“2022年北京商业地产市场几经波折，尽管年底市场未见回暖，但疫情防控政策接连的重大调整预计推动经济和市场活力加快恢复。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“市场需要时间夯实修复基础，2023年将会是北京商业地产市场缓步徐行、逐渐迈向复苏的一年。”

　　具体来看，2022年北京的办公楼市场租金仍然承压下行，疫情反复导致租赁需求进一步收缩，全年净吸纳量同比下降81%。在投资市场，全年交易额同比下降57%，从物业类型来看，产业园及仓储物流交易热度持续攀升。在零售地产市场，疫情反复导致租赁需求持续减弱，部分新项目因工期延误或预租受阻，于四季度宣布延期入市。

　　全市办公楼市场下行压力依然显着，整体租金保持下降趋势。受11月初再次爆发的疫情影响，全市经济活跃度大幅降低，整体租赁需求进一步收缩。在当前市场环境下，租赁谈判周期明显延长。四季度，租赁需求主要源自出于降本增效目的的搬迁和抄底升级。内资金融企业持续作为主力需求，在第四季度贡献近一半的租赁需求。一些投资银行和资产管理公司在四季度仍有扩张行为，CBD成为此类租户表现最为活跃的区域。

　　第四季度净吸纳量录得负数，2022 年全年净吸纳量的82% 来自第一季度。受新租需求减少和部分租赁合约提前终止影响，四季度科技行业聚集的子市场空置面积激增。全市租金跌幅扩大，环比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行环境下，除丽泽以外其他子市场均录得不同程度的租金下降。丽泽的大部分办公项目已锁定主力租户，且区域市场需求保持相对活跃。“随着一系列旨在支持企业发展和稳定国内经济的措施出台，严格的疫情防控措施也在2022年底放宽，我们预计这将有助于2023年市场活跃度的稳步恢复。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“但是，由于政策的积极影响不会在办公楼市场即刻生效，需求和租金的回暖尚需时日。”

　　投资方面，大宗交易市场表现低迷，交易额大幅下降。2022年，受经济不确定性和市场波动因素影响，北京全年大宗成交累计总额为268亿元，同比下降57%。第四季度，市场活跃度进一步受限，仅有少量交易完成。凯德通过法拍收购位于东三环的博瑞大厦，收购总价为人民币20.37亿元。StorHub完成对位于丰台的乐华梅兰家居城的部分收购，预计其收购后将改为自助式仓储。

　　全年资产成交类型及买家类型更为多样化。办公物业仍为最受投资人关注的业态之一，占比达到全年成交额的三分之二。同时，产业园物业在2022年的成交额占比近20%，较往年有所上升。另外，受益于北京极其有限的供应及稳定的租赁需求，仓储物流在大宗交易市场的热度持续攀升。从买家类型来看，自用买家较过去更为活跃，成交额占比达44%。“面对经济环境较多不确定性的2022年，投资人趋向以多样化资产类别的投资策略对抗市场风险，未来或将更考验投资者针对各类资产的资管及运营能力。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“年末防疫政策的优化预计将刺激投资人的信心修复，随着价格预期的调整，市场活跃度有望加速提升。”

来源：仲量联行

编辑：jinbao