3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》；同一天，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，在REIT底层资产扩容、降低申报发行门槛等方面做出了以下重要突破：

　　支持消费基础设施建设，将百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场在内的各类零售物业纳入公募REIT底层资产范围；

　　针对首次发行的保障性租赁住房项目[1]，将当期目标不动产评估净值门槛从10亿元降至8亿元；

　　保障性租赁住房主要面向中低收入居民、新青年等住房困难群体，通常在租赁价格方面存在政策约束，但同时在税收方面享有优惠。

　　对以房地产为底层资产的产权类REIT项目的未来三年净现金流分派率要求从4%降低至3.8%。

　　对商业地产行业的影响

　　受疫情影响，2022年全国大宗物业投资总额中零售物业占比降至4.5%的历史新低[2]。相较2019年，一线城市优质零售物业资本值回调15-20%，资本化率走扩至4.5%以上，上调幅度超50个基点。

　　至2021年，零售物业在全国大宗物业投资总额平均占比为13%。

　　随着2022年年底防疫政策的优化调整，零售市场投资情绪呈现显着改善。CBRE世邦魏理仕《2023年亚太区零售商调查》显示，中国内地一线城市登顶亚太区零售商海外市场拓展的首选。叠加国内零售商强劲的扩店意愿，CBRE预计2023年零售物业租赁需求及租金价格均将录得较快增长。

　　值此租赁基本面周期拐点来临及公募REIT底层资产扩容利好出台之际，CBRE建议投资者重新评估零售物业市场投资机会，受益于投资退出闭环的构建完善，现有零售物业持有者可选择于非公开市场处置资产或通过潜在的首次公开发行进行退出。

　　上市REIT项目未来三年净现金流分派率要求降低有助于加强pre-REIT投资者对于未来资产价格走势的信心。当前一线城市甲级写字楼及零售物业平均资本化率水平基本在4.5%至5%之间，而工业物流的平均资本化率水平高于5%。考虑到国内融资成本仅为4.3%（5年期LPR），大部分商业地产投资均享有正杠杆。CBRE预计2023年各类别商业物业均将录得租金增长，鉴于一线城市优质物业的总投资回报水平有望改善，建议投资者重新评估相关交易假设。

　　此次针对保租房REIT资产估值规模门槛的下调将进一步加速相关物业投资。截至2023年3月，从已经上市的四单保租房REIT来看，其底层资产包的总估值均在10亿元以上，但单个资产的估值大多在3-6亿元之间。CBRE认为，受益资产估值规模门槛的下调，中小体量项目以及单价较低的低线城市项目的上市以及相关物业投资有望加速。

      来 源：CBRE世邦魏理仕

    编 辑：liuy