消费基础设施REITs落地

　　零售物业迎利好

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　　3月24日，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，加之两会政府报告重点强调了“扩大消费、增加居民收入、稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复”，本次不动产信托基金扩容至消费类基础设施是政府从金融端促进和推动居民消费的又一配套措施和重要举措，也是我国公募REITs市场建设迈出的重要一步。

　　零售物业将吸引更多资本投入

　　促进零售类项目提质升级

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　　消费支出在过往已经连续11年在GDP中的占比超过50%，已经成为国民经济增长的第一推动力。不过，相比于中国经济的高速增长，中国居民的消费却明显未能匹配整体经济的增长。至2021年，中国居民消费率仅为38.4%；而美国的居民消费率则一直保持稳定，从1970年的60.2%稳步上升至2021年的68.2%。当前中国已进入了高质量发展新阶段，消费升级主要体现在对更高质量商品与服务的需求，而非更多数量的需求，所以挖掘居民消费潜力，塑造高品质的消费场景变得尤为重要。因此，百货商场、购物中心、农贸市场等同居民消费息息相关的消费基础设施公募REITs的发行将吸引更多资本进入零售物业领域，从而促进零售类项目的提质升级。

　　中美居民消费率走势对比

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　　来源：世界银行

　　有效盘活零售类存量资产，

　　进一步扩内需、促消费

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　　公募REITs扩容至商业地产领域一方面可以有效盘活存量资产，化解房地产的金融风险，另外一方面也可以极大促进商业物业品质和服务的提升。中国目前零售类项目存量巨大，戴德梁行研究部的数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达4650万。

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　　这些项目作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，在扩大内需、促进消费方面发挥着重要作用。百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施普遍存在退出难，流动性差的问题，公募REITs的发行能为该类企业提供盘活存量资产的金融工具，有助于企业形成投融资闭环，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造。公募REITs的推出也能鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，同时进一步打通“投融建管退”的项目全周期链条。

　　政策带动资本涌入

　　零售类大宗物业将迎来利好

　　在基础设施公募REITs获批发行之后的一年多时间里，在政策的带动下，产业园及物流仓储类项目的发行极大的带动了资本的涌入。

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　　以产业园区的大宗物业成交为例，戴德梁行研究部的数据显示，在基础设施公募REITs获批发行之前，产业园区项目的成交数量在全部大宗物业成交市场中的占比均较低，2019年及2020年成交个数占比仅为4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，随着多个产业园区基础设施公募REITs获批上市发行，产业园区项目开始受到市场追捧，成交数量大幅上升，2021年和2022年产业园区项目成交数量占比大幅上升到11.6%和11.38%。此外，物流仓储类项目的成交也大幅增加，2020年这类资产的成交总额占比仅为6.6%，但至2022年，在其他资产成交大幅下降的情况下，物流仓储类的大宗物业成交额占比大幅升至20.3%。

　　产业园区大宗物业成交个数

　　占比走势

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　　来源：戴德梁行研究部