在2022年第四季度，市场终于等来了“优化疫情防控，放开经济活动”的政策暖意。2022年下半年北京产业园市场需求持续疲软，净吸纳量已连续四个季度为负值，合计-22.7万平方米。整体市场空置率较上半年升高1.4个百分点至16.5%；净有效租金环比上半年下降3.9%，至125.2元每月每平方米。

　　全年来看，产业园市场大宗租赁成交数量相较去年大幅减少，市场大面积需求出现的频次明显降低。虽然头部互联网平台的面积调整将持续影响市场表现，但互联网科技依然是2022年市场主要的需求来源。

　　下半年市场需求持续疲软 空置率上升

　　产业园市场需求在下半年未出现实质性恢复，同时，受到互联网企业面积整合的持续影响，全年需求侧表现持续疲软。尤其是城市北部互联网科技行业集聚的子市场，如上地和北清路，目前都处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段，全年净吸纳量分别为-20.4万平方米和-7.3万平方米。

　　受到部分项目延期影响，下半年产业园市场仅有一个新项目入市。

　　供应、净吸纳量及空置率

　　整体市场空置率在下半年连续两个季度上升，合计升高1.4个百分点至16.5%。

　　整体市场租金延续了小幅下降的趋势，环比上半年降低3.9%至125.2元（17.9美元）每月每平方米，相比去年同期下降4.9%。在所有子市场当中，上地子市场租金降幅最大，同比下降了7.7%。

　　市场预测

　　展望2023年的市场走势 需求侧持续回暖可期

　　由于部分项目延期，预计将有超过131万平方米的新项目在2023年进入市场，主要集中在上地和北清路区域。供应压力的增加，预计将进一步推高空置率。

　　北部互联网科技行业集聚的子市场在明年依然会面临供大于求和企业持续退租的影响。

　　过去几年，北部市场产业发展空间长期处于一房难求的局面，目前更多的办公空间释放到市场中，可以为不断发展壮大的新兴产业提供更多的发展空间和更优质的办公空间选择。

　　从目前持续推进的防疫优化政策来看，2023年将更全面地落实科学防疫，疫情对于2023年的影响将在一季度之后逐渐转弱，对租赁市场活跃度的影响也将大幅降低。另外，年末的中央经济工作会议再次强调保证经济增长的总基调，随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需求的释放。

　　高力国际观点

　　宏观政策暖风已经吹起，下一阶段就是将细分政策落实到位，做好市场预期管理，进一步恢复市场信心，而这也是重启市场需求的关键所在。

　　业主方面

　　随着高品质新项目的集中入市，未来市场竞争或将加剧，因此我们建议业主提高自身项目的配套设施及服务品质，以更高的性价比吸引优质租户。

　　租户方面

　　我们建议租户关注未来市场内的新增供应，尤其是北部市场的项目及相关优惠，适时进行办公室升级和调整。

来源：高力国际

编辑：jinbao