甲级仓库租金变化

　　2022年下半年，租金地图35个核心物流城市总供应量约9,263万平方米。其中总供应量超过100万平方米的的城市有33个，200万以上的20个，400万以上的7个，排名前三的上海、天津和成都均超过500万平方米。

　　注：由于香港市场情况较特殊，不纳入统计，下同。

　　2022年下半年竣工面积最大的城市为常熟，达86.3万平方米，廊坊以85.4万紧随其后，这两个城市都在短期内迎来了大量新增供应。

　　市场整体出租率82%，24个城市的出租率在80%以上，其中10个城市在90%以上。

　　市场平均租金为人民币1.01元/平方米/天。北京、深圳和东莞的净有效租金排名前三，其中东莞以1.55元/平方米/天第一次进入前三，上海以1.54元/平方米/天排名第四，这四个城市租金显着高于其他城市。

　　注：采用加权平均的方法，故供应量大的城市租金波动对平均值有更大影响。

　　甲级仓库总供应量变化

　　华北

　　北京：作为首都城市和内地核心一线城市，北京产业基础雄厚，本地消费强劲，催生持续增长的对甲级仓库的需求。2022年下半年北京成交多宗非保税一手物流用地，预计将在未来形成一定量的新增供应，逐步缓解北京甲级物流市场长期供不应求的状态。

　　天津：天津是北方重要工业城市，也是北方区域甲级仓库供应量最大的城市。2022年下半年市场租赁承压，空置率小幅攀升。随着防疫政策的放开，雄厚的工业基础将快速带动天津市场的复苏。

　　廊坊：廊坊位于京津走廊之间，地理位置优越。2022年下半年市场继续放量，市场持续承压。但廊坊仍为环京区域重要的物流节点城市，随着防疫政策的放开，市场压力将逐步缓解。

　　注：一线城市（北京、上海、广州、深圳和香港）默认为热门市场，不再单独标出。下同。

　　华东

　　上海：2022年下半年，受供给端供应链中断及消费相对紧缩的影响，上海2022年双十一短租租约较2021年有所减少。同时，环沪地区由于具备价格优势，吸纳部分由上海转移的租赁需求。尽管需求稳定，但由于供应量集中，业主之间可能会通过价格优惠和补贴等形式吸引租户。

　　嘉兴：近年来，嘉兴市场每年都有大量新增供应陆续入市。截至2022年底，甲级仓库总存量位居环沪市场首位，超过431万平方米。嘉兴集聚了大量传统电商、大型商超和第三方物流企业，是长三角重要的区域转运和分拨中心，项目去化速度较快，租金稳健。

　　秀洲、嘉善和南湖等核心子市场靠近沪嘉城区，在消费市场驱动下近年来常年保持旺盛需求。海宁、海盐和平湖独山港市场本地半导体、新材料、化工等制造业发达，上下游供应链带来了一定的仓储配套需求，外加交通网络发达，亦可承接外溢的消费市场需求。长期来看，随着国内消费市场和生产制造业的稳步恢复，物流仓储需求的整体增长将带动嘉兴存量项目进一步去化。

　　常熟：常熟位于长三角核心区域，港陆交通发达，区位优势明显。2022年以前，甲级仓库存量较少，市场常年供不应求。2022年全年新增供给120万平方米，总供应量达到198万平方米，增长1.5倍。同时，市场去化面积也达到历史高峰。除了满足本地食品、纺织、汽配等产业仓配需求外，新增项目亦承接了部分长三角区域内价格敏感型客户的扩租和搬迁需求，市场全年去化量接近50万平方米。年底新完工项目的集中入市在短期内对市场整体出租率水平造成一定的影响，租金增长承压，竞价招租趋势明显。未来半年内，新增供应减少，集中入市项目预期将逐步去化。

　　热门租赁市场：苏州、昆山、常熟、太仓、常州、无锡、南京、合肥、杭州、嘉兴、宁波、义乌-金华、长沙

　　热门土地市场：昆山、苏州、无锡、杭州、常州、义乌-金华、合肥、太仓、嘉兴

　　华南

　　广佛：2022年下半年，广州物流仓储市场需求较为平稳，出租率维持在88%。佛山有两家跨境电商企业出现互相竞争屯库的情况，拉高市场整体出租率。因跨境电商租赁面积较大，整体租金价格有所下降。

　　深莞惠：2022年深圳和东莞物流仓储市场依旧保持稳中上涨的态势。

　　2022年下半年，深圳宝安区出让两块新的物流用地给与京东和跨越速运集团，盐田也迎来了盐田港普洛斯国际物流园三期项目入市。预计2023年上半年还将有2个项目进入市场，且这些项目基本都已和客户签订意向合同，部分项目甚至已经有客户进场装修。预计整个深圳物流仓储市场依然呈现供不应求的状况。

　　未来东莞和惠州市场将有较多新的项目入市，东莞主要主要集中在西部地区，惠州则集中在惠城、仲恺和博罗。短期内，新增供应会对市场造成一定影响；但从中长期看，随着华南市场整体制造业业务的恢复和本地消费意愿的提升，需求将持续增长，平均租金也会保持稳定上升。

　　香港：2022年下半年，尽管第三方物流运营商（3PL）放缓了租赁步伐，但蓬勃发展的电子商务行业仍对第三方物流服务有持续的需求，有较高建造标准如高荷载和层高的仓库和工业物业，仍然受到租户的追捧。

　　自2022年7月香港取消了一系列防疫措施后，经济活动逐步恢复正常。 餐饮（包括批发商和中央厨房）、自助仓储运营商和零售商等行业恢复了扩张计划，推动了工业仓库租赁活动。

　　目前第三方物流运营商仍在密切关注市场，寻找扩大或巩固其租赁组合的机会，预计工业仓库租金在2023年将保持弹性。内地与香港恢复通关将促进香港经济的增长，有助于继续推高租金。

　　热门租赁市场：东莞、惠州仲恺高新+惠城、佛山三水、南宁良庆+江南

　　热门土地市场：东莞、惠州仲恺高新+惠城+惠阳、佛山南海+顺德

　　华西

　　成都：截止2022年底，成都高标库市场总存量为 591.5 万平方米。需求端方面，电商、第三方物流及制造业租赁需求活跃，下半年录得净吸纳量达 48.3 万平方米，半年环比显着回升。

　　预计成都甲级仓库市场需求将保持活跃。一方面RCEP的生效将持续促进我国进出口贸易的发展，同时防疫政策的放开，将进一步刺激我国外贸产业的活力。另一方面随着成渝双城经济圈的深化建设，成都先进制造业和现代商贸业将进一步发展壮大，国际门户枢纽地位将进一步加强。因此，从政策、产业、城市能级都将有力支撑成都的仓储市场稳中向好。所以我们建议有仓储需求的企业可提前锁定好物业。

　　热门租赁市场：成都青白江+新都、重庆机场+沙坪坝、西安机场、贵阳机场+观山湖、昆明机场+呈贡

　　热门土地市场：成都青白江、重庆机场+沙坪坝、西安机场、贵阳机场、昆明机场+呈贡

　　2022年下半年，物流仓储市场整体需求受疫情和宏观经济的影响有所下滑。一线热点城市需求稳定，但受政府产业要求制约，部分需求无法落地；环一线城市持续承接外溢需求，但近期供应量增速大于需求增长，进一步巩固买方市场；其他城市供应量趋于饱和需求不足，出租率和租金有所下滑。

　　高力国际预计，随着线上消费和互联网科技等领域的加速发展，供应链管理升级大势所趋，物流仓储租金具备结构性增长的长期趋势，同时消费的恢复也将带来仓储需求的增加。实体产业方面，预计在相当一段时间内会得到宏观及市场层面的助力，高端制造业和装配业有望成为工业地产新的租赁增长点，预计物流仓储会越来越多地叠加生产制造的功能，实体经济将进一步带动供给恢复和需求回暖。

  来 源：高力国际    

  编 辑：liuy