产业园区发展已有40年，民企大规模进入也达10年之久。有观点认为，随着大体量巨头的失速，产业地产的黄金年代已经过去；也有观点认为，正是大浪淘沙，让产业地产黄金年代真正到来。

　　产业地产微妙转折

　　观察一 产业地产需要回归产业本身

　　在过去很长一段时间里，中国产业地产一直分成两个派别，分别是 “产城派”和“园区派”。两派最大区别在规模体量：“产城派”动辄几个平方公里，甚至几十个平方公里，目标打造一个产业新城；“园区派”更多是在几百亩规模上打转。

　　这两派谁唱了主角，谁占领了市场，一直没有明确的结论。但在过去的一年或者一年半的时间里，出现了较为明显的事实证明——几家产城开发商都遇到了问题，长期以来耕耘在小块园区上的开发商则蓬勃壮大起来，开始全国布点。所以，过去十年中一直讨论的产业地产是什么这个问题，或许有了答案，那就是产业地产的核心在产业，因为实践已经证明，用产业发展住宅的思路有局限。今天，或许已经到了产业地产回归本体的时间点。

　　观察二 “主动运营”打造园区核心能力

　　如今谈产业园区“运营”是主旋律，越来越多园区开发商将“运营”作为最主要的核心能力去打造。理论有了，该如何执行？

　　第一、需要拥抱政府

　　产业地产与别的地产最大的区别在于产业地产的政策来源于政府，必须与政府紧密合作，才有获得更好的产业扶持政策，将园区园区做大。由于今年疫情的影响，许多地区的产业指标下行，促使政府愿意提供更多产业扶持政策，而扩展园区是拥抱政府的重要切入点，应当充分利用2020下半年至2021年上半年这一产业地产的有利窗口期。

　　第二、产业地产要变被动为主动

　　产业地产与Location（区位）的关联不如住宅、商业地产那样紧密，被动性弱，对主动性就有更高要求。产业地产可以通过运营主动地将产业招进来，从被动性开发商转变为主动性开发商，形成产业地产的核心价值。

　　观察三 资本的马太效应

　　资本永远青睐优质资产，因此产业地产需要向资本市场清晰说明自己的价值，就如过去几年物流地产通过IPO使市场了解它们那样。运作开始繁荣。相对于物流地产，产业地产在资本市场的运作是远远落后的。过去几年，物流地产已经变成了“标准产品”，到香港IPO，券商明白你在做什么、你在说什么，但是产业地产讲不清楚。如今，产业地产商到了可以通过IPO做迅速资本化的时间节点，不出意外，明年应该还有几家产业地产商在香港IPO。

　　接下来几年，产业地产企业可能密集通过资本市场融资，例如在香港等地区IPO。那么，产业地产如何像物流地产那样形成资本市场的“标准产品”？在不同行业的产业园有各自不同标准的时刻，谁先提出标准，谁将站在资本市场风口，真正抓住资本市场机会。

　　产业地产未来发展可期

　　中国经济正在进入一个迅速反弹期，全球性资源甚至是金融投资向中国聚集。戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示：“未来两三年，中国的产业地产将面临巨大转型升级阶段，是否能冲出重围将在此一举。”

来源：戴德梁行

编辑：jinbao