“2023年，上海办公市场或将在第二季度后逐步回暖，甚至回升态势显着增强。”第一太平戴维斯上海投资部主管关伟在接受记者采访时表示，总部型企业以及新能源、高端制造业等重点领域的上下游企业都有望继续展现扩张需求。“该类型自用型买家收购办公楼物业以设立总部，会有效提振上海办公市场租赁及大宗交易市场的基本面。”

　　办公市场量升价跌

　　据戴德梁行统计，2022年，上海办公市场以约63万平方米的净吸纳量收官，环比2021年下滑55.6%。其中，自2022年三季度开始，上海办公市场成交量在一定程度上有所复苏，但四季度交易再次受到影响，成交量也开始回落。

　　戴德梁行方面分析称，这也导致2022年上海甲级写字楼空置率达到16.7%，相比2021年环比上升0.72%。其中，核心区及新兴区的空置率分别为11.21%、23.92%。与此同时，上海甲级写字楼租金略微下降，2022年四季度，平均租金为8.14元/平方米·天，同比微跌0.37%。

　　供应量则处于上升趋势。戴德梁行统计数据显示，2022年，上海新入市办公建筑规模约81万平方米，11个项目分布在3个区域、5个板块。其中，苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃，静安和徐汇核心区也分别有新项目推出。

　　世邦魏理仕报告分析认为，受新增供应持续入市、租约到期等多重因素影响，上海市部分租户转向性价比更高的新兴商务区，2022年末核心商务区租金同比微跌0.1%，核心拓展区同比下跌0.5%。“上海办公市场竞争愈加激烈，新项目的报价和有效租金策略也更为激进。”

　　世邦魏理仕报告还指出，2022年，上海办公市场升级与扩租需求合计占比过半，同级或降级搬迁占比20.3%，主要是因为租金水平位于低点，利好升级扩租需求，同时新增优质供应集中的新兴商务区吸引了以品质升级为主的租户。

　　“在新项目推动下，‘一江一河’成效显着，代表项目有华润苏河湾中心、前滩国际广场和星瀚广场等。”戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，分行业来看，专业服务、贸易制造及金融业需求量位列前三。尤其是专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃。

　　魏超英进一步表示，联合办公市场需求仍保持活跃，成为新入市项目的主力租户，主要分布在上海市核心商务区的陆家嘴、北外滩等板块；贸易制造行业核心外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易主要布局在南京西路板块，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非核心区；金融行业核心聚集效应加强，主要布局在泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）和南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场租赁主体。

　　收购计划层出不穷

　　1月5日，位于上海北外滩的“友邦金融中心”正式揭牌。这是友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）成立以来最大的一笔资产收购案。

　　据了解，2022年12月19日，友邦人寿宣布在上海联合产权交易所签订产权交易合同，以合计约50.3亿元投得上海实森置业有限公司（以下简称“上海实森”）90%股权及其100%股东借款债权。

　　而上海实森拥有上海市虹口区北外滩89街坊土地使用权，为该地产项目开发建设主体。交易完成后，友邦人寿将控股上海实森，从而获得上海北外滩89街坊地产项目。为完成项目建设和后续运营工作，友邦人寿预计将投入不超过87亿元资金。

　　“友邦人寿计划将此次收购的项目建设为公司在华总部。”关伟表示，此次收购资金来源主要为友邦人寿境内业务的保险责任准备金，表明友邦人寿在华业务增长明显。同时，险资因其长期性和稳定性，正逐渐成为上海房地产投资市场的重要基石。

　　在2022年，上海办公市场类似的外资收购计划层出不穷。例如，希慎兴业有限公司以35亿元收购了李嘉诚家族长江实业旗下的世纪盛荟广场；黑石以5.2亿元收购了位于浦东新区的康桥星创园项目，物业类型为研发办公。

　　“2022年，上海大宗交易成交规模仍站稳750亿元关口，达三年内次高水平。其中，办公和研发办公物业以577.4亿元成交总额、75%的成交占比稳居市场首位。值得注意的是，外资买家占比34%，与2020年的16%和2021年的24%相比依然有所增加。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强告诉记者。

　　究其原因，在关伟看来，上海市作为我国国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心，受益其强劲稳健的经济基本面和国际一流的营商环境，一直以来被机构投资者视为投资首选市场之一。“而在上海大力发展总部经济和持续对外开放政策的驱动下，上海市的总部型办公需求保持增长。”

　　卢强则分析认为，相比产业园和物流投资，传统办公市场具有更强的标准性以及交易流程，成交周期也更短。近期，不少核心地段的写字楼项目有明显的价格优势，这类资产是资金寻求快速投资并出手的很好切入点。

　　“一线城市大宗交易成交规模在全国占比仍将维持在85%以上。我们认为，外资还将活跃于增长动力强劲的一线城市，在资产类型方面，办公楼业态的成交量也将处于绝对领先地位。”关伟进一步表示。

　　办公租金或将反弹

　　2023年1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目。此次交易的办公园区包括10栋办公楼，是铁狮门在尚浦领世第一期的开发项目，交易估值约为76亿元。

　　据了解，凯德投资在2022年11月完成了两只中国产业园核心型人民币基金的募集，总规模约40亿元。其中，由凯德投资与大家投控共同设立的人民币基金用于投资尚浦中心F3项目。

　　凯德投资方面表示，2022年，公司完成了对三个商办及产业园区资产的收购，使得旗下基金的资产管理规模增加近90亿元。凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，凯德投资对中国的发展前景有充足信心，未来将通过扩大与国内资本合作，继续在多元资产类别寻求投资机会，加快在中国的业务增长。

　　“2022年，外资在上海市大宗交易成交虽然占比提升，但总量有所减少。境外融资成本不断增加，境内外融资成本倒挂正是原因之一，因此一些外资机构已经开始着手设立人民币基金。”关伟分析称。

　　另一方面，中国的发展前景无疑是吸引外资和行业恢复的最大动力。多家国际知名机构调高了对中国经济增长的预测数据：摩根士丹利将2023年中国GDP增长率的预测从同比增长5%调增至5.4%，瑞银、野村证券也分别将预测值从4.5%和4%调增至了4.9%和4.8%。

　　魏超英分析认为，随着经济秩序和社会秩序加快恢复，将释放出巨大的活力，推动经济发展步伐提速。“可以预见的是，2023年，上海写字楼市场必将迎来‘后疫情时代’的春天。”

　　“目前，办公楼的租金水平已基本筑底。”卢强预计，2023年春节假期后，不少外资机构将来到中国，“办公租金很大概率将在2023年三四季度反弹”。

　　魏超英也进一步表示，创新驱动发展。近年来，上海市积极布局未来产业创新高地，强化高端产业引领，到2035年将形成若干领跑全球的未来产业集群，健康、智能制造、能源、材料等行业有望迎来新一轮发展机遇，也将成为上海办公市场的“买房新势力”。

来源：戴德梁行、世邦魏理仕、凯德投资、第一太平戴维斯

编辑：jinbao