2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以“谁为行业赢得未来”为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，全联房地产商会写字楼分会副会长、CBRE世邦魏理仕华北区总经理刘焕丽接受了房讯网的专题采访。

世邦魏理仕华北区总经理刘焕丽

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　刘焕丽：过去三年，北京写字楼市场正在经历从增量市场向存量市场的转变。

　　过去三年，在高品质的新增供应入市推动下，租户对高品质办公空间的需求的释放，甲级写字楼净吸纳量达到历史第二高水平。不同行业租户在新建楼宇的租赁活动主要体现以下特点：

　　金融是新建楼宇中租赁面积最多的行业，新项目的落成为保险、证券和基金等扩张和升级需求较突出的租户提供了选择空间，其中丽泽作为首都金融业发展新空间，其所有甲级写字楼均为过去三年间入市的新建楼宇，吸引了传统金融机构总部、后台部门和金融科技类公司的进驻。

　　TMT在新建楼宇的租赁面积略低于金融，但新建楼宇占其总租赁面积的比重达43%却是所有行业最高。TMT对于交通便利性、集中可租面积体量大、平层面积大、硬件设施等要求，在新建楼宇中更容易得到满足。

　　房地产建筑业也有32%的总租赁面积落位于新建楼宇，主要来自开发商在新项目中自用面积、地产服务类公司的升级搬迁以及第三方办公运营商的扩张布局。其中，新建楼宇对灵活办公空间配套更高的接受度与关注度，为第三方办公的普及创造了条件。

　　升级搬迁是租户入驻新建楼宇最重要的原因，新迁入新建楼宇的租户中品质、区域升级的比例都明显高于既有楼宇。其中，有89%实现了品质升级，新建楼宇尤其在硬件设施上相对既有楼宇有一定优势；有46%实现了区域升级，CBD是过去三年新建甲级楼宇最集中的商务区，为原分布于全市的租户提供了区域升级的良机，而丽泽等新兴商务区也为分散在非集中区位或外围区域的租户提供了区位升级的选择。

　　与此同时，既有楼宇租户调整活动也不断活跃。过去三年，既有楼宇因租户迁出腾退出37%的可租面积，除了为楼内租户预留扩租整合的空间外，业主将大部分用于引入新租户。通过对比2019年和2022年既有楼宇的租户变化，我们发现不同行业租户在迁入和迁出既有楼宇的租赁活动上体现以下特点：

　　金融租户迁出数量和面积最多，其中1,000平方米以下抗风险能力和稳定性较低的投资和财富管理类小型租户占总数的七成以上。这些租户所腾退的空间以小型零散面积为主，因而难以满足大面积扩租或整合升级类需求，主要被又一批新兴的中小型金融机构填补。

　　TMT和医药及生命科学租户迁入面积和数量均高于迁出数据。近年来，TMT和医药行业的快速发展推动企业对工作环境、楼宇品质和品牌展示的关注度提升，既有楼宇的区位优、通达性强、行业集聚性高以及楼宇管理和配套完善等特点形成吸引租户的主要优势。

　　专业服务、能源及公共事业和制造业类租户出入数量较为均衡，但迁出面积规模相对较大，主要来自这些行业内的大型企业，其迁出后主要迁往新建或者自用楼宇。

　　三年间，银行、保险、电信通讯、法律、会计、医药及生命科学等行业租户在既有楼宇的留存率均超过60%，这些细分板块都是甲级写字楼优质的传统基石行业，规模实力和抗风险能力强，稳定性高。而留存率相对较低的其他金融、电商、新媒体、汽车、消费品等行业，受市场和政策环境影响波动性较大。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　刘焕丽：第一，“创新”一直是引领北京商业地产需求的主引擎。

　　尽管行业细分赛道频繁切换，但“创新”一直是各行各业发展不变的主题，企业不断加大对研发和拓展新技术、新产品、新应用场景、新业务模式的资源和人才投入，是写字楼租赁需求增长的基础。主要表现在：

　　金融领域中，在行业不断提升直接融资比重，服务实体经济发展与创新的努力下，保险、证券、基金、财富管理、资产管理等非银行金融机构稳步扩张。在金融行业数字化升级背景下，金融科技迅速崛起。

　　TMT领域中，以个人为服务对象的互联网+服务、新媒体成为三年间净新增面积和增长率最突出的细分行业，而以企业为服务对象的软件开发、人工智能、大数据等赛道则成为该领域的后起之秀。

　　产业领域中，以医药及生命科学为代表的高精尖产业、以消费升级和产业数字化、低碳化升级为特征的制造业也出现不少大面积的新增需求。

　　第二，企业需求行业演变持续深化。

　　TMT：尽管受到平台经济相关行业增长放缓和强化监管等因素的影响，2022年TMT的写字楼新租面积显着下降，但近期随着政策环境趋于稳定，以及企业在战略调整后重新聚焦与实体经济深度融合的领域，并加大对人工智能、大数据、企业应用软件、元宇宙等领域的投资，TMT需求有望重拾增长。

　　金融：受益于资本市场改革，尤其是股票发行注册制全面实行、房地产行业再融资的重启、公募REIT扩容、以及北京证券交易所业务范围与上市企业规模进一步拓展，证券、资管等非银金融行业业务和人员的持续增长将带来更多的新增写字楼租赁需求。

　　产业类：产业类在北京租赁面积比重相比其他一线城市一直处于较低水平，有较大潜力可以挖掘。未来在全国科技创新中心定位，以及北京“十四五”规划确立的新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业战略支撑下，医药及生命科学、新能源、集成电路、智能汽车等高精尖产业将成为写字楼需求的新引擎。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　刘焕丽：未来，存量市场无论在供应端还是需求端都将扮演主要角色。

　　供应端，在政府对五环以内商办用地供应的限制下，新开发活动将显着回落，既有楼宇成为租赁需求的主要标的。另一方面，在近年政府和市场城市更新投资与活动的推进下，由老旧写字楼和商业、酒店、工业等非办公用途楼宇改造的写字楼将在成熟商务区陆续交付，部分高品质项目也会成为甲级写字楼租户的潜在选址目标。

　　需求端，高质量发展重塑办公需求，租户升级搬迁活动将取代新增需求成市场活动主力。行业或企业爆发增长时代结束，未来主流的新租需求将来自人才密集的大中型成长性企业，这些租户品质要求更高，需求规模更有计划性，和甲级写字楼之间的适配性更强，将为市场贡献更稳健而有力的需求。

　　CBRE发布的《2022年中国跨世代消费者调查》显示，81%的中国受访员工认为比起疫情爆发前，工作环境的质量更重要，该比例位列全球首位。员工对办公环境中的空气质量、噪音控制、采光、设计、多样化的工作场景和健康休闲设施的配置均表达出更高的期待。

　　同一调查显示，有90%和74%在市中心和新兴商务区办公的员工对交通及配套设施表示满意，而在郊区或其他非商务区上班的员工中该比例仅为17%。随着企业间对人才的竞争日趋激烈，核心商务区及拓展区、交通配套成熟的新兴商务区将成为越来越多企业办公的优先选项。

　　在此趋势下，越来越多的甲级写字楼将需要招募和管理数量更多、行业更多元的租户组合，需要了解租户及其所属行业的业务现状和前景，以对其未来需求规模和租赁活动做更准确的预判。

　　业主需要为租户未来规模的变化以及混合办公模式的推行，提前准备扩租减租的方案，或者提供灵活办公空间配套。

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　　2023年12月28-29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行，主题为"光荣与梦想：数字经济下的楼宇经济"。

　　作为中国国际服务贸易交易会（CIFTIS）常态化活动之一，第二十届年会将聚焦数字经济、楼宇经济、运营管理、城市更新、产业园区五大核心主题，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间将发布2023年中国写字楼产业园品牌影响力报告，并将隆重举办全联房地产商会写字楼分会第二次会员代表大会，以及第20届金厦奖颁奖典礼，预计将有800位社会各界嘉宾出席。