新增供应集中入市、新冠疫情及其防控措施的影响、重点行业市场和政策环境的变化，共同塑造了近三年北京写字楼市场前所未有的大变局。面对办公选址的不同选项，租户的抉择变得更困难更复杂，业主也面临更大的不确定性。如何才能更科学地决策，将风险降到最低？CBRE世邦魏理仕研究部近期发布《北京甲级写字楼租户普查三年演变》报告，展现过去三年租户在甲级楼宇迁入、迁出、扩租、缩减等租赁活动的规模统计，分析背后原因，从而预判选址趋势，为租户和业主提供更客观、更精准的信息参考。
抉择一
搬 or 留
既有楼宇租户留存率（按细分行业）
注：租户留存率=三年间均在楼宇中未迁出租户数量/2019年租户总数
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
银行、保险、电信通讯、法律、会计、医药及生命科学等行业租户规模实力和抗风险能力强，稳定性高，在既有楼宇的留存率均超过60%；
留存率相对较低的其他金融、电商、新媒体、汽车、消费品等行业，受市场和政策环境影响波动性较大；
处于中间位置的大部分因市场选择空间增加，有更强的升级搬迁意愿。
租户观察
租户选择搬迁还是留在现有楼宇，既决定于自身经营特点和行业环境，也受市场租赁环境影响。随着新建写字楼开发标准的不断提升，未来三年甲级写字楼新增供应总量保持高位，存量物业也将通过租户调整向市场释放可观的可租面积，租户的搬迁升级活动仍将有充裕的选择。
业主观察
业主提高留存率的关键在于了解租户需求特点，在软件、硬件等方面发掘和建立不可替代性。如对监管、保密和专用设施设备安装维护等要求较高的企业，或者规划性强、决策周期长且谨慎的企业，都容易对所在楼宇有较强的粘性。对于这些企业，业主需要在前期沟通谈判和后期运营服务上付出更大的耐心和努力。
抉择二
扩 or 减
既有楼宇内租户扩减面积规模（按行业）
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
金融在楼内扩租的数量和面积远高于其他行业，主要来自传统金融机构。面积缩减主要是由外资银行和部分中资金融机构业务调整所致，但减租面积较少；
专业服务、制造业楼内扩租的面积和租户数量仅次于金融，而减租的面积和租户数量则较少。医药及生命科学行业面积调整幅度也较小，由于制造业、医药及生命科学在甲级写字楼租赁的多为前端的市场、服务性部门，面积需求相对可控；
TMT、能源及公共事业管理扩租和减租的租户数量都较少，但通常涉及大型企业的经营策略和业务方向调整，因此单个企业平均扩租和减租面积都比较大。
租户观察
租户在楼内获得符合需求的位置和面积，需要和业主双方之间的努力协调，并且具有一定偶然性；
大面积的扩租需求短期在楼内得到满足的难度较大，租户需要根据未来企业自身发展需求，早做规划布局，对楼内可选空间和楼外备选方案提前做好对比和准备。
业主观察
行业或企业爆发增长时代结束，未来主流的新租需求将来自人才密集的大中型成长性企业，这些租户品质要求更高，需求规模更有计划性，将为市场贡献更稳健而有力的需求；
业主需要了解租户及其所属行业的业务现状和前景，以对其未来需求规模和租赁活动做出更准确的预判，为租户可能的扩租和减租行动提前做预案，同时可借助灵活办公空间解决短期扩减租需求。
抉择三
新建楼宇 or 既有楼宇
迁入新建楼宇租户租赁面积（按行业）
既有楼宇租户出入情况（按行业）
注：本报告中既有楼宇和新建楼宇分别指2019-2022年研究期之前和之内入市的楼宇
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
金融是新建楼宇中租赁面积最多的行业，主要吸引保险、证券和基金租户扩张和升级，以及传统金融机构总部、后台部门和金融科技类公司进驻。金融在既有楼宇则是迁出多于迁入，以中小型金融机构的退出或者替换为主；
TMT进驻新建和既有楼宇都很活跃，新建楼宇占其总租赁面积的比重达43%是所有行业最高，在既有楼宇迁入面积也远高于迁出；
房地产建筑业也有32%的总租赁面积落位于新建楼宇，主要来自开发商在新项目中自用面积、地产服务类公司的升级搬迁以及第三方办公运营商的扩张布局；
医药及生命科学、专业服务、能源及公共事业、制造业租户对新建楼宇的偏好度相对较低。医药及生命科学租户迁入既有楼宇的面积远高于迁出，而其他行业在既有楼宇出入数量较为均衡，迁出主要归因于部分大型企业迁往自用楼宇。
租户观察
对于集中可租面积体量大、平层面积大、硬件设施、灵活办公空间配套等有较高要求的租户，在新建楼宇中更容易得到满足；
既有楼宇的区位优、通达性强、行业集聚性高以及楼宇管理和配套完善等特点，对关注工作环境、楼宇品质和品牌展示的租户更有吸引力。
业主观察
新建楼宇和既有楼宇租户群体有一定区别，业主可针对不同行业、不同发展阶段及个性化需求的租户，展示其差异化优势。
抉择四
区域升级 or 区域降级
搬迁面积占比（按搬迁流向类型）
注：区域升级指搬往更高梯队的商务区（区域按梯队由高至低分别为核心商务区、核心拓展区、新兴商务区、其他区域），以此类推
主要搬迁路线占搬迁总面积比
（上端为目的地、下端为来源地）
各行业区域升级和降级占搬迁总面积比
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
区域升级是过去三年占比最大的搬迁流向类型，其次为同区搬迁，但相对区域降级和跨区平移的优势并不明显，租户流向选择较为多元和均衡；
租户搬迁的最大来源地为商务区以外的非集中区位或外围区域，为整体甲级写字楼市场贡献24%的搬迁需求，其中对丽泽、石景山等在过去三年才形成规模的新兴商务区的搬迁需求贡献最突出；
CBD是租户搬迁最大的来源商务区，但大部分迁至同区内的其他楼宇。金融街是对跨区搬迁需求贡献最大的商务区，其中分别有54%和27%的的面积需求落入丽泽和CBD；
CBD也是租户搬迁的首选目的地，除了来自同区楼宇的租户，CBD还是来自中关村、东二环、燕莎、王府井租户的首选；
分行业看，金融和TMT的区域升级和降级活动均为所有行业中最活跃的，而TMT体现比金融更明显的中心化（升级多于降级）。此外，制造业、医药及生命科学也体现较高的中心化程度，而专业服务和其他行业中的文体娱乐的中心化程度则较低。
租户观察
区域可租面积充裕度、平均楼龄、租金差异是影响区域吸引力的关键因素；
未来三年新增供应分布于中关村、金融街等核心商务区，东二环、燕莎、奥体、望京等核心拓展区，丽泽、通州、石景山等新兴商务区，市场有望持续“多点开花”的气象；
受新增供应放量影响，未来三年成熟商务区空置率有望高开低走，租金也有望自2023年末起见底趋稳。
新兴商务区中，丽泽有望率先向准核心拓展区迈进，石景山、通州将相继进入成长期，而金盏也将不断积蓄能量和培育需求。
业主观察
尽管五环以内商办公用地供给受到严格限制，但租户选址区域范围不断扩大，三年内新增供应量依然充裕，老旧写字楼和商业、酒店、工业等非办公用途楼宇改造的写字楼陆续交付，使得业主压力犹存；
新兴商务区与成熟商务区进一步融合，则为业主拓展客源带来利好。
来 源： CBRE世邦魏理仕
编 辑：liuy
