新公司从这里崛起，年轻人在这里老去。自从2012年张一鸣在中关村创立字节跳动以来，从锦秋家园到盈都大厦，再到中航广场、中国卫星大厦，字节跳动大本营从未离开过中关村。

　　作为中国的“硅谷”，有的公司选择在中关村“买房”，有的公司想“扎根”中关村，还有的公司选择搬离中关村。2022年字节跳动自持物业中坤广场正式投入使用，原本中关村区域的天作国际、大恒科技大厦、威胜大厦、互联网金融中心等办公面积退租超10万平米。

　　无独有偶，爱奇艺搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦，面积约31000平米，而腾讯、京东的部分部门也陆续离开了中关村。

　　空置率常年低于5%，平均租金仅次于金融街，这是以往中关村写字楼市场的亮眼数据。相关机构数据显示，2022年四季度，中关村甲级写字楼空置率约为11.6%，同比上升近4.4%，租金下降约4.6%为367.2元/月/平方米，中关村商圈空置率约为14.6%。该区域空置率近15年里首次攀升至10%以上。

　　没有人是一座孤岛，市场也是如此，中关村可以被视为北京写字楼租赁市场的晴雨表。2021年互联网科技行业在全北京办公楼市场共租赁了超过130万平米的办公面积，腾讯、快手都曾大手笔租下10万-20万平米以上的面积。

　　而2022年，该行业大幅缩减到只有不到30万平米，不及去年的25%。受限于新业务扩张停滞、办公面积整合等因素，今年以来头部科技公司退租在中关村、上地、望京等区域不断出现。

　　从行业发展来看，科技巨头的写字楼需求在一两年前就已消化完成，势必要对零散面积做出整合调整，提前解约、退租的情况也顺理成章，部分市场空置率出现大幅上升，主要是由于需求不足和退租面积增多所致。

　　区域内的洗牌早已显现。中关村区域的标志性楼宇融科资讯中心、理想国际大厦空置率低，出租率在近98%左右。从租户类型来看主要集中在新能源、自动驾驶、芯片等新兴科技行业，这也是各家都在争抢的热门租户。

　　同期，为了吸引租户，2022年中关村不少写字楼选择了主动下调租金，还有的写字楼切小了办公面积，将5000平米以上的面积分割成诸多500平米左右甚至更小的户型。事实上，不止中关村，2023年或许将成为北京写字楼市场转折性的一年。

　　回顾2022年，受到疫情以来诸种因素的影响，北京写字楼市场已空置超过1万平方米、即将入市且空置超过1万平方米、在未来几个月内即将面临到期或提前退租超过1万平方米的办公楼宇，已达到125栋，合计639万平方米。据相关机构统计市场空置率高达18.7%，是自2010年以来的最高值。

　　2022年北京写字楼前期市场仍有一定压力，一年超过64万平米的新增甲级项目入市，累积的新增供应压力将在2023年集中释放，其中北部市场就有29万平方米新增甲级项目，还有近40到50万平米的待退面积。

　　未来新增供应密集入市，空置率将持续攀升，对于企业而言，2023年可租面积集中的市场仍有一定的租金下行空间，客户可选择的空间增加，且租金有议价的空间，算得上是一个换租的好时期。

　　挑战还在继续。当头部企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

　　办公楼市场作为产业变革的承载地，最重要的硬件基础设施，见证并享受了产业兴盛带来的发展红利，同样也就需要被动地去承受产业变革带来的阵痛，陪伴企业共同成长。

　　在不确定性上升的时期，看清市场方向比努力更重要，保证现金流比保价格更务实，积极顺势而为，在不确定性中把握确定性的机会，用产业投资的心态来践行资产管理的长期主义，才是发展正途。