2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以“谁为行业赢得未来”为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，中科产城(北京)建设开发有限公司郭莹辉接受了房讯网的专题采访。

中科产城(北京)建设开发有限公司郭莹辉

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　郭莹辉：我国产业园区的定义非常宽泛，广义上讲是政府主导的高新区和经开区这类城市尺度的产业集聚区。我们通常讲的产业园，则是狭义上的以市场化进行投资开发和资产经营的产业园不动产。过去20多年，产业园区在各个方面特点十分鲜明：

　　第一，园区经济成为我国经济发展的生力军。以2021年为例，国家级经开区230家，国家级高新区169家，这两类产业园区共399家，GDP达到29万亿元，占全国GDP的25.3%。纳税收入4.5万亿元，占全国税收总额的27.7%。如果包含其他各省、市级高新区和经开区，则产业园区对中国经济的贡献度更大。

　　第二，催生了产城融合理念及其开发运营模式。首先，从早期的单一工业园区、生产基地等产业功能区逐渐发展成为产业园区、商业街区、城市住区高度融合的产业新城。其次，涌现出大连亿达、华夏幸福、苏州高新等一大批高度市场化的产城开发运营商，成为房地产开发行业另外一道风景。最后，由园到城的城市化路径，使政府推动产业集聚、政企合作城市建设等创新模式，也给世界提供了中国样板。

　　第三，产业地产这一细分行业由盛而衰。以产业园区不动产租售经营为目的产业地产，在面临房地产市场调控、政府要求产值税收对赌，尤其是产业勾地模式彻底行不通时，这些不利因素叠加在一起，使产业园区的土地供应、长线资金、招商手段、平衡工具等开发资源严重不足，资产投资回报率快速回落甚至是严重亏损，也就是说产业地产的盈利模式已经严重受到挑战。所以，近几年国内着名的产业地产商已逐步退出了产业园区领域。

　　第四，各级政府平台公司成为产业园区真正的操盘手。产业园区源于政府最终又回归政府，这是因为政府将产业园区视为重大产业规划实施和重大产业项目招商的重要功能性平台，必须从区域经济总体发展的需要出发，完成园区城市设计、基础设施投资、产业载体建设、产业招商服务等，其投资回报算的是区域GDP、纳统营业收入、综合税费收入、产业结构调整等综合的经济账。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　郭莹辉：今年以来，产业园区与我宏观经济同频共振，遇到很大挑战，但也不乏一些亮点。

　　一方面，产业园区开发经营愈加困难。今年初，随着各地政府出台产业振兴经济的各种大型计划出台，在土地、资金、政策等要素上全力保障。然而，地方政府资金匮乏、实体经济投资日趋谨慎，产业地产的租售价格断崖式下降，产业招商更是出现了前所未有的严冬。

　　另一方面，产业园区城市更新日益活跃。各地政府在既有的产业园区基础上，提出新的产业更新迭代计划，划定亩均产值税收更新标准，政府设立产城更新平台和专班机制，并借经济下行影响也能够和原有土地占有方谈成较好合作更新条件。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　郭莹辉：产业园区功能形态各异，共性趋势大致预测有三个方面：

　　一是从园区功能上看，产业社区理念将被政府和社会认可。比如，近年华南地区流行的工业用地M0政策就是在传统产业园内植入商业街区和居住功能，其功能上的灵活性和可以分割销售的创新优势等已在全国逐渐效仿。另外，大量一线城市核心商业街区因商业实体店的不景气，被政府和运营商逐步融入了高精尖企业总部办公和中小企业创业孵化等功能。所以，在城市街区尺度内实现产业、商业、居住业态融合，是都市型产业迭代和片区投资开发创新的必然选择。

　　二是园区投资角度看，产业新势力成为产业园区另类投资商。互联网、新能源汽车等产业龙头备受地方政府追捧，在企业总部园区建设的土地、资金、政策等方面均给予了面巨大的优惠和扶持，期待形成行业龙头带动产业链、产业集群在产业园区内落地生根。另外，行业大咖为了分散自身主业的风险，也将产业园不动产长期投资作为战略选项。

　　三是从园区运行管理来看，智慧和低碳园区将成为园区的标准配置。从空间载体建造、客户招商管理、设备部设施运维、基础设施运营、产业要素服务、政府网格化治理等等方方面面都离不开互联网信息处理、大数据应用、物联网运营管理。尤其是高达几十万、上百万平方米的大型产业园区、产业新城当中，智慧教育、智慧医疗、智慧社区、智慧政务、城市大脑等等已经成为产业园开发商、运营商、地方政府管理部门必不可少的服务与治理手段。

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　　2023年12月28-29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行，主题为"光荣与梦想：数字经济下的楼宇经济"。

　　作为中国国际服务贸易交易会（CIFTIS）常态化活动之一，第二十届年会将聚焦数字经济、楼宇经济、运营管理、城市更新、产业园区五大核心主题，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间将发布2023年中国写字楼产业园品牌影响力报告，并将隆重举办全联房地产商会写字楼分会第二次会员代表大会，以及第20届金厦奖颁奖典礼，预计将有800位社会各界嘉宾出席。