近几年，受整体经济/疫情/办公市场供应，以及海外资金成本影响，上海办公大宗市场出现出租率下滑、价格预期下调等，大宗交易氛围趋于平淡。但是不是这样意味着上海的写字楼都不具备投资价值？其实不然。
我们先对一个上海的办公案例进行定量分析。
假定以一栋前几年市场高点年购入的市中心写字楼为例，购入后平均租金10元，之前售价6.5万元/㎡，Cap rate约4.37%。该项目到了现在，平均租金跌幅为15%，当单价下降15%时则对Cap rate没有实质影响；当单价下降25%时，Cap rate提升至4.96%（只略低于目前市场投资者回报要求）；当单价下降35%时，Cap rate由4.37%提升至5.72%，该收益率已经超过投资者回报要求，具备极大投资潜力吸引投资者。
当然，考虑出租率的下跌，投资人对Cap rate将会提出更高要求，考虑CBD/DBD的中期出租率下跌幅度在10%左右，所以笼统总结，调整幅度在27-35%之间的具备立刻短期无犹豫的投资价值，这部分资产是准备抄底机构的投资关注重点，而调整幅度在15-27%之间的则具备中长期投资价值。
以上典型案例说明，若调整幅度在合适范围内，其投资价值甚至可能比热门但价格一般的长租公寓/产业园的投资价值更大。
而当我们将目光移回整个市场，目前上海办公大宗市场实际调整情况如何？对于上海办公大宗，目前是不是市场的底部？到底调整到什么程度会是投资机会？
市场上办公楼业主以及各类投资人都非常关心以上问题，戴德梁行资本市场部对此进行了专门分析研究。
根据戴德梁行资本市场部统计，目前市场在售的上海约300栋写字楼中，调整幅度分布如下图：
由上图可分析可得，调整10%以内（包括不调整项目）的占在售300余栋项目的10%，调整10%-20%的占比80%，即大多数项目依然在业主之前报价的八折以上；调整20%-30%的占比7%，而价格区间在6.5折-7折之间的总占比仅3%，其中位于流动性比较强的CBD/DBD区域的约占一半（1.5%），在上海仅5个项目左右，属于市场偶然极端现象。
鉴于以上数据以及总体分析，媒体博眼球的境外基金6.5折抛售办公楼属于非典型偶然现象，我们认为七折以下的现象不可能成为普遍现象，主要原因如下：
上海作为中国的国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心，每一个“中心”背后都体现了国家层面对上海的大力支持，使得各类资源要素，尤其是资金流向上海聚集。在稳中求进的货币基本面下，资管相对简单，收益稳定的办公楼仍广受投资者青睐。
上海作为全国大宗成交最活跃的市场，良好的流动性一直是吸引力之一。部分资产价格下跌是逐步挤出往年巅峰时期泡沫的过程。
2023年2季度，上海甲级办公楼市场租金仅小幅下跌（0.85%环比），净吸纳尤其是核心商圈净吸纳量增长回正，优于过去两个季度，受制于供应量激增的压力将在未来逐步释放。结合中国实体经济数据8月触底特征明显，总体底部特征形成，目前就看L型的底部长度。
近年来实力自用买家成为写字楼的生力军，2023年上半年自用买家成交比例超过四成。而短期租金回报只是收购决策中考量的因素之一，企业形象，资产配置及产业集聚的吸引综合因素下， 上海部分滨江以及新兴DBD办公估值体系相对独立，甚至有的屡创高单价。
自2007年至今，目前的贷款利率为17年来最低水平，目前在4.2%基础上，信用较好的投资机构或国企甚至可以到3.8%以下，这对于投资端有积极深远作用：
这对于资产持有期间还本付息压力大大减小，融资成本降低。利息成本的降低有助于获得正向现金流，有利于真正实现融资杠杆的作用，提高整个投资周期的回报率。
之前办公楼的净回报率低于贷款利率，而在目前净回报率大于贷款利率的情况下，杠杆作用明显。
随着利率的低位以及继续下行趋势，会降低无风险收益率，更大范围的投资者对资本化率的期望也会在动态中逐步回调。
至于与海外投资者紧密相关的海外资金成本，虽然已经在高位，也很难说已经在最高点，但是中期降息趋势是明显的，这个也会带动预期的中长期融资成本下降。
一旦写字楼价格跌幅大幅度调整降为七折以下，对于银行贷款也会有系统性风险，在强调金融安全的环境下这个很难想象。其实有的大调整楼盘也是由于银行贷款快要到期的原因，但是目前上海相比北京，写字楼进入法拍的比例更低，原因就是往往在市场阶段就被接盘消化掉了。
另一方面，七折价格倒算出来的商办楼板价甚至会低于拆迁成本，在这类情况下，一些区属企业就会出动进行回购等动作，之前上海陆家嘴集团收购浦项广场就是一例。
投资市场总是需要独立地判断，2018、2019投资写字楼时很好预测，也很容易拿到资金投资，今时今日，独立地思考并基于调整幅度定量考虑的写字楼投资者或许能成为三年后的大宗交易基金业内的投资明星。
来 源：戴德梁行资本市场
编 辑：liuy
