2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会领导及常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以“谁为行业赢得未来”为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在年会上发布。

　　近日，北京大兴国际机场临空区招商局副局长夏至诚接受了房讯网的专题采访。

　　北京大兴国际机场临空区招商局副局长 夏至诚

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　夏至诚：中国的产业园区作为产业转型升级、推进新旧动能转换的主要载体。在过去的20年，完整的历经了4代，迭代的根源就是园区赋能产业的逐步探索，这也是伴随着中国经济发展而进行的升级。

　　第一代是以招商蛇口工业园为代表的传统工业园，主要承载低附加值、劳动或资源密集型传统产业，特点是纯产业区，单个企业或同类企业聚集。

　　第二代是以深圳科技工业园为代表的综合型产业园，以服务外向型企业，偏重高新技术产业为特色。开始重视产业间产生协同效应聚焦高新技术产业，高素质人才、信息、技术、产业配套服务均有配置。

　　第三代是以大连软件园、中关村软件园为代表的主题特色园区，产业定位细分科技领域、文化创意、现代服务等产业。产业联系密切，空间上形成围绕产业集群的圈层布局，配套文化商业生活娱乐设施，注重人文环境。

　　第四代是以张江高科、东湖高新、大兴临空区为代表的城市级产业社区，多产业集群、文化创意、科技创新及高端现代服务业为主，产业社区内含多个专业主题产业园区，构筑大型创新生态。既是复合型实业发展中心，也是宜居宜业的城市核心。在空间上城市功能与产业功能完全融合，人才聚集程度进一步提升，“产、城、人”三要素高度匹配，打造配套完善，集居住、办公、商业、教育、休闲娱乐为一体的都市产业综合体。

　　从未来的发展方向来看，产业园区一定是产业高度匹配、创新高度集聚、产城高度融合、人才协同发力的，去构建产业园区发展崭新生态。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　夏至诚：今年以来，市场出现了一些趋势性变化，值得我们重视和关注。

　　第1，传统写字楼宇出租率持续下降，一方面是地产行业下行，传统租赁楼宇的逻辑已行不通，而主题特色园区，根据行业产业打造产业链、形成良性产业生态的园区比较受追捧。另一方面，随着新型互联网、科技公司可以依托远程会议、数字化管理、去中心化的组织架构实现居家办公，导致集中办公需求日益减少，这些都为传统楼宇经济提出了新的挑战。

　　第2，随着办公群体年轻化，新业态、新组织架构的创新型公司在办公功能空间上，不再倾向于传统的布局。而是在单体楼宇内实现办公、会议、研发、小试、中试、检验检测、公共服务平台、健身娱乐、配套餐饮、人才公寓等多种功能混合的新型研发楼。并且随着公司业务和组织结构的快速发展与变化，空间可以自由组合调配。典型的案例是字节跳动选用老商场进行改造作为总部办公楼，无论是层高、空间规划、复合型功能设置都与传统办公楼完全不同，目前越来越多的企业更愿意入驻此类研发楼宇，而不是传统的5A级写字楼。

　　第3，智能化、数字化应用增加，并且不单纯的是功能性应用，而是服务与应用结合，未来楼宇智慧平台将成为商办楼竞争核心，搭建集成系统平台、聚合成熟智能硬件、经营思维的平台运营将与物理场景创新完美结合。例如：无人超市、能源控制、停车访客系统、人脸识别、智能会议、BIM物业管理、智慧物联等都将是园区“标配”，根据用户行为多维度采集的数据可形成“园区大数据”分析，产生巨大价值。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　夏至诚：经过多年产业载体操盘经验，我们得出用“八大专业”的逻辑设计新型商业地产（写字楼、产业园）。

　　第1，专业规划：产办（产业主题商办楼）会大量增加，未来的综合型园区将会减少，围绕产业集群、产业链打造的载体——主题园区、产业社区将会更受企业欢迎。首先需要专业规划，每个园区/楼宇都要有专业规划方案，完整的商业闭环与运营内容策划进去，严格按照规划方案进行园区运营。

　　第2，专业专家：每个主题产业园需要配置行业专家委员会，聚焦园区主导产业领域的高校教授、行业专家、投资人进行招募，专家委员会负责评审入园项目是否符合产业链和目标产业清单目录。在园区未来申请各方面资质、政策方面给予专业咨询意见，确保园区在规划轨道上运行。

　　第3，专业政策：园区深度进行政企协同，打包园区产业指标向政府申请定制化的“一园一策”，如针对产值税收、研发、人才、外资外貌、品牌建设等指标进行对赌，每年运营达到指标后进行政策奖励。只有园区运营团队最一线接触企业，深刻理解企业，精准的政策才能贴近企业真实需求。

　　第4，专业平台：园区公共服务平台是针对园区同类产业的公共服务需求进行平台配置，如人力园需配置人社局服务窗口、金融园区需配置风控平台、生物医药园区需配置检验检测平台。同时可以发放“创新券”给企业，进行服务费用抵扣，降低企业创新成本。针对企业的审批环节设置到园区内，可以大幅度降低企业的“隐性成本”，很多政府的公共职能前置，也有利于政策创新，便于政府更好的了解企业真实需求。

　　第5，专业基金：围绕特色产业领域，建立“一园一基金”，园区是企业的“家”，通过对于企业成长性的分析，选择优质企业投资将是产业发展闭环的重要逻辑，从“房东”变为“股东”，像合伙人一样陪伴企业成长，获得资本收益，孵化更多的企业才是园区最重要的价值。

　　第6，专业活动：围绕园区主题举办精准细分的产业活动，将是园区增加人气的重要方式，包括产业论坛、投融资对接会、商务资源对接会、企业家俱乐部等等。企业之间、产业链之间、人与人之间的联系将会迸发出更多的商业价值和创新火化，产业社群是园区服务品质的保障。

　　第7，专业团队：专业的招商团队、服务团队是服务企业的“大管家”，专业产业服务人员，可以为企业提供“保姆式服务”，而不仅仅是传统商办楼的物业服务和基础商务服务，未来对于专业园区运营服务团队的专业度将会提出更高要求。

　　第8，专业服务：打造围绕园区产业细分赛道的共性技术服务平台，提供围绕产业链、供应链、创新链的精准企业服务，解决企业痛点、难点。可以有效降低企业成本投入，为企业省钱，才是更好的赚钱办法。提供面向科技创新的“赋能服务”才是企业需求的根本。同时，园区提供的服务应以人为本，满足人们从工作到生活的全方位需求，才可以在更激烈的竞争中脱颖而出。

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　　2023年12月28-29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行，主题为"光荣与梦想：数字经济下的楼宇经济"。

　　作为中国国际服务贸易交易会（CIFTIS）常态化活动之一，第二十届年会将聚焦数字经济、楼宇经济、运营管理、城市更新、产业园区五大核心主题，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间将发布2023年中国写字楼产业园品牌影响力报告，并将隆重举办全联房地产商会写字楼分会第二次会员代表大会，以及第20届金厦奖颁奖典礼，预计将有800位社会各界嘉宾出席。

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