革新、租赁消费升级，不同类型和依托的长租公寓运营商需要积极调整运营策略，提高精细化管理运营能力，同时充分利用自身优势，进行资源整合和战略合作，推动品牌的长期发展，共同推动长租公寓行业持续、健康、规范的发展。
