四季度末，北京甲乙级写字楼市场受疫情的袭扰令新项目入市再度按下“暂停键”，积累的新增供应或将集中于2023年迎来释放；

　　下半年租赁需求呈现复苏态势，能源化工行业需求动能强势上涨、金融行业持续维持热度；

　　降本增效仍是未来企业办公租赁需求主旋律，多维度优惠租赁策略继续为租户打开租赁窗口期。

　　受疫情等多重因素对施工进度的影响，2022年下半年，北京甲乙级写字楼市场均未有新增项目交付入市。全年甲级写字楼市场仅于上半年迎来新增2个项目竣工入市，累计新增供应总量约15.3万平方米，是近7年以来的供应低谷。北京乙级写字楼市场于今年上半年迎来约16万平方米可租赁建筑面积交付。

　　在需求端，世桦嘉润CCRA执行董事总经理李芳月女士表示，2022年下半年甲级写字楼市场租赁活跃度在短暂升温后有所回落，四季度净吸纳量录得环比小幅提升。然而，受到疫情的反复扰动，叠加多数企业降本增效以及普遍坚持更为谨慎的租赁原则，租赁需求进入冷却期，导致市场节奏明显放缓，全年净吸纳量同比2021年下降98%。就乙级写字楼市场而言， 由于市场租赁需求的持续收缩，叠加头部科技企业整合及腾退面积现象频繁，北京乙级写字楼市场租赁活跃度表现持续疲软，净吸纳量于第四季度录得负值。

　　从2022年租赁成交看，科技仍是北京写字楼市场需求的主力，而新能源、电力、高精尖制造业、医药及生命科学等产业类租户则逆势布局。如高精尖、生命科学、生物医药、元宇宙等行业选址偏好错位于传统写字楼商圈，多集中于亦庄、昌平科学城等区域，外迁、拿地自建、战略合作或成选址关键字。

　　在空置率方面，世桦嘉润CCRA副总裁徐荣卿先生认为，2022下半年无新增供给压力，甲级写字楼市场进入去化阶段，得益于租户需求的回暖态势，甲级写字楼市场空置率回落至15.0%；

　　就甲级写字楼市场各商圈而言，东二环商圈、丽泽商务区迎来金融、科技、专业服务行业新租户入驻，使得两个商圈甲级写字楼市场平均空置率分别环比降低2.6和1.1个百分点。新租需求动力削弱、部分集团性企业子公司调整业务结构、重组合并，导致三元桥/亮马河、中关村商圈的空置率有明显涨幅，第四季度分别上涨1.5和1.2个百分点至16.1%和10.1%。

　　在租金方面，徐荣卿先生分析，当前频繁变化的市场环境下，租赁谈判期明显拉长。多数业主积极应对2022年市场的低迷表现，采取以价换量、加大商务条款的灵活程度、提供定制化装修等策略刺激需求，使得全市甲级写字楼市场平均租金进一步下探。就各商圈而言，除丽泽商务区以外其他子市场均录得不同程度的租金跌幅；科技头部企业整合、腾退租赁面积等行为持续增加去化压力，使望京/酒仙桥商圈平均租金下滑尤为明显，中关村商圈平均租金跌幅紧随其后；部分租户外迁压力使金融街商圈承压遇冷，使得该商圈平均租金出现罕见下滑。

　　面对科技企业集群商圈频繁的退租行为影响的市场波动，北京乙级写字楼市场部分业主面临大面积甚至整栋的空置压力纷纷继续下调租金预期。乙级写字楼市场平均租金录得人民币207.8元每平方米每月，季度环比下调0.7%。其中，中关村商圈的租金降幅较大，环比降低约4.6%。

　　2023年北京写字楼市场展望

　　疫情防控政策优化调整逐步修复市场信心，租赁需求稳定修复指日可待；

　　初步回暖的租赁需求恐将难阻止供应高峰期空置率的上扬。

　　随着2023年的到来，北京甲乙级写字楼市场将迎来多个优质项目集中入市，累积的新增供应压力将在2023年集中释放，或将对现有办公存量空置造成冲击影响。世桦嘉润CCRA总裁王刚先生预测，全市甲级写字楼市场空置率将微升至16.2%左右，空置率的抬高促使平均租金水平也将进一步呈现下探趋势，租户稳定性有所欠缺或面临较大租赁压力的业主为挽留和吸引客户，预计将在2023年继续加大租金下调力度并在谈判中保持灵活。

　　2022年第四季度，随着疫情防控实行优化调整，复工复产生活秩序逐步回归正轨。中共二十大对未来发展基调的明确与经济扶持政策改善营商环境都将有助于加速升温租赁市场需求活跃度，得益于高精尖、生命科学等产业新动能不断增强，新型行业租赁需求有望重塑北京写字楼租户新结构格局。

　　因此，世桦嘉润CCRA建议有搬迁整合、扩租或续租需求的客户，面对2023年北京写字楼市场充裕的品质楼宇与可选面积，把握租赁窗口期，加快以更具灵活的租赁策略提前锁定优质项目与长期租约的租赁决策较为关键。

来源：CCRA

编辑：jinbao