根据CAIC监测显示，2022年杭州写字楼市场低位运行。从租赁市场来看，Q4净吸纳量约12.6万㎡，空置率小幅升至19.5%，平均租金为4.6元/㎡/天。销售市场方面，Q4全市成交量价齐跌，成交面积约22.1万㎡，同比下降47%，成交均价为22247元/㎡，同比下降8%。土地市场方面，全年商办用地供应206万㎡，成交364万㎡，成交金额208亿元，居全国重点城市第四。

　　市场监测（杭州）

　　市场：杭州四季度办公产品供应34万方，成交22万方，均价22247元/㎡。

　　租赁：市场活跃度较3季度有所降温，整体空置率为19.5%，甲级写字楼租金为4.6元/㎡/月，租户中专业服务行业占比上升。

　　板块：四季度租赁市场表现一般，北部商务区、滨江商务区等板块空置率上升。

　　宏观市场

　　前三季度杭州GDP位列全省第一

　　2022年前三季度，杭州GDP达13608亿元，同比增长3.5%，位列全省第一，占全省GDP的24%。

　　第一产业增加值217亿元，增长1.5%；第二产业增加值4158亿元，增长2.7%；第三产业增加值9233亿元，增长1.4%；全市规模以上工业增加值3154亿元，增长3.4%；全市服务业增加值9233亿元，增长1.4%；固定资产投资增长9.5%，其中项目投资增长12.3%；社会消费品零售总额5228亿元，增长5.4%。

　　租赁市场四季度空置率小幅上升

　　租金环比上涨

　　▌租金上涨，空置率小幅上升

　　据CAIC资产数据库监测显示，2022年Q4杭州全市共计新增供应34万㎡。截止2022年第四季度，杭州写字楼市场存量247万㎡。四季度净吸纳量12.6万㎡。

　　四季度空置率小幅上升至19.5%。全市甲级写字楼市场整体平均租金4.6元/㎡/天，环比上升11%；写字楼市场整体平均租金为3.5元/㎡/天。

　　四季度各行业写字楼租赁需求中，专业服务行业占比上升。

　　▌核心与非核心商务区供应差距较大

　　从供应情况来看，四季度西湖区供应近10万㎡，占全市供应的29%，未来科技城板块杭城未来中心单盘供应5.6万㎡，转塘板块西投横创商务中心单盘供应4.5万㎡。

　　从租金方面来看，Q4杭州核心商圈的甲级写字楼平均租金维持在139元/平方米/月，而非核心商圈的平均租金维持在99元/平方米/月。

　　销售市场办公销售市场量价齐跌成交集中于大户型产品

　　2022年Q4杭州办公销售市场成交22.1万㎡，同比下降47%；成交均价22247元/㎡，同比下降8%。西湖区成交量最大，共计5.7㎡，占全市成交量的26%；上城区办公成交均价最高，均价为31775元/㎡。

　　供销走势方面，四季度整体供大于求，供求比1.54。

　　成交结构方面，300-400㎡产品为市场成交主力，占市场40%份额，100-200㎡产品占比下降至11%，200-300㎡产品在供求两端均为最少，成交量占市场份额7%，相较2022年三季度，主力成交面积段改变较大。

　　土地市场商办用地出让金额居全国第四

　　2022年度，杭州市商办用地供应面积206万㎡，成交364万㎡，成交金额208亿元，楼面价5712元/㎡，较2021年度数据全面下滑。其中，成交金额仅次于重庆、上海、广州，居全国重点城市第四。

　　2022年Q4，商办用地共成交11幅，出让总建面42.9万㎡，较3季度109.6万㎡下降明显。单价地王为杭规划资源告[2022]B003号紫金港单元C2/C6-01地块，以楼面价5137元/㎡成交。总价地王为杭规划资源告[2022]B003号小和山单元XH1403-11地块，以总价2.7亿元成交。

　　未来供应及展望

　　四季度较三季度小幅降温，个别板块空置率小幅上升，租金上涨，整体空置率19.5%。回顾2022年度情况，上半年租赁市场下行至全年冰点，三季度起，各渠道灵活变通，租金、补贴等方面普遍让利，使下半年两季度回暖明显。

　　随着社会全面放开，经济活力恢复，加上期盼已久的亚运会加持，2023年整体办公租赁市场预期明朗，融创城、博亚等大型办公交付，办公市场将迎来新一波活力注入，TMT、金融、建筑业等行业布局将发生变化。

来源：克尔瑞

编辑：jinbao