在内地与香港两地全面通关并取消所有防疫限制后，写字楼租赁情绪在2023年第一季度有所改善。总租赁量较上一季的低基数按季增加42%，至110万平方尺。然而，租赁活动主要由一些大型企业的搬迁所主导。净吸纳量也连续第三个季度保持正增长，达到159,200平方尺，其中大部分来自九龙。港岛区的净吸纳量为负数，企业为了追求高质量的写字楼，搬至非核心区。

　　鉴于2023年第一季度未有新写字楼供应，加上净吸纳量为正数，空置率自2018年第四季度以来首次下跌0.2个百分点至15.1%，总空置面积为1,290万平方尺。

　　整体租金按季度下跌1.5%，连跌第16个季度。大尖沙咀区为唯一录得租金增长的区域，净吸纳量为正数，租金按季上升0.3%。港岛东为其中一个疲弱地区，随着空置压力持续上升，租金按季下跌3.8%，创下2021年第一季度以来最大跌幅。

　　随着入境旅客逐渐重返香港特区，零售市场情绪在2023年第一季度显着改善。截至2023年3月底，入境旅客七日移动平均数约为2017-2019年疫情前水平的50%。情绪改善令1月份零售销售总额同比增长7.0%至362亿港元，为2020年1月以来零售销售总额最高的月份。

　　在药店及化妆品零售商的需求推动下，本季度租赁势头加快，抵消了口罩店退租一线街铺的影响。空置率下降0.5个百分点至14.9%，其中铜锣湾空置率跌幅最大。尽管游客逐渐回归，但奢侈品牌并不特别活跃。

　　核心区街铺租金按季上升1.2%，再上一季度按季上升0.2%。较低的空置率令旺角区租金表现较其他地区好，按季增长1.5%。

　　尽管香港PMI今年首两个月处于扩张区间，但1-2月贸易总值按年下跌22.1%，主要是由于出口到中国内地的商品按年下跌30.9%。货柜吞吐量及航空货运量分别按年下降9.3%和12.9%。由于全球经济不确定性及可用空间有限，租赁势头在2023年第一季度进一步减弱。

　　本季度部分中小型单位重新进入市场，将仓库空置率轻微推高0.2个百分点至2.7%。尽管需求疲弱，但低空置率继续推动仓库租金，按季上升0.4%，与2022年第四季度的增长相近。

　　只计算交易额超过一千万美元的物业，不包括净地或关联交易

　　2023年第一季度商业地产投资额（交易金额超过7,700万港元，不包括纯土地或相关交易）按年下跌43%至76亿港元，为2020年第四季度以来交易额最低的季度。本季只有两宗交易成交额达10亿港元或以上。零售物业交易占本季投资额一半以上，自2020年第四季度以来首次出现。

　　尽管美联储在2023年第一季度再次加息50个基点，但香港主要银行维持最佳贷款利率不变。一个月期香港银行同业拆息 (HIBOR) 由2022年12月的4.4%下降至2023年3月的3.2%。由于近期金融市场不稳及融资成本高企，房地产基金普遍持谨慎态度。

　　整体而言，银行在2023年第一季度对贷款持谨慎态度。信贷收紧及负资产阻碍了投资者作出投资决定。

 来 源：CBRE世邦魏理仕    

  编 辑：liuy