甲级写字楼

　　第二季度上海甲级写字楼市场共有两个新项目竣工交付，为市场总计带来123,682平方米的写字楼面积。6月，位于徐汇滨江的星瀚广场竣工交付，作为星扬西岸中心的二期项目，写字楼建筑面积约为80,612平方米。5月，位于新静安苏河湾区域的龙盛福新汇竣工交付，写字楼建面约为43,070平方米。由于受到疫情的影响，不少计划入市的项目均延期至下半年或者明年交付。预计未来两年，每年都将会有超过150万平方米的办公项目交付，对于楼宇业主以及写字楼市场都会存在去化压力。

　　莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示，从本季度有限的市场新租成交来看，金融、专业服务以及科技位居本季度市场需求前三位，也是受疫情影响相对有限的行业。外资金融机构例如银行、资管以及对冲基金基于国内金融市场的长期表现，仍然积极布局在华业务，同时外资律所以及专业咨询企业业务量的提升也增加了核心位置优质写字楼的租赁需求。

　　从市场来看，第二季度受到疫情封控的影响，多数分市场在需求受到抑制以及租户搬离的双重压力下，空置率纷纷回升。不过南京西路及小陆家嘴的租赁市场好于其他分市场，表现出极强的需求韧性，市场空置率分别下降0.4和0.1个百分点至4.2%和4%，超过半数的金融机构以及律所和专业咨询企业选址南京西路及小陆家嘴。供应有限以及地理位置优渥使核心商务区仍将会是上海写字楼市场最为活跃的区域。

　　第二季度，全市甲级写字楼的平均租金微跌至每天每平方米人民币8.61元，环比下跌0.5%，这也是近一年来租金的首次下调。对于企业而言，疫情对于业务及效益影响的不确定性迫使企业在租赁谈判中趋于谨慎，降低续租租金涨幅、搬迁降级的意愿十分强烈。业主方也为了应对可能出现的搬迁潮，给予合约快到期的租户更具有吸引力的报价以及装免补贴，避免客户流失。

　　莱坊上海商业物业服务部主管李章南表示，第二季度，大部分分市场受到疫情掣肘影响，市场租金环比均有不同幅度下滑。北外滩、前滩、徐汇滨江以及世纪大道等热点市场的市场租金在第二季度均录得0.6%左右的平均降幅。不过核心商务区依然表现出较为强劲的市场韧性，在金融机构、外资律所及咨询机构等高租金支付能力行业的支持下，市场租金仍有0.3%的微涨。

　　投资市场

　　2022年第二季度，受疫情影响，投资市场表现并不活跃，上海投资市场共录得1宗标准写字楼整购交易。4月4日，上海太平洋置业以人民币约14亿元成功拍下第三次上架阿里拍卖的瀛通绿地大厦。瀛通绿地大厦位于黄浦区南部，紧邻徐汇滨江，为一商办综合项目，房屋总计建筑面积40,392.62平方米。按照面积与成交价格来算，剔除30万一个的车位价格，上海瀛通绿地大厦的成交单价约为每平方米32,665元。

　　此外，市场内还有多个处于买卖协议修订过程的大宗交易值得关注。5月，内蒙古鄂尔多斯资源股份拟以人民币26.73亿元的价格从华润置地和信德集团处收入苏河湾中心3号楼，收购总面积为45,394平方米。6月，中谷物流拟购买中国人寿持有的上海佳兆业金融中心，购买价格约为人民币29亿元。上海佳兆业金融中心位于浦东花木，总建筑面积约为77,000平方米。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc