在2022年第四季度，市场终于等来了“优化疫情防控，放开经济活动”的政策暖意。宏观政策暖风已经吹起，下一阶段就是将细分政策落实到位，做好市场预期管理，进一步恢复市场信心，而这也是重启办公楼租赁市场需求的关键所在。

　　整体来看，2022年北京办公楼甲级写字楼租赁市场需求如期恢复。虽然今年四季度北京再度受到疫情的影响，但无法阻止北京甲级写字楼租赁市场需求的结构性恢复，第四季度写字楼租赁市场净吸纳量已经转正，达到4.2万平方米。由于第二季度和第三季度净吸纳量都是负值，因此2022年年度净吸纳量从2021年的113万平方米快速冷却到-2100平方米。在供给侧，原计划在四季度入市的新项目均延迟到了2023年，全年核心甲级写字楼租赁市场仅有一个新项目入市，2022年的新增供应压力大幅减小。需求持续回升，供应压力减小，年末空置率回落到16.0%，租金环比下滑1.7%至331元每月每平方米。

　　分析总结影响2022年写字楼租赁市场需求走势的核心因素有四个。一是疫情封控持续影响写字楼租赁的活跃度；二是企业普遍持保守预期，办公扩张意愿不足；三是多数企业在办公租赁上维持降本增效的策略；四是作为创造最多增量需求的行业，互联网科技企业的办公需求大幅萎缩：以2021年需求最强劲的互联网科技为例，在超过5000平方米的大宗租赁成交（不含续租）中，2021年该行业在全办公楼租赁市场一共成交了超过130万平方米的办公面积，而2022年大幅缩减到只有不到30万平方米，不及去年的25%。如果不是金融行业对于北京办公楼租赁市场的需求支撑，今年的办公楼租赁市场行情将会更加困难。

　　展望2023年北京写字楼租赁市场走势，需求侧持续回暖可期，但空置率上涨估计无法避免。需求侧持续恢复需要上面提及的四点核心因素出现积极的改变。从目前持续推进的防疫优化政策来看，2023年将更全面地落实科学防疫，疫情对于2023年的影响将在一季度之后逐渐转弱，对办公楼租赁市场活跃度的影响也将大幅降低。另外，2022年末的中央经济工作会议再次强调保证经济增长的总基调，随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需求的释放。

来源：北京写字楼租售中心

编辑：jinbao