多元化专业服务与投资管理公司高力国际对 2022 年中国办公楼市场表现进行回顾，并对 2023 年做出展望。

　　2022年的中国写字楼市场在多种因素的叠加影响下艰难前行。截至到 2022 年末，全国重点监控的 20 个城市甲级写字楼总存量超过 7,800 万平方米，市场平均空置率上升至 21%，租金下降至 171 元每月每平米。2022 年市场最明显的变化是需求端的大幅下降，主要原因有四点：第一，2021 年需求表现火热导致基数过高。上海是一线城市中需求表现最好的市场，2022 年净吸纳量达到近 60 万平方米，但也只有 2021 年的一半左右；其次是深圳市场，相较于 2021 年 115 万平米的净吸纳量，2022 年大幅回落到 43 万平米左右，降幅超过 60%。广州市场的净吸纳量从 2021 年的 48 万平米收缩到 2022 年的 13 万平米。降幅最大的则是北京市场，从 2021 年 113 万平方米降到 2022 年的 -2,000 平米左右。第二，疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度。第三，企业端普遍持保守预期，办公扩张意愿不足，在办公租赁上维持降本增效的策略。第四，创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求出现了大幅萎缩。互联网科技行业发展环境出现了变化，行业流量红利消失，行业整体进入转型时期；同时，2021 年火热的租赁需求表现背后就是由互联网头部大厂在全国各主要办公地点进行的大规模租赁，当大面积租赁需求完成后，头部企业从 2022 年开始进入办公空间面积整合阶段。

　　2023年需求侧持续恢复可期，但由于供应较大，整体空置率上涨估计无法避免。需求侧持续恢复需要上面提及的四点核心因素出现积极改变，从目前的市场观察来看，至少其中 3 点有望在 2023 年出现根本性改善。疫情对于 2023 年的经济社会影响将逐渐转弱，对写字楼租赁市场活跃度的影响也将逐渐消退。另外，随着经济持续增长和市场走强预期的增强，企业扩张的意愿也会不断增强，有助于办公需求的释放，下半年的市场表现将更值得期待。然而，部分城市在 2023 年仍将继续受到互联网头部大厂进行面积调整的影响。

　　互联网行业的风口已经从 To C 转向 To B，脱 " 虚 " 向 " 实 " 的方向明显，办公扩张风格也会出现变化。从私募投资市场的行业风口变化可以看到，虽然互联网科技依然是最火热的赛道，但是细分赛道已经从 To C 类为主，变成了以 To B 类软件服务类企业和芯片集成电路为主的互联网硬件技术与设备企业。以北京的私募投资市场为例，有超过 70% 的互联网软件与服务领域的投资集中在了 To B 类的企业服务领域，超过 90% 的互联网硬件技术与设备的投资都集中在了芯片集成电路领域。无论是 To B 的软件服务企业还是芯片类的硬科技企业，都是知识密集型企业或技术密集型。这类企业很多已经扎根于某一垂直领域很多年，建立了非常强的竞争壁垒，其成长轨迹多是比较线性的，并不会像 To C 企业那样多出现爆发性增长，其在办公面积扩张的风格上也会更加保守。

来源：高力国际

编辑：jinbao