一、供给及需求　

    2023年第三季度北京写字楼市场迎来供应小高峰，甲、乙写字楼市场净吸纳均在第三季度由负转正，其中甲级净吸纳达到168,109平方米的高数值，继2021年末以来单季度净吸纳量首次突破10万平方米大关。乙级达到近8.3万平方米的净吸纳，阻止了继续负吸纳的囧境。今年前三季度，北京甲级写字楼市场累积净吸纳量约为6.7万平方米，较去年同期有所上升。其中，去化量主要来自于CBD、望京等核心及次核心商务区的入市新项目。

　　（以上数据为年度同比）

　　本季度的亮点是北辰中心、信达中心、保利广场、大望京商务中心、王府77等几个项目的同时入市。由于第三季度新项目入市之际已经获得了一定的预租出租率，所以市场看到了一些积极的信号，阻止了继续负吸纳的市场环境。北辰中心经过了接近两年的预租，入市之际即获得了60%的出租率，是近几年少有的预租取得极大成功的项目。丰富的配套设施，优质的项目品质、优秀的周边环境对有实力的企业产生巨大的吸引力。华夏基金在2022年第二季度即预租了超过3万平方米的面积。位于东二环的信达中心经过了多次的启停波折，南塔的65,000平方米的面积，已经基本全部锁定了客户，农银理财和南洋商业银行分别承租了16,300平方米和6,000平方米的面积。大望京商务中心则与国药集团签订了6,300平方米的租约。保利广场入市之际和新氧科技签订了9,000平方米的协议。所以，从第三季度的数据来看，尽管租赁下滑，但是整体市场的租赁活动变得活跃起来。

　　按行业划分的租赁活动中，以金融行业为首，占36%，照二季度占比上升；TMT行业占据了32%的第二大份额，相较上个季度有所下降；能源电力医疗行业以9%的占比排列第三。相较于上季度，丽泽商圈在2023年前9个月的成交面积相当于其他商圈突飞猛进，成交面积录得16%，是本季度成交面积最多的核心商圈。

　　二、供给及需求空置率及租金

　　1 空置率

　　第三季度甲级写字楼由于几个新项目集中入市增加413,500平方米的租赁面积，使空置率升至17.6%，和上半年的企业退租和缩面积引发的空置率升高略有不同之处，是本季度由于几个新项目的入市，促使空置率继续升高。

　　丽泽商圈的表现延续了二季度的态势，整体空置率下降5.9个百分点，首次降至30%以下，证明企业的迁址驱动一直都是“为品质而来”，在现今不确定的经济环境下，企业降本增效主导同时追求品质的策略下，丽泽成为最为受益的区域。

甲级写字楼市场各商圈空置率

　　2 租金

　　在租金方面，疲软的吸纳促使开发商为了防止其他项目竞争客户，把工作的重点转为留住老客户，促发了租金的全面下调，甲级写字楼主流商圈的整体租金下调至312.5元/平方米/月。出租率相对稳定的亚奥商圈的抵抗住了租金的进一步下挫，而一直居高不下的金融街商圈租金下降了5.6%，成为三季度跌幅最大的商圈。为了争取客户，业主纷纷除了在协议的表面租金上进行了大幅调整之外，同时兑付了更多的装修期和免租期，所以引发顶级和甲级办公楼的整体市场租金下降了9.5%。

顶级及甲级写字楼市场各商圈平均租金

　　当前的写字楼租赁市场，客户大多抓住窗口期选择甲级及超甲级写字楼，这就使得乙级写字楼加倍承压，乙级写字楼业主加大优惠力度，在上一季度的基础上继续下降1.1%，达到了209元/平方米/月，初步来看，以价换量的行动未有明显成绩。

　　2023年北京写字楼市场展望概况

　　市场实际需求的恢复的主动权现在掌握在开发商手上，预计第四季度部分开发商将会开始大幅调整租金策略。 由于经济的恢复仍需要时间，短期内，写字楼租赁市场，高空置率将继续为业主施压。预计2023年末租金水平将进一步下探 。长期来看，上半年北京经济已呈现恢复向好趋势，预计未来两年 ，随着新增供应的减少、企业经济效益逐步好转，以及业主做出的更多租赁策略调整将共同推动北京写字楼市场逐步回暖。

　　三 2023年北京写字楼市场展望

　　市场何时走出谷底是基于优质办公楼项目的出租情况：目前世桦嘉润所有检测的66座优质办公楼的总体空置面积为931,062平方米，空置率为18.1%，优质空间面积有效去化之前或者这些优质面积空置增多的情况下，租金就还没有走出谷底甚至是谷底还没有形成。因此尽管在2024年和2025年的市场供应断供的情况下， 市场出现拐点的基础是优质办公楼的总体空置面积降至60万平方米的。所以要去化30万平方米的优质和高租金水平的面积，至少需要2年的爬坡过程，租金的水平方可回到疫情前的水平。比较整体市场目前接近300万平方米的空置面积看，乙级办公楼和非优质项目空间的去化对租金变化的影响和占比30%的优质项目空间的租金变化的影响相对较更小。从目前的净吸纳数据看，是否可以在2025年初出现拐点的预判，现在看起来为时尚早。

　　第四季度将有中关村丽金置地中心入市，给中关村的实力企业带来升级换代的项目机遇；除此之外，上地、望京、亚奥、丽泽商圈均有新项目四季度，市场供应将以城市更新项目为主，带来超过50万平方米的办公面积。和第三季度新入市项目不同，相比而言这些项目预租情况表现一般，所以无法引发有效的净吸纳将进一步拉升空置率，将极有可能导致第四季度的空置率再次拉升。

　　预计2024年第一季度租金降幅可能会超过2023年全年水平。明年较低的租金环境以及租赁政策将引发租户可以采取更主动方式接触市场探寻进一步降本增效的可能，无论是续租和扩租都有机会获得意外收获。

  来 源： 世桦嘉润CCRA

     编 辑：liuy