三年疫情冲击，投资热门悄然生变，作为拥有“三强租户”——强承租能力、强行业前景、强政策支持的产业园，热度与日俱增；二十大“制造强国”的方针引导更像是一针强心剂，将产业园关注度推向新高；产业园REITs，不仅给业界提供了退出渠道参考，也给投资人提供了新的思路，加速了其对产业园的出手。产业园凭借行业实力、政策支持和市场完善，成为了投资界的“新顶流”。

　　疫后复苏强劲中国经济韧性十足

　　作为全球第二大经济体，中国在外围环境及国内疫情的双重影响下，也面对着经济增长放缓的压力，不过中国经济基本面并未发生改变，长远来看仍是韧性强、且具稳定发展的经济体。虽2022年中国经济增速由去年高位回落，且因上半年因疫情反复，第二季度国内生产总值(“GDP”)仅录得O.4%正增长，但随着疫情防控措施的调整，以及相关刺激经济发展政策的出台，第三季度的GDP增速得到明显改善、录得3.9%正增长，好于市场预期。

　　产业园热度正兴

　　自1979起步至今，经过四十余年的发展，中国最初的工业园已演变成现今的产业园;随着近十年国内经济的迅速发展、推动新兴产业兴起，为了透过协同效应实现经济效益最大化，相关产业聚集在同一区域发展的效应愈加明显，产业园区应运而生。零散式传统产业模式被逐步取代，集群式运作模式成为各个地区发展的重要方向。1、目前，中国产业园区的经济发展主要由两大国家级核心园区推动，即以技术密集型产业为主的“经开区（经济技术开发区)”，和以智慧密集型产业为主的“高新区（高新技术开发区)”。

　　截至2021年，国家级经开区和高新区占全国国家级产业园区分布数目的近60%，为绝对主力。以区域分布来看，主要集中华东地区，江苏、浙江、山东、广东四个地区的园区数量最多，发挥示范引领的作用。2、战略性新兴产业为产业园发展的重中之重，国家有意培育八大新兴产业为新的经济增长点。

　　政策支持加速行业迭代升级

　　除了行业本身发展速度可观、热度与日俱增，各方政策的不断加码支持也为中国产业园的加速发展保驾护航。

　　1、二十大报告

　　二十大报告中有不少内容直接关系到产业园未来发展

　　1、）聚焦实体经济实体经济是经济社会发展的基石，而产业园则是发展实体经济的重要空间载体。高质量发展制造业、高水平建设产业园区，是新型工业化的必然趋势。

　　2、）实施产业基础再造工程二十大报告鼓励产业园发展围绕基础产业的短板展开。从相关衍生方案中涵盖的产业范围来看，包括核心基础零部件、电子元器件、基础软件和关键基础材料等在内的领域将是重中之重。

　　3、）支持专精特新发展未来聚焦和深耕一个产业的园区将快速发展。产业园应该做到有专注力、有特色，着力于引进某一产业链条上下游的专业化分工企业，大大提高整个产业群体的竞争力。

　　构建新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。报告明确指出未来产业园发展的方向主要在硬科技、高端制造业、节能环保等产业上，包括5G、人工智能、半导体芯片、新能源车、太阳能板、高分子材料制造、数据中心等具体方向。

　　4、）构建优质高效的服务业新体系产业园轻资产服务建立在赛道专业化与运营精细化的基础上，园区运营企业要善于总结提炼运营经验，并将经验推广至其他服务较为落后的产业园区，做好数字化、低碳化升级，如引入5G、IOT等先进技术的应用，做好排污、回收、绿化等配套服务等。

　　5、）发展绿色低碳产业零碳产业园的发展将成为未来的政策引导重心之一，随着“2030年碳达峰”的目标期限不断接近，产业园也需要积极进行绿色转型。

　　2、公募

　　产业园REITs是基础设施公募REITs市场的重要组成部分。自2021年末起，各类产业园REITs相关政策频出，更多的退出渠道大大增加投资的可能性及流动性。至今已有8例成功发行的产业园RElTs，包括博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT、华安张江光大REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT、建信中关村REIT及华夏和达高科REIT。

　　具备天时、地利、人和的产业园，正在快速迭代和升级，这也给投资市场带来了新机遇。麦动控股已经布局产业园招商运营领域多年，在这一行业迅速成长，积累了丰富经验。

来源：戴德梁行