《2023年中国房地产市场展望》
仓储物流篇·速览
消费市场的全面修复和物流链路的畅通将会对仓储物流市场带来更多利好，供应链物流的快速发展将带来新的需求动能，2023年全国仓储物流需求有望同比增长30%。2022大量项目递延至2023年，空置率迎阶段性高点，为租户提供战略扩张的窗口期。
净吸纳量
2023年高标仓需求将反弹30%
2022年，全国仓储物流活动明显放缓。作为代表性的行业指标，全国快递业务量同比仅小幅增长2.1%，相比2021全年30%的增速大幅下滑，为有相关统计数据以来的最低水平。受此影响，国内24个主要城市高标仓净吸纳量同比回落约40%至482万平方米。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
尽管2023年的出口增长面临压力，但我们认为由于此前影响物流活动的诸多负面因素均将得以扭转，国内消费的周期性反弹将支撑仓储租赁市场的复苏。此外，汽车等高端制造业的供应链升级和外包所带动的高标仓需求也将持续释放。CBRE预计全年国内主要城市高标仓净吸纳量有望超过640万平方米，同比增长30%。
线上消费回归常态化增长，直播电商成为仓储需求新增长点。作为发展迅猛的新型模式，2023年直播电商将继续扮演国内电商增长的重要引擎。艾瑞咨询的相关测算显示，2022年全国直播电商交易规模近3.5万亿，过去三年年复合增速超过100%，2023年有望进一步增长40%。随着行业规模的扩大和竞争激烈化，直播电商平台对供应链效率和物流配送体验的日益重视推动了其对高标仓需求的加速增长。
中国产业升级下供应链物流日益重要。近年来狂飙突进的中国新能源汽车产业带来了从生产、流通、销售到后市场的全链条高标仓需求的加速扩张。CBRE的统计数据显示，2022年汽车及零部件企业高标仓新租交易面积近45万平方米，同比增长86%并创历史新高。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
与此同时，第三方物流企业也在加快构建供应链物流的核心竞争力，为客户提供从供应链设计到仓储、配送等基础物流产品交付的端对端服务。
新增供应
2022大量项目递延至2023年，
空置率迎阶段性高点
由于2022年疫情防控导致全国多地停工停产，致超过200万平方米左右的高标仓交付递延至2023年。预计2023年全国主要城市的高标仓新增供应达到创纪录的1,000万平米，其中二线城市占比83%，而新增供应将在2024年大幅下降至530万平方米。
一线城市中上海和广州供应充裕，显着超出此前五年的平均水平，北京在2022年一波集中供应高峰后快速回落，深圳则将继续面临极度供应稀缺的态势。
一线都市圈内的二线城市将在2023年迎来新增供应高峰，其中常熟、天津、苏州、廊坊和惠州新增供应均接近或超过80万平方米，为租户提供性价比更高且靠近核心城市的仓库。
另一个值得关注的趋势是，此前供应过剩问题较为集中的中西部和其他华北二线城市已经过峰，未来两年的供需平衡将得到明显改善。
受供应高峰影响，我们预计2023年末全国主要城市高标仓空置率将上升至20%左右；而随着2024年供应回落以及全球经济的同步复苏，2024年的空置率将迅速降低至17.8%。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
综合以上供需判断，CBRE预计今年高标仓市场总体将以去化可租面积为优先，全国租金指数将小幅增长0.6%，并在2024年提升至1.0%。一线城市以及东莞、杭州、无锡等供不应求的二线城市仍将录得年均2%-4%的租金涨幅。
结论和建议
给租户的建议
2023年一线都市圈整体新增供应仍将充裕，但考虑到2024年供应将大幅回落，我们建议租户把握在核心区域内布局拓展的机会。
在经过1-3年新增供应放量，成都、重庆和武汉将进入供应低潮，未来两年新项目逐级减少，核心区域如成都双流机场和新都，以及重庆空港空置率将逐级下降。租户应按需锁定理想区域。
防疫措施优化将令疫情导致的物流运输的不确定性大幅降低，但企业仍需强化供应链在应对突发事件时的韧性，并对其仓储网络进行相应的优化调整。
给业主的建议
在廊坊、天津、常熟等供应集中放量的市场，业主应采取去化优先的策略，以优惠租赁条件锁定大面积客户。
从中长期来看，中国高标仓人均面积仍显着落后于成熟市场，开发商应继续关注物流供地日益紧缺的一线都市圈的开发和改造机会。
疫情中间断出现的人力不足问题加速了仓储自动化智能化发展。建议业主在仓库建筑标准、电力配置等方面保持一定的前瞻性，并结合自身情况对智慧仓储上下游产业链进行投资或寻求与第三方的合作。
政府和企业对ESG的要求不断提高，屋顶分布式光伏与充电桩等设施与物流园区的建筑形态和业务场景天然契合，业主可进行相应投资提升项目的可持续性表现并实现降本增效。
来 源：CBRE世邦魏理仕
编 辑：liuy
