据《2023年广州市政府工作报告》公布，今年地区生产总值预期目标为增长6%以上。部分区域政府在年初召开的高质量发展大会上表示要推动楼宇竣工，为广州高质量发展提供充足的空间支撑。一季度全市共开工、签约项目460多个，总投资超6,800亿元。广州正以高强度的投资为市场注入强心剂，从而激活需求动能。2023是中国疫情防控放开的首年，我们预计办公楼市场需求从今年开始会逐渐回归至常态化水平。

　　暖意信号渐显

　　办公楼市场复苏帷幕徐徐拉开

　　从租赁领域看，季内楼宇咨询量及带看量较去年有所提升，市场暖意信号渐显。一季度，净吸纳约为9万平方米，其中新增供应项目去化面积约为7万平方米，涵盖30%自用面积及预租去化。存量项目去化约为2万平方米，与去年同期相比，尚未出现明显提升。

　　季内，专业服务类企业需求再次超越金融与互联网科技类企业，位居需求首位。需求主要集中在写字楼运营服务型企业及律所。金融行业持续发挥稳定市场的作用，其新租及扩租的需求活跃度较去年四季度有所提升。然而，受头部互联网企业业务整合影响，处于转型期的互联网科技类企业租赁需求较去年同期下降近20%。

　　本季度市场迎来三个优质项目入市，分别位于琶洲及国际金融城，共计约19万平方米，推升全市甲级写字楼市场存量至700万平方米。

　　国际金融城单一业权项目从今年一季度开始陆续入市，未来三年国际金融城单一业权项目的年均供应量约30万平方米。国际金融城将成为广州又一个重量级的办公楼子市场，金融城站作为区域的核心交通枢纽预计将在2024年年中开始运营，为金融城高质量发展提速。

　　得益于新增项目的良好预租水平及自用面积去化，全市空置率仅环比上升1.0个百分点至16.4%。

　　核心市场展现出较强韧性，天河北及珠江新城空置率分别录得0.8个百分点及0.3个百分点下降，到达7.3%和12.0%。我们发现区域去化主要集中在个别高品质的新项目，尽管其楼宇租金水平高于区域平均水平，但凭借自身楼宇的高品质以及多元化的增值服务实现了较为强劲的去化。琶洲市场在超10万平方米的新增供应下，空置率环比上升3.1个百分点，至24.0%。

　　全市净有效租金环比下降1.4%，较去年四季度降幅有所缩窄。

　　季内，约七成甲级楼宇维持现有租金策略，仅约一成的业主方下调超3.0%的租金水平。珠江新城租金在经历去年全年下调5.0%后，一季度租金降幅环比缩窄，整体水平近乎维持不变。尽管天河北市场空置率在时隔一年后首次实现下降，但面对充沛的市场供应，以及近几年区域出现需求外溢现象（2021年除外），四成业主方调整租金降幅超3.0%，至区域租金环比下降2.1%。

　　租赁市场“稳”字开局

　　市场复苏进程逐步开启

　　一季度，办公楼租赁市场“稳“字开局，尽管询盘及带看量活跃度有所上升，但未见明显的成交转化量。如果经济能够逐季恢复，我们预计租赁活跃度会随之逐步提升，但需求回归常态仍需要时间。

　　在剩余的三个季度，全市将有近60万平方米新增供应入市，其中超八成供应量集中在琶洲市场。如琶洲及国际金融城项目全部如期入市，预计2023年末，广州甲级写字楼体量将突破750万平方米。在市场需求中性释放的前提下，预计今年全市空置率将被推升约4个百分点，全市整体租金水平大概率将继续承压。

来 源：高力国际   

   编 辑：liuy