2022年以来，在经济增速放缓和疫情影响下，企业信心和运营以及业务开展都收到了短期影响，也给写字楼租赁活动带来了冲击。虽然市场净吸纳量出现下降，但金融和互联网科技以及专业服务业为市场需求提供了重要支撑。

　　其中，金融保险等企业展示出较强韧性和抗风险能力，依旧保持扩张态势，在多个城市租赁需求中占据首位。而互联网行业虽然在今年受强监管的影响，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依旧为广州、杭州、武汉等多数城市的首位需求驱动，行业租赁占比保持稳定。同时，专业服务业也依然是需求的引擎力量。

　　在2022服贸会期间，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东在接受访谈时也表示："高科技互联网、金融和专业服务业一直以来都是北京写字楼最主要的支撑，生物制药业的需求正稳步上升。"

　　生物制药类企业需求稳步上升

　　写字楼市场同第三产业的发展息息相关，北京写字楼市场一直以高科技互联网、金融和专业服务业为主导。2022年上半年，高科技业、金融业和专业服务业新租和搬迁成交分别占总成交面积的38.1%，31.1%和8.0%。最近两年，生物制药类企业的需求在稳步上升。北京作为中国的科创中心、国际交往中心、服务业扩大开放综合试点城市和国家级自贸区，这些名片下出台的相关政策都有利于上述行业的进一步发展。

　　头部企业进驻有效带动商圈发展

　　从各商圈来看，行业聚集效应在北京表现得非常明显。金融类企业偏好金融街并有向CBD外溢的现象；IT、高科技互联网企业更偏好中关村、上地以及望京酒仙桥区域；CBD区域对于外资企业、高端服务业企业具有很强的粘性。

　　商圈的形成由产业聚集、项目聚集、人才聚集等因素构成，政府在产业导入的过程中需要注意以上三个因素。我们发现，头部企业的进驻可以有效带动关联企业及上下游企业的入驻，形成产业聚集。在有足够可供面积的前提下，项目聚集作为载体可以吸引企业选址。人才政策可以吸引高端人才引入，一旦引入足够多的人才，就可以在区域形成人才的内循环。

　　外资企业在租赁需求方面表现更为稳定

　　2008年以前，甲级写字楼客户基本由外资主导，最近几年，在北京的外资企业对写字楼需求呈萎缩局面。他们对租金更加敏感，在选址上对于区域的整体商务氛围更加看重，更讲契约精神。而内资企业在2009年之后开始大举进入甲级写字楼，大量新增需求造成了北京写字楼10年租金坚挺的业主市场局面。但随着整体经济大环境的变化，外资企业在租赁需求方面表现更为稳定，内资企业的需求则随着经济环节的变化出现了比较大的波动。

　　高科技互联网企业虽表现疲弱，但发展空间仍巨大

　　作为全国的科创中心和人工智能企业全球领先城市等特点及十四五规划中对发展数字经济的政策扶持，北京的高科技互联网企业虽然目前由于处于调整周期，整体表现低迷，但整体发展空间巨大。中国的国际交往中心定位未来会让北京更加国际化，金盏区域作为未来的第二个三里屯将会吸引大批使馆及外资企业入驻。北京作为中国的金融监管中心及随着北交所的设立，金融类企业需求将会持续稳定、坚挺。此外，作为服务业扩大对外开放的窗口城市，北京的专业服务业也会继续成为写字楼需求的主力行业。

　　来源：戴德梁行