开发商自身的产业资源导入和运营能力是决定一个产业项目是否能够成功开发的关键因素。

　　近几年，传统房企和国企平台转战产业地产领域是看的到的行业趋势，一方面是因为住宅项目拿地越来越难，尤其一线城市成本越来越高，同时商办项目市场去化难度大，所以整体商住市场进入成本高，项目利润远不如以前。另一方面是在政府“保产业，保障制造业用地”的大基调下，产业项目、产业载体的开发运营已经成为市场主流。

　　目前，很多产业地产项目开发商还停留在“低成本开发、高溢价出售”的传统房地产开发思路上，拿到项目便想如何把可售面积最大化。当然，这种开发思路从开发回报的角度看没有问题，但从侧面反映出开发商对自持类产业项目缺乏招商运营经验，该思路也造成很多城市更新类产业项目在专规阶段难以推进，从列入计划到专规批复的转化率并没有那么高。

　　产业地产是把产业特性与物理空间做到尽量完美结合的事情，甚至某种程度上它可以是服务业的一个分支，服务于产业，服务于企业，服务于人才，服务于社区，这也是所谓的房企转型的“转”字所在，从原来比较粗狂的拿地建设销售模式，转为精细运营、长线深耕然后通过其他途径比如金融途径变现。城市经济和市场不断发展变化，同时带来的既有挑战，也有机遇。

　　传统房企转战产业地产的最大挑战还是在于是否具备产业资源的导入能力，无论是在前期拿项目的阶段，还是在项目后期招商阶段，谁掌握了产业资源，谁和实体企业走得近，谁的项目相对来讲就会顺的多，这也是产业项目开发运营最核心的能力。

　　有特色的产业项目能够落地，项目的产业属性名副其实，产业名号拿得出、叫的响，这时候品牌溢价自然而然就有了，这是个顺其自然的事情，品牌溢价是园区运营成熟的自然产物。

来源：戴德梁行

编辑：jinbao