新老商圈交相辉映 公园商业发展迎来新阶段

　　供应高企叠加需求疲软导致空置率飙升 城南商务市场逆势崛起

　　市场供应不减租金整体维稳 医药健康产业有望支撑未来需求增长

　　零售物业市场

　　全年供应不减 空置率继续上涨 2022 年年底成都零售市场集中放量，全年录得新增供应逾 60 万平方米，全市零售物业总存量突破800万平方米，达约812万平方米。回顾2022年，疫情多发导致线下消费复苏阻力重重，成都零售市场需求整体走弱；虽然依靠四季度新项目较高的入驻率，市场净吸纳量大幅上涨，但市场全年的净吸纳量与2021年相比仍明显下降，全市购物中心平均空置率持续上涨，同比上升约3.3个百分点至11.6%。全市购物中心首层平均租金同比有所下滑，报人民币407.9元每平方米每月。

　　成都SKP重磅亮相 交子公园商圈发展提速 坐落于交子公园商圈的招商大魔方和成都SKP于四季度先后亮相。招商大魔方定位 " 城市潮玩新引力 "，聚焦娱乐、休闲、潮流零售等社交化生活方式业态，与SKP形成互补，有利于增强项目之间的联动；通过量身打造的五大主题场景以及未来与锦城广场P+R地下区域的无缝连接，为年末交子公园商圈的热度攀升拉开了序幕。SKP不负众望地引入逾1300个国际一线品牌，极大地丰富了成都高端零售品牌的种类。第一太平戴维斯华西区商铺部董事林静表示：" 在大环境充满变数的2022年，如此强大的零售品牌阵容在一个新项目的集中亮相，既展现了项目运营方极强的品牌号召能力，也从另一方面证明了成都零售市场的消费力在各品牌心目中的地位，以及各品牌对成都城南区域综合发展潜力的认可。" 此外，作为全地下高端百货，成都SKP在公园及P+R有限的规划条件下，在原有全封闭式地下商业空间的设计基础上进行改造创新，为全国下沉式高端商业树立了全新典范，进一步推动了交子公园商圈的加速发展和区域内商业的提质升级。

　　重装开业 春盐商圈加速变革 历时近三年的调改后，盐市口区域的COSMO于年底重新开业，项目聚集了多家知名潮流和娱乐品牌，还引入策展式零售空间INNERCO, 以充满未来感的设计打造年轻潮人的消费场域。独树一帜的装修风格，以及主打潮流艺术和社交娱乐的品牌矩阵为老牌商圈带来了诸多新意。另外，随着仁恒置地广场持续的积极调改，新世界百货闭店，以及伊势丹百货春熙店和伊藤洋华堂春熙店因物业租赁到期终止营业，春盐商圈零售物业的调整变革将按下加速键。

　　奢侈品品牌加码布局 2022 年成都零售市场新增租赁需求同比有所减少，整体需求继续走低，但市场在需求端也不乏亮点。上半年，众多奢侈品品牌加快在春熙路区域布局双店，代表性案例包括国内第三家LV之家亮相远洋太古里，Gucci 新店入驻IFS，Dior、Balenciaga、Bottega Veneta 和 Moynat新店进驻远洋太古里。下半年，SKP的开业更是将以LV、DIOR、Gucci为代表的一众一线奢侈品品牌带到城南，反应出该类品牌对成都消费市场的长期信心和对市场标杆项目的持续看好。

　　高端香化品牌引领项目调整升级 全年调整较多的品类集中在高端化妆品和香水类别，部分项目通过引进一批知名国际香化品牌，开启新一轮提档升级，同时达到充分挖掘年轻女性群体消费需求，拉动项目销售增长的目的。例如，IFS负一楼新开多家大牌香化精品店，打造高规格国际香化走廊，强化项目与地铁口连接区域的香化氛围；太古里则引入馥马尔、Kilian等多个国际高级香氛品牌，进一步提升项目中该品类的品牌丰富度。

　　此外，新能源汽车品牌延续往年活跃需求，继续在成都市场积极布局。餐饮业态中，甜品烘焙类品牌新增需求占比增加较多，其中以广莲申、泸溪河为代表的中式糕点品牌租赁较为活跃；意大利知名甜品品牌Venchi、韩国人气烘培品牌 Butterful&Creamorous、来自上海的法式冰淇淋品牌Luneurs年内也进入成都市场开设首店。

　　公园商业发展迎来新阶段。自成都提出建设公园城市以来，在麓湖天府美食岛一期、Regular 源野的基础上，年内亮相的成都SKP向市场进一步展现了公园场景和商业空间融合的无限可能。坐拥麓湖的生态基底和景观优势，麓湖商业一直走在探索公园场景下商业发展的前沿，麓镇年内通过举办多个主题市集聚集了大量人气，用新颖的商业内容助力项目焕新升级；2023年麓坊中心B馆、天府美食岛二期、麓湖水镇商业等项目将陆续亮相市场，有望继续为市场呈现公园场景下的高品质商业空间，为市民提供沉浸式的公园商业消费体验，助推公园场景下的成都商业发展迈向全新阶段。

　　2022年天府新区商业迅速扩容 2023 年，天府新区将迎来包括天府大悦城、和悦广场二期在内的多个新项目入市，区域内商业项目类型和业态品牌种类将得到极大丰富，商业氛围将愈发成熟。

　　展望未来，如何满足消费者对环境和体验感不断攀升的要求，或将成为接下来一段时间商业项目人气能否迅速回归的重要因素。另一方面，疫情也提升了消费者对健康的关注度，步入后疫情时代，无论是在空间设计、场景营造还是品牌招商方面，市场上的项目或将出现更多与运动健康、自然生态相关的元素。

　　甲级写字楼市场

　　2022年，成都甲级写字楼市场录得六个新增项目交付入市，共计约46.5万平方米，是自2014年以来的最高供应量，推动甲级写字楼总存量超过394万平方米。年内租赁市场受经济下行、疫情反复和夏季高温限电的冲击，多个行业的租赁需求受到明显抑制，新增租赁面积同比下滑近40%，以致全年净吸纳量锐减至约1.4万平方米。在需求回落和供应高企的双重压力下，全市空置率升至近五年最高值，同比上涨8.5个百分点至28.8%；平均租金同比小幅下滑至人民币100.7元每平方米每月。

　　金融城吸引近四成租赁需求 在成都甲级写字楼租赁市场整体需求走弱的大背景下，城南商务市场吸引力相对强劲，金融城跃升至新增需求占比首位，新租面积占比从2020年、2021年的20%左右升至2022年的37%，净吸纳量逆势增长达到4.7万平方米。年内更是迎来以NIC国创中心为代表的多个高品质优质楼宇入市，为优质企业的升级及扩张提供了载体。

　　金融及专业服务行业成需求增长主引擎 个别行业租赁需求逆势增长，表现显眼。金融业跃升至年度第一大租赁需求，占比同比增长3个百分点达到21%。年内金融企业的扩张速度不减，基金、资产管理和小额贷款等类型企业的成交面积同比小幅上涨。以律师事务所和管理咨询企业为代表的专业服务类企业逆势增长为第三大行业需求来源，该类企业作为服务型组织，承租能力强，注重楼宇的区位优势和楼宇品质。

　　老旧楼宇迭代升级助力核心商务区提升竞争力 近年来，以中央商务区为代表的传统核心商务区内新入市规模较少，存量楼宇平均楼龄较长，无法在硬件上形成优势，造成租户频繁迁出。为扭转这种颓势，年内传统核心商务区的部分楼宇立足于客户需求，着手推进硬件和服务的翻新升级，以开启新一轮生命周期。第一太平戴维斯华西区代理部（商业楼宇 / 商业及零售服务 / 产业及物流地产）负责人、高级董事戴晖表示：" 存量物业的升级改造是未来的趋势，借助专业机构的资源和经验，促进楼龄较长的项目实现产品和服务的快速提升，是吸引优质租户、稳定租金、重塑资产价值的重要途径。

　　培育增量需求焕活办公租赁市场。年内成都商务楼宇市场整体需求减弱，租赁市场竞争加剧，凸显出培育市场增量需求的紧迫性。从成都现有的优势产业出发，充分发挥头部企业的头雁作用，在吸引外地优质企业赴蓉发展的同时，带动本地产业链上下游企业发展，是挖掘需求增量的有效路径，能有力提升成都的经济能级，激发商务市场的活力。

　　展望2023年，成都甲级写字楼新增供应节奏预计将放缓，在一定程度上缓解了市场去化压力。其中，过半的新项目位于天府中央商务区，新区有望凭借其良好的商务配套和强有力的政策引导吸引企业进驻，快速提升商务氛围。2022年下半年，政策面不断释放出支持实体经济的积极信号，虽然市场需求短期内很难出现较大反弹，但从中长期来看，随着市场信心不断回升、政策端发力积极推动经济好转，预计成都甲级写字楼市场将稳步复苏。

　　仓储物流市场

　　市场供应不减 空置率小幅上涨2022年成都物流市场高标仓新增供应约40万平方米，其中约一半体量位于青白江，全市高标仓总存量达约570万平方米。受疫情散发、高温限电等超预期因素影响，成都高标仓市场全年表现较为平淡，整体空置率同比有所上升，全市平均租金基本维持稳定。随着近年成都物流仓储用地供应量减少，预计未来成都高标仓市场供应将放缓，市场去化压力有望得到缓解，空置率或逐渐回落。

　　医药健康产业快速发展，释放活跃物流需求。成都年内聚焦现代生物技术药、创新化学药、高端医疗器械等重点领域引入多个医药健康产业化和创新研发重大项目，加快建设天府国际生物城，积极围绕建圈强链推动产业高质量发展。作为成都生物医药产业的发展高地，成都高新区生物医药产业规模从2017年到2020年连续4年保持20%以上增速，2021年产业规模更是突破1000亿元。医药健康产业的快速发展加上年内医药产品需求的显着增长，促进相关冷库和阴凉库需求进一步释放，成为成都物流市场全年新增需求的重要来源。第一太平戴维斯华西区产业及物流地产部助理董事陈纹卿表示：" 作为成都重点打造的万亿级产业，医药健康产业未来有望保持高增长，为成都物流市场发展提供新动能。

来源：第一太平戴维斯

编辑：jinbao