香港早前采取严格的防疫政策，加上全球加息及地缘政治局势不确定，企业于2022年保持谨慎，写字楼租赁势头于年内放缓。全年新租赁量按年下跌 11%至380万平方尺，但仍较2020年水平高出64%。银行及金融为最活跃的行业，占全年租赁量的27%。

　　2022年录得自2008年以来新增供应量的高峰，达410万平方尺。预租率低，截止2022年底，仅占全年新增供应的20%。因此，全港甲级写字楼空置面积创下1,300万平方尺的历史新高，较1999年的空置高峰高出53%，空置率亦创新高，达15.1%，超过1999年记录的14.4%，为新冠疫情之前十年的平均水平4.7%的三倍多。低迷的租赁气氛及屡创新高的空置率已导致租金连续第四年下跌，唯下跌速度有所放缓。继2021年按年下降7.3%后，整体净有效租金按年下跌2.3%。

　　“2022年写字楼市场的新租赁量减少，空置率创历史新高。即使市场气氛低迷，但我们留意到通关所带动的潜在需求，特别是中资企业的需求回升，并将支持2023年的租赁活动。而由于全球经济不稳及高融资成本，跨国公司将继续对扩张计划的成本开支保持审慎的态度。然而，企业的成本控制政策及不断上升的空置数字造成租金下行压力，此情况将持续，直至需求强劲至足以扭转为止。预计主要子市场的租金将进一步下降0%-5%。”

　　2022年的大部分时间本地零售市场情绪持续低迷。香港2022年首三季度消费按年微跌1.9%，而首11个月的零售总额按年下跌1.1%。2022年12月的整体街铺空置率为15.4%，较前一年同期高出1个百分点。四个核心区的街铺租金扭转了2021年1.2%的增长趋势，在2022年下跌了3.0%。即使2022年大部分时间零售市场疲弱，但餐饮业在零售租赁市场相对活跃。

　　“由于本港长期采取社交距离措施，2022年的大部分时间本地零售市场情绪持续低迷。在第四季度放宽旅游及疫情相关限制下，市场情绪明显升温。随着中国内地旅客的逐渐回归，预计市场情绪将在2023年增强，有望支持零售业的租赁需求和租金增长，尤其是以游客为主导的零售商。我们预计街铺租金今年将增长5%-10%。”

　　2022年租赁量增加，主要受政府公共部门需求推动。政府部门在不同地区租用140万平方尺，以短期存放医疗物资，共占全年租赁总量的25%。强制搬迁仍然是2022年的一个主要现象。即使速度较慢，但仍涉及177,000平方尺的新租赁活动。持续的需求和强制搬迁要求确保仓库空置率在2022年保持在2.5%的低水平。低空置率确保仓库租金以2015年以来最快的速度攀升，2022年同比增长5.3%。

　　“尽管全球贸易持续面临挑战，但2022年空置率持续偏低。由于贸易及货运物流有所改善，我们预计2023年工业及物流市场将较为稳健，而通关将带动跨境贸易需求，有利于香港的贸易和物流业。尽管如此，即使前景看好，但最近的租金增长为租金负担能力带来压力，此现象或令租户变得更为谨慎。预计2023年仓库租金将基本持平。”

　　2022年商业地产投资额按年下跌35.5%，至520亿港元（交易额超过7,700万港元，不包括净地或关联交易）。年内仅登记了129宗交易，约为2021年的一半。低空置率及租金上涨令工业领域成为2022年交易最活跃的资产类别。酒店资产的需求依然强劲，总投资额占比上升至15.3%，为2015年以来的最高水平。虽然工业资产需求强劲，但投资额下跌31.1%至206亿港元，但仍占全年总投资额的40%。

　　尽管香港近期面临各种挑战，但全球房地产基金在2022年斥资229亿港元收购商业物业，占年度投资额的44%，为2005年以来最高。至少有六个外资房地产基金在2022年首次在香港物市场投资物业。

　　“持续加息、股市下行及经济衰退降低了2022年的投资意愿。在三年的疫情后，中国内地和香港特区通关将逐步加快各行各业的业务流动，改善投资市场气氛。由于高融资成本仍是主要障碍，预计2023年上半年整体交投淡静，但随着经济稳步复苏，下半年或有所改善。”

      来 源：CBRE世邦魏理仕    

  编 辑：liuy